16/06/2024
16/06/2024
יום ראשון, 16 ביוני 2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקה חדש מאפשר לבעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית לבטל את ההסכם, אם היזם לא הצליח להגיע לרוב חתימות תוך הזמן שהוקצב

12/2023

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג, תמ"א 38 ופינוי בינוי תקועים ולא מתקדמים, במשך שנים. כך לדוגמא, פועלים יזמים שונים ומחתימים את הדיירים על מה שנקרא "נון שופ" שהוא הסכם בלעדיות שמחייב את הדייר לא לחתום לאף יזם נוסף לפחות שנתיים ו/או מחתימים על הסכמים משפטים. כך יוצא שאותם יזמים, מצליחים להחתים 40-50 אחוזים מהדיירים ולא מצליחים להחתים מעבר לזה.

בפרויקט בבת ים ניסה אחד היזמים להחתים כמה בניינים, אולם בכל בניין, חתמו לו רק בין 20-30 אחוזים מהדיירים. כעבור שלוש שנים, שלח עוה"ד הדיירים מכתב ליזם, כי לאור העובדה שחלפו כמה שנים ועדיין אין לו את רוב החתימות הנדרשות – הוא דורש מהיזם לבטל את העסקה כדין.

היזם למחרת, שלח בתגובה, מכתב התראה לדיירים והודיע להם כי אם הם אכן יעזו לבטל לו את העסקה, הוא יגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. במצב זה, עוה"ד שלהם נטש את הדיירים כי הבין שלא תצא עסקה והפקיר אותם מול היזם המאיים.

הדיירים המפוחדים פנו למשרדי, אנו מיד הגשנו תביעה נגד אותו יזם ובאותו יום של הדיון היזם התחנן, שניתן לו עוד זמן לנסות להחתים. סרבנו והיזם נאלץ לצאת מהפרויקט.

מקרים אלו נפוצים לצערי והדיירים לא יודעים כי עליהם לדרוש לפני שחותמים עם מי מהיזמים על ערבות להוצאות משפטיות, כי אחרת הדיירים נאלצים לשלם מכיסם את העלות של עוה"ד בביטול העסקה בבתי משפט.

הפתרון עומד לצאת לאור – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יזמה תיקון חדש לחוק המאפשר לבטל את ההתקשרות עם היזם – פתרון לאותם בעלי דירות הכבולים ליזם, שלאורך שנים אינו מצליח או אינו מנסה לקדם את הפרויקט.

*אילוסטרציה להמחשה בלבד

החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר

מדובר על תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, לפיו החל מיום 17.11.23 בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בכל סוג של עסקת התחדשות עירונית, יוכלו להביא לביטולה של העסקה, אם היזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום פרויקט, מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר.

היכולת לבטל התקשרות כזו, תפתח בפני אותם בעלי דירות את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם עם יזם אחר ובהתאם לתנאי השוק הנוכחיים.

עפ"י תיקון החקיקה המדובר, רוב מקרב בעלי הדירות בבניין, כולל אלו שכלל לא חתמו כלל על עסקה, רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה בו היזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, וכן במקרים בהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, הכולל קידום הוצאת היתר בנייה לפרויקט או כאשר לא, בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.

בתיקון החדש קיימת הפרדה בלוחות הזמנים המדוברים בהתאם לאופי הפרויקט.

בהסכם תמ"א 38 בעלי הדירות יוכלו לפעול לביטול ההסכם, אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות תוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעלי הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

בהסכמי פינוי בינוי ניתן לפעול לביטול עסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה, או שלא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעל הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

המשמעות בפועל היא שלאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית, בעלי דירות שיבטלו את התקשרותו עם יזם בנסיבות אלה, ולאחר שנמסרה על כך הודעה ליזם, לא ייחשב כמי שמפרים הסכם. במקביל היזם יהיה זכאי לקבל  החזר על הוצאותיו מבעלי הדירות בגין ההשקעה שבוצעה עד כה בפרויקט. גובה הסכום, ייקבע על ידי שר המשפטים לאחר דיון של גורמי המקצוע מטעם הרשות הממשלתית בשיתוף גורמי המקצוע במשרד המשפטים.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
09/26/2022

סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה

אבחון וטיפול מוטורי ד"ר שרית טגנסקי סיוע לפעוטות ולגיל הרך עם טראומה פורסם: 23/9/2022 אִילוּסְטְרַצְיָה כששי בן השלוש הגיע עם אמו, אי אפשר היה להתקרב אליו. הוא הרביץ, נשך ורץ לכביש בלי אבחנה. הוריו חשדו
05/20/2022

חשיפה לשמש חשובה, אך עד כמה היא מסוכנת לעיניים?

האם יש משקפי שמש שגורמים נזק לעיניים? האם אחד או יותר מהמצבים הבאים מתאימים לעיניים שלכם? קראו עד הסוף ובידקו!
08/08/2021

רוצים לראות יותר טוב מ-6/6?

קיראו עד הסוף! בדיקת עיניים על ידי האופטומטריסט הכי מקצועי בעולם ללא המכשור הכי מתקדם שקיים לא תניב תוצאה והתאמה מושלמת לשמירה על בריאות עיניכם. חברות מובילות בתחום הראייה, עדשות ומכשור רפואי בעולם ביצעו מחקרים
07/26/2023

התחדשות רצויה או התנהלות לא שקולה

הופקדה תכנית מתאר בר״ג, שכוללת את שכונת קרית בורוכוב. שכונת קרית בורוכוב נותרה שכונה לשימור, שמשמרת את ההוויה העירונית, שבה צמחה.
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

סיפור מהסרטים בשלושה ימים

איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.

קראו עוד»
חדשות הרכב פלוס

הפנדה חוזרת

פיאט גרנד פנדה החדשה, הזוכה לעיצוב מושך עין מראה קופסתי עם מנוע חשמלי וגם היברידי

קראו עוד»
כתבות השער

איך סיפור נולד?

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

זמר זמר לך! 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי"

חדשות העיר גבעתיים פלוס זמר זמר לך 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי" שתפו אירוע סיכום תכנית זמר עברי בהדרכת סטודנטים מבית הספר למוזיקה "רימון"'. האירוע התקיים בתיאטרון גבעתיים. תכנית זמר עברי פעלה השנה

קראו עוד»
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
יזמות ושווק נדל"ן // נטע עדני

צבי בצל הגבעה

"בית הספירלה מוקף במרפסות ללא קירוי וכל הדירות פונות לחצר פנימית. ומולו מבנה נוסף בתכנונו, בית דובינר, הקרוי כאמור בפי כל 'בית המשושים'.[…] הוא תוכנן ללא חלל מדרגות. קהילה בתוך מבנה או מבנה לקהילה"

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן