ההתנגדויות לפרויקט מסוג ההתחדשות העירונית, עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט. החל משלב ההתחלתי, שבו רק עולה היוזמה לביצוע הפרויקט, דרך שלב חתימות הדיירים על הסכם מול היזם ועד אחרי הגשת הבקשה להיתר, בה מושמעות התנגדויות הדיירים.
באילו מצבים ניתן יהיה לסרב לחתום על ההסכם המשפטי?
כאשר העסקה אינה כדאית כלכלית: על הדייר להוכיח שההצעה שהיזם הציע איננה כלכלית. כלומר, עליו להצטייד בחוות דעת שמאית שמוכיחה טענה זו. בית-המשפט מוסמך להורות על שמאי מתאים, שיבחן את התמורות מול הרווחיות של היזם.
במקרה שהגיע לפתחי בית-המשפט, טען אחד מבעלי הדירות, כי החניון שיבנה מתחת לדירתו מוריד את ערך הדירה שלו ולכן פוגע בכלכליות של העסקה. בית המשפט, פנה לשמאי מטעמו שיבחן טענה זו ודו"ח השמאי הראה כי הואיל ואותו דייר קיבל תוספת של מעלית ותוספת של ממ"ד ומרפסת שמש, ערך הדירה שלו עלה לאין שיעור, למרות החניה".
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש: זהו נימוק שקשה לקבל, שכן ברוב המקרים לא ניתן להתעלם מהעובדה שהדיירים חייבים לפנות לדירה חלופית אחרת.
כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי: כאן עלול להיות מקרה שהיזם מציע שווי של ערבות חוק מכר בהתאם למחיר הדירה החדשה שהוא לא תואם את הדו"ח של הבנק המלווה.
מדובר במקרים נדירים, שכן ברוב המקרים השמאי של הבנק המלווה הוא זה שקובע את גובה ושווי הדירה החדשה.
ועדיין, במקרים של מחלוקת, יורה בית המשפט לשמאי לקבוע אם הטענה מוצדקת. בטוחה נוספת שניתן לדרוש, היא ערבות שכירות לתקופה של תקופת הפינוי מהדירה הישנה עד לקבלת הדירה החדשה.
הערבות צריכה להבטיח שהיזם ישלם את דמי השכירות עד למועד המסירה של הדירה החדשה.
עוד בטוחה אפשרית שניתן לדרוש היא ערבות מיסים, היזם אמור להמציא ערבות מיסים למקרה שבו יחול מס שבח על הדיירים.
כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה בנכס: לעתים, כשלחלק מהנכסים בבניין יש תוספות בנייה חוקיות כדין, והיזם מתעלם מהן, ולא מעניק תמורה נוספת בגינן, יכול לטעון בעל הנכס שהתמורה שניתנת לא היא בלתי סבירה.
אדם עם מוגבלות: כאשר בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, סירובו לחתום על ההסכם לא תגדיר אותו כדייר סרבן.
אין לדייר הסרבן עילת התנגדות מוצדקת? אלו הסנקציות שניתן להפעיל נגדו:
במקרים שלסרבנים אין עילה להתנגד, ניתן להגיש כנגד אותם דיירים, תביעה נזיקית (במסגרת חוק פינוי בינוי). מדובר בתביעה כספית על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים.
עיכוב הפרויקט על ידי סרבנים, גורם לנזק חמור הן לדיירים והן ליזם ובפועל מסכנים את הדיירים.
בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה שמסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו המתחם, אשר הסכימו לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם בגללו, עקב אי-ביצוע העסקה.
עם זאת, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
על אילו שיקולים בית-המשפט מבסס את הכרעתו?
השיקולים שבית-המשקל שוקל הם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה”.
באילו מקרים בית-המשפט נוטה לקבל את עמדת הסרבן?
לאור התיקון של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס”ו 2006 ,קובע סעיף 6 את חובת הדיווח לכל הדיירים, במקרה שיש תמורה שונה גדולה יותר ממה שהוצעה לכולם.
במידה והמארגן, היזם או כל דייר שקיבל תמורה שונה משאר הדיירים, לא מעדכן את כל הדיירים בתמורה שקיבל, הרי שסירוב הדיירים לחתום על ההסכם, מוסכם על בית-המשפט.
מצב זה נועד למנוע מצב שבו קבלן אחד מפצה בצורה מוגזמת את המארגן או את חלק מהדיירים.
דין זה, חל גם על פרויקטים במסגרת תמ”א 38 הריסה ובניה.
בית-המשפט המחוזי דן בסוגיה של דיירת סרבנית שטענה לחוסר איזון בתמורות בין הדיירים. בפס”ד מנומק קבע בית המשפט כי על הטוען זאת להביא ראיות, ולהוכיח שיש חוסר איזון כלכלי משמעותי. עש”א 50506-09-19 בפני השופטת לימור ביבי.
המפקחת על המקרקעין, קבעה במסגרת פסק-הדין שלדיירת שהוגדרה כסרבנית, היזם הציע תמורה שהייתה נמוכה באופן משמעותי ממה שהייתה אמורה לקבל בפרויקט.
בפס”ד אחר, שניתן ביום 10.8.2021 פסקה השופטת אביטל שרייבר, לסרבנית פיצוי כספי. אותה סרבנית טענה כי קופחה משמעותית, וטענה כי הוצעה תמורה לשאר הדיירים גבוהה משמעותית, משום שהתנהל מולם משא ומתן בנפרד ממנה.
לכן, בכדי למנוע תביעות, סחבת משפטית, פיצויים כספיים מיותרים ומקלות בגלגלי הפרויקט, כדאי מאוד להקפיד על ניהול התהליך באופן אחיד, שוויוני, שקוף ואמין לאורך כל שלבי הפרויקט.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
במוזיאון ארץ ישראל ברמת אביב תיפתח בסוף חודש ספטמבר תערוכה מרגשת במיוחד: צילומים של הצלמת יוכבד ליפשיץ ( 86), ילידת תל אביב שבגיל 19 עברה לקיבוץ ניר עוז ומאז תיעדה את המתרחש בקיבוץ
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
יאנה מרגולין היא מהנדסת בדיקות תוכנה. טמקימת עמותת 'גֵּנִים טובים' – קהילת נשאים ונשאיות BRCA
בעמותה שעיקר פעילותה הוא חלוקת סלי מזון, מותאמים אישית למשפחות לפי צרכיהם, 100% מהתרומות מגיע לקניית המזון לסלים.
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
עו"ד ד"ר יובל חן, מהמובילים בתחום הוצאת אזרחות גרמנית, מייצג אלפי אנשים מול הרשויות בגרמניה לקבלת אזרחות גרמנית מאז שנת 1997
רשלנות רפואית בהריון מהווה אחד מהאתגרים המשפטיים המורכבים ביותר בדין הישראלי. הסיבה לכך היא הקושי בהוכחת הקשר הסיבתי בין נזק שנגרם לאם או לעובר במהלך ההריון לבין פעולות או מחדלים של הצוות הרפואי
הציבור מוזמן לסיורי סליחות ייחודיים ביערות ובערים העתיקות בסימן הידברות
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
הפסטיבל יתקיים ביום חמישי, ה-12 בספטמבר 2024, בין השעות 23:00-18:00 בגן הפסלים שמאחורי תיאטרון גבעתיים.
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
