23/02/2024
23/02/2024
יום שישי, 23 בפברואר 2024

התחדשות עירונית
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?

חלק 2

עודכן: 30/10/2022

ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט. החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.

באילו מצבים ניתן יהיה לסרב לחתום על ההסכם המשפטי?

כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית: על הדייר להוכיח שההצעה שהיזם הציע איננה כלכלית. כלומר, עליו להצטייד בחוות דעת שמאית שמוכיחה טענה זו. בית-המשפט מוסמך להורות על שמאי מתאים, שיבחן את התמורות מול הרווחיות של היזם.

במקרה שהגיע לפתחי בית-המשפט, טען אחד מבעלי הדירות, כי החניון שיבנה מתחת לדירתו מוריד את ערך הדירה שלו ולכן פוגע בכלכליות של העסקה. בית המשפט, פנה לשמאי מטעמו שיבחן טענה זו ודו"ח השמאי הראה כי הואיל ואותו דייר קיבל תוספת של מעלית ותוספת של ממ"ד ומרפסת שמש, ערך הדירה שלו עלה לאין שיעור, למרות החניה".

 כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: זהו נימוק שקשה לקבל, שכן ברוב המקרים לא ניתן להתעלם מהעובדה שהדיירים חייבים לפנות לדירה חלופית אחרת.

כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי: כאן עלול להיות מקרה שהיזם מציע שווי של ערבות חוק מכר בהתאם למחיר הדירה החדשה שהוא לא תואם את הדו"ח של הבנק המלווה.

מדובר במקרים נדירים, שכן ברוב המקרים השמאי של הבנק המלווה הוא זה שקובע את גובה ושווי הדירה החדשה.

ועדיין, במקרים של מחלוקת, יורה בית המשפט לשמאי לקבוע אם הטענה מוצדקת. בטוחה נוספת שניתן לדרוש, היא ערבות שכירות לתקופה של תקופת הפינוי מהדירה הישנה עד לקבלת הדירה החדשה.

הערבות צריכה להבטיח שהיזם ישלם את דמי השכירות עד למועד המסירה של הדירה החדשה.

עוד בטוחה אפשרית שניתן לדרוש היא ערבות מיסים, היזם אמור להמציא ערבות מיסים למקרה שבו יחול מס שבח על הדיירים.

כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה בנכס: לעתים, כשלחלק מהנכסים בבניין יש תוספות בנייה חוקיות כדין, והיזם מתעלם מהן, ולא מעניק תמורה נוספת בגינן, יכול לטעון בעל הנכס שהתמורה שניתנת לא היא בלתי סבירה.

אדם עם מוגבלות: כאשר בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, סירובו לחתום על ההסכם לא תגדיר אותו כדייר סרבן.

אִילוּסְטְרַצְיָה

אין לדייר הסרבן עילת התנגדות מוצדקת? אלו הסנקציות שניתן להפעיל נגדו:

במקרים שלסרבנים אין עילה להתנגד, ניתן להגיש כנגד אותם דיירים, תביעה נזיקית (במסגרת חוק פינוי בינוי). מדובר בתביעה כספית על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים.

עיכוב הפרויקט על ידי סרבנים, גורם לנזק חמור הן לדיירים והן ליזם ובפועל מסכנים את הדיירים.

בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה שמסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו המתחם, אשר הסכימו לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם בגללו, עקב אי-ביצוע העסקה.

עם זאת, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.  

על אילו שיקולים בית-המשפט מבסס את הכרעתו?

השיקולים שבית-המשקל שוקל הם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה”.

באילו מקרים בית-המשפט נוטה לקבל את עמדת הסרבן?

לאור התיקון של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס”ו 2006 ,קובע סעיף 6 את חובת הדיווח לכל הדיירים, במקרה שיש תמורה שונה גדולה יותר ממה שהוצעה לכולם.

במידה והמארגן, היזם או כל דייר שקיבל תמורה שונה משאר הדיירים, לא מעדכן את כל הדיירים בתמורה שקיבל, הרי שסירוב הדיירים לחתום על ההסכם, מוסכם על בית-המשפט.

מצב זה נועד למנוע מצב שבו קבלן אחד מפצה בצורה מוגזמת את המארגן או את חלק מהדיירים.

דין זה, חל גם על פרויקטים במסגרת תמ”א 38 הריסה ובניה.

בית-המשפט המחוזי דן בסוגיה של דיירת סרבנית שטענה לחוסר איזון בתמורות בין הדיירים. בפס”ד מנומק קבע בית המשפט כי על הטוען זאת להביא ראיות, ולהוכיח שיש חוסר איזון כלכלי משמעותי. עש”א 50506-09-19 בפני השופטת לימור ביבי.

המפקחת על המקרקעין, קבעה במסגרת פסק-הדין שלדיירת שהוגדרה כסרבנית, היזם הציע תמורה שהייתה נמוכה באופן משמעותי ממה שהייתה אמורה לקבל בפרויקט.

בפס”ד אחר, שניתן ביום 10.8.2021 פסקה השופטת אביטל שרייבר, לסרבנית פיצוי כספי. אותה סרבנית טענה כי קופחה משמעותית, וטענה כי הוצעה תמורה לשאר הדיירים גבוהה משמעותית, משום שהתנהל מולם משא ומתן בנפרד ממנה.

לכן, בכדי למנוע תביעות, סחבת משפטית, פיצויים כספיים מיותרים ומקלות בגלגלי הפרויקט, כדאי מאוד להקפיד על ניהול התהליך באופן אחיד, שוויוני, שקוף ואמין לאורך כל שלבי הפרויקט.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
11/05/2022

"אני 'תופרת' לכל מתאמנת את מה שמתאים לגזרתה, מידותיה, צרכיה ורצונותיה!"

מאמנת הכושר ענבר חן – PEACH מפעל לחיטוב ישבנים
11/14/2022

זהירות, סכנה לעיניים שלכם! משתמשים בטאבלט, בסמארטפון ובמסכי מחשב יותר משעה ביום? חשוב שתקראו עד הסוף

זהירות, סכנה לעיניים שלכם! משתמשים בטאבלט, בסמארטפון ובמסכי מחשב יותר משעה ביום? חשוב שתקראו עד הסוף מה ההמלצות למניעת נזק לעיניכם
02/09/2022

כל מה שרצית לדעת על: פסטה טרייה

היא נחשבת לבין המאכלים האהובים ביותר בעולם כולו והיא מגיעה במגוון רחב של תצורות ונפלאה עם רטבים שונים. לצד הפסטה היבשה נמצאת גם הפסטה הטרייה ההופכת לנפוצה ואהובה בבתים יותר ויותר. מה ההבדלים בין הפסטות ומהן היתרונות שבצריכת פסטה טרייה?
02/04/2022

איריס וקסלר מציירת את סיפורי המקרא

"אני ציירת מקראית ולכן, כאמנית בחרתי להתחיל מהסיפור הראשוני ופניתי לסיפורי המקרא שמעוררים בי השראה. הסיפורים האלו מאפשרים לי לבטא רגש שאותו אני מציירת. למשל, כשאני בוחרת לצייר אהבה אני פונה למקרא ושם האהבה הראשונה היא אהבת יצחק ורבקה (בראשית פרק כ"ד), בנושא הדרת נשים ציירתי את מעמד בנות צלפחד (במדבר כ"ז)"
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל במתחם אמפא TLV – הכניסה חינם

חדר החדשות תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל – הכניסה חופשית התערוכה תוצג עד ה-6 במרץ במתחם אמפא TLVברחוב יגאל אלון בת"א שתפו התערוכה  תציג 15 עבודות חדשות מתחומים

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

גבעתיים דורגה כעיר הכי צעירה בישראל אחרי תל אביב

חדשות העיר גבעתיים פלוס בשנים האחרונות הפכה העיר גבעתיים לאחת הערים המבוקשות עבור אוכלוסייה צעירה   שתפו אם גם אתם חשבתם שגבעתיים זו עיר "זקנה" – טעיתם! עם השנים האוכלוסייה הותיקה בגבעתיים הלכה והזדקנה, והעיר

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן