23/02/2024
23/02/2024
יום שישי, 23 בפברואר 2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקה חדש מאפשר לבעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית לבטל את ההסכם, אם היזם לא הצליח להגיע לרוב חתימות תוך הזמן שהוקצב

12/2023

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג, תמ"א 38 ופינוי בינוי תקועים ולא מתקדמים, במשך שנים. כך לדוגמא, פועלים יזמים שונים ומחתימים את הדיירים על מה שנקרא "נון שופ" שהוא הסכם בלעדיות שמחייב את הדייר לא לחתום לאף יזם נוסף לפחות שנתיים ו/או מחתימים על הסכמים משפטים. כך יוצא שאותם יזמים, מצליחים להחתים 40-50 אחוזים מהדיירים ולא מצליחים להחתים מעבר לזה.

בפרויקט בבת ים ניסה אחד היזמים להחתים כמה בניינים, אולם בכל בניין, חתמו לו רק בין 20-30 אחוזים מהדיירים. כעבור שלוש שנים, שלח עוה"ד הדיירים מכתב ליזם, כי לאור העובדה שחלפו כמה שנים ועדיין אין לו את רוב החתימות הנדרשות – הוא דורש מהיזם לבטל את העסקה כדין.

היזם למחרת, שלח בתגובה, מכתב התראה לדיירים והודיע להם כי אם הם אכן יעזו לבטל לו את העסקה, הוא יגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. במצב זה, עוה"ד שלהם נטש את הדיירים כי הבין שלא תצא עסקה והפקיר אותם מול היזם המאיים.

הדיירים המפוחדים פנו למשרדי, אנו מיד הגשנו תביעה נגד אותו יזם ובאותו יום של הדיון היזם התחנן, שניתן לו עוד זמן לנסות להחתים. סרבנו והיזם נאלץ לצאת מהפרויקט.

מקרים אלו נפוצים לצערי והדיירים לא יודעים כי עליהם לדרוש לפני שחותמים עם מי מהיזמים על ערבות להוצאות משפטיות, כי אחרת הדיירים נאלצים לשלם מכיסם את העלות של עוה"ד בביטול העסקה בבתי משפט.

הפתרון עומד לצאת לאור – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יזמה תיקון חדש לחוק המאפשר לבטל את ההתקשרות עם היזם – פתרון לאותם בעלי דירות הכבולים ליזם, שלאורך שנים אינו מצליח או אינו מנסה לקדם את הפרויקט.

*אילוסטרציה להמחשה בלבד

החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר

מדובר על תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, לפיו החל מיום 17.11.23 בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בכל סוג של עסקת התחדשות עירונית, יוכלו להביא לביטולה של העסקה, אם היזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום פרויקט, מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר.

היכולת לבטל התקשרות כזו, תפתח בפני אותם בעלי דירות את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם עם יזם אחר ובהתאם לתנאי השוק הנוכחיים.

עפ"י תיקון החקיקה המדובר, רוב מקרב בעלי הדירות בבניין, כולל אלו שכלל לא חתמו כלל על עסקה, רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה בו היזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, וכן במקרים בהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, הכולל קידום הוצאת היתר בנייה לפרויקט או כאשר לא, בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.

בתיקון החדש קיימת הפרדה בלוחות הזמנים המדוברים בהתאם לאופי הפרויקט.

בהסכם תמ"א 38 בעלי הדירות יוכלו לפעול לביטול ההסכם, אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות תוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעלי הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

בהסכמי פינוי בינוי ניתן לפעול לביטול עסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה, או שלא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעל הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

המשמעות בפועל היא שלאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית, בעלי דירות שיבטלו את התקשרותו עם יזם בנסיבות אלה, ולאחר שנמסרה על כך הודעה ליזם, לא ייחשב כמי שמפרים הסכם. במקביל היזם יהיה זכאי לקבל  החזר על הוצאותיו מבעלי הדירות בגין ההשקעה שבוצעה עד כה בפרויקט. גובה הסכום, ייקבע על ידי שר המשפטים לאחר דיון של גורמי המקצוע מטעם הרשות הממשלתית בשיתוף גורמי המקצוע במשרד המשפטים.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
10/18/2022

חושדים שילדיכם סובלים מבעיות קשב וריכוז? מכאבי ראש?

חושדים שילדיכם סובלים מבעיות קשב וריכוז? מכאבי ראש? תופתעו לגלות שזה אולי קשור לעיניים תקראו עד הסוף ותראו איזה מהמצבים מתאים לילדיכם!
01/23/2021

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק הכותבים: אביב בריל ומרינה טראוביץ לילדים שלנו המבלים שעות רבות ביום מול המחשב והסמארטפון: טיק טוק יוטיוב ופייסבוק – נוספה כעת גם למידה מקוונת שפירושה שעות רבות נוספות וסכנה
05/20/2022

חשיפה לשמש חשובה, אך עד כמה היא מסוכנת לעיניים?

האם יש משקפי שמש שגורמים נזק לעיניים? האם אחד או יותר מהמצבים הבאים מתאימים לעיניים שלכם? קראו עד הסוף ובידקו!
07/26/2023

התחדשות רצויה או התנהלות לא שקולה

הופקדה תכנית מתאר בר״ג, שכוללת את שכונת קרית בורוכוב. שכונת קרית בורוכוב נותרה שכונה לשימור, שמשמרת את ההוויה העירונית, שבה צמחה.
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל במתחם אמפא TLV – הכניסה חינם

חדר החדשות תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל – הכניסה חופשית התערוכה תוצג עד ה-6 במרץ במתחם אמפא TLVברחוב יגאל אלון בת"א שתפו התערוכה  תציג 15 עבודות חדשות מתחומים

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

גבעתיים דורגה כעיר הכי צעירה בישראל אחרי תל אביב

חדשות העיר גבעתיים פלוס בשנים האחרונות הפכה העיר גבעתיים לאחת הערים המבוקשות עבור אוכלוסייה צעירה   שתפו אם גם אתם חשבתם שגבעתיים זו עיר "זקנה" – טעיתם! עם השנים האוכלוסייה הותיקה בגבעתיים הלכה והזדקנה, והעיר

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן