fbpx

תמ"א 38 ופינוי בינוי

שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

ש. בבניין שלנו מתקיים הליך חתימות על הסכם פרויקט פינוי בינוי. ישנו בעל דירה אחד, שיש לו 3 דירות במתחם שעדיין לא חתם, הוא מבקש הטבות מופלגות מעבר לכל מה שמגיע לדיירים עבור חתימתו, כי הוא מבין שבזכות העובדה שיש לו 3 דירות יהיה רוב לפרויקט. נראה שהיזם מתכוון להיענות לדרישותיו. אנחנו, קומץ דיירים במתחם, לא מוכן ולא מסכים לכך. עורך הדין מטעם הדיירים מנסה לשכנע אותנו להסכים ולאפשר ליזם לתת לו את התמורות הנ”ל. מה דעתך?

ת. כאשר חלק מבעלי הדירות בבניין מעוניין להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי, התהליך חייב להיות שקוף ואחיד ואין לאפשר לדייר אחד לקבל יותר ממה שמגיע לכולם.

ממש בעקבות דוגמא זו, יצר המחוקק תיקון בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי וקבע כי בעסקת פינוי בינוי לצורך חישוב הרוב המיוחס בבית משותף שיש בו 6 יחידות או יותר, ייחשב מי שיש בבעלות 30% או יותר מהדירות – כדירה אחת בלבד. המשמעות של התיקון הוא מהותית.

המשמעות היא, כאשר יש לבעל דירה יותר מיחידה אחת בחלקה, הוא ייחשב ליחידה אחת ולא ליותר. כלומר, אם יש לו 3 דירות באותה חלקה – הקול שלו או החתימה שלו במקרה שיסרב תיחשב כחתימה אחת ולא שלוש.

התנאי להפעלת סעיף זה, הוא שבעל הדירה חייב להיות אותם בעלים בדירות באותו בניין או חלקה אם יש לו בבניינים סמוכים ו/או חלקות סמוכות, סעיף זה לא תקף.

מה בנוגע לתמ”א 38 ?

המחוקק עדיין לא תיקן בחוק החיזוק את הסעיפים הרלוונטים כאמור בפינוי בינוי, ועל כן אם ישנו מצב כזה בבית משותף של 10 בעלי דירות, כאשר בעל דירה אחד הינו בעלים של 3 דירות בבניין, לא ניתן לטעון שיש לו משמעות של בעל דירה אחת בלבד.

ככל הנראה הפתרון יגיע גם מהצעת החוק שעלתה לאחרונה, בנוגע להורדת אחוז החסימה מ-80% בפרויקטים של פינוי בינוי והריסה ובניה ל66% בלבד.

כאמור, עד היום שני החוקים הרלבנטיים, חוק חיזוק בתים משותפים וחוק פינוי בינוי הדייר הסרבן, מגדירים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי הזכויות בבניין יכולים “לכפות” על דיירים סרבנים את מימוש הפרויקט, וזאת מתוך הנחה, כי ביצוע הפרויקט ייטיב גם עם הדייר הסרבן ועל כן מצדיק פגיעה נקודתית בזכותו. תנאי הסף לתביעה נגד הדייר הסרבן הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לביצוע הפרויקט.

במסגרת פרויקטים של חיזוק, (לא הריסת הבניין) הרוב הדרוש לפרויקט עיבוי/חיזוק הוא 66% מבעלי הדירות.

כאמור הרוב הדרוש בהריסה ובניה ובפרויקטים של פינוי בינוי הינו 80% מבעלי הדירות.

ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ”א 38 הריסה ובניה, הוא שפינוי בינוי הוא מעל 24 דיירים וכן .

מנגנון האכיפה של שניהם שונה. בעוד שבמסגרת חוק החיזוק המפקח על הבתים המשותפים יכול לחייב בעל דירה סרבן לחתום או להסמיך את עורך הדין לחתום במקומו – בחוק פינוי בינוי אין אפשרות לאכוף או לחייב את הסרבן לחתום, אלא אותו דייר חותם מחשש שיאלץ לשלם פיצויים לאותם בעלים שתובעים אותו על ההפרש בשווי של הדירה הישנה לחדשה.

  1.  י

חזרה לשאלתך, העובדה שהיזם מוכן לשלם או לתת הטבות “מופלגות” הינה פסולה ועורך הדין מטעם הדיירים מעודד את זה הוא פסול. עורך הדין מטעם הדיירים, היה אמור לאסור עליו התנהלות זו, לאור העובדה כי הוא אמור להיות שומר החוק מטעם כל הדיירים ולשמור על האינטרסים של כולם, כך שהתמורות יהיו שוות ואחידות ומאוזנות.

מה אומרת הפסיקה?

לאחרונה, קבע בית המשפט, לחייב יזם לשלם חצי מיליון ₪ פיצוי לדיירת שסירבה לחתום על ההסכם בגלל חוסר איזון בין הדיירים. במסגרת פסק הדין, קבעה המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברברג, כי לדיירת שסירבה לחתום הציע היזם תמורה משמעותית נמוכה ממה שהיתה אמורה לקבל וכי לדיירים האחרונים שחתמו הוצעו תמורות גבוהות והתנהל מולם מו”מ נפרד.

 (תיק אצל המפקחת 946/7 ). פסק דין זה, מצטרף לעוד פסקי דין שלא מאפשרים חוסר איזון בין הדיירים.  

מניסיון שלי, במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.

היתרונות העיקריים של עו”ד מייצג מטעם הדיירים:

  1. ייצוג ניטראלי וחף מאינטרסים אישיים – עו”ד המשמש כנציג הדיירים מחויב כלפי כל אחד מהדיירים במידה שווה ואינו מחויב לשום יזם. תפקידו למצוא את ההצעה הטובה ביותר ולאפשר לכל דייר ודייר לקבל את רוב מה שניתן ומה שחשוב לו. בנוסף עליו לוודא את קיומם של כל התנאים המהותיים המבטיחים את האינטרסים המשותפים לכולם כמו ערבויות וביטחון, איכות, עמידה בלוחות זמנים וכו’.
  2. הובלה לשיתוף פעולה והסכמה וניטרול חשדנות בין בעלי הדירות – עורך הדין מרכז את ההצעות השונות מטעם יזמים שמבקשים להגיש הצעה, באופן שמאפשר להשוות ביניהן ולהצביע על היתרונות והחסרונות שבכל הצעה. כאשר הקריטריונים להשוואה הם אחידים, הבחירה מקצועית בלבד ומתבצעת לטובת ההצעה הטובה ביותר.
  3. ידע ומקצועיות בתחום ההתחדשות העירונית – עו”ד בעל ניסיון והיכרות עמוקה עם התחום ועם כל השחקנים בו כולל הבנה וידע של מה מותר ומה אפשרי.
  4. הגדרת התנאים לפני חתימה על הסכם עם יזם.
  5. לעורכי דין מומחים בתחום שיש להם הכשרה של מגשרים יכולים להיות כלים טובים להגיע לפתרון סכסוכים בין הדיירים ו/או בין הדיירים ליזם.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘ מספר 91

כתבות נוספות של המומחית

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו”ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו

קראו עוד »

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

“הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים”

קראו עוד »

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב

קראו עוד »

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף

קראו עוד »
No more posts to show
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/03/2022

למה הג’וקים באים דווקא אלינו, ואיך לטפל ב’מכה’ הזו? דודו מקובר מסביר

שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter עונת הקיץ מביאה עמה את הג’וקים- המקקים. בישראל ישנם מספר סוגי מקקים, אולם 3 הסוגים הנפוצים ביותר הם אלה החומים […]
04/11/2022

ילדי העתיד כבר כאן

במרכז הלימודים המתקדם iClass הילדים יוכלו ללמוד יזמות טכנולוגית, הקמת סטארט-אפ, פיתוח משחקי מחשב, פייתון, סייבר ורובוטיקה
04/04/2022

אני בטוחה שיש עוד כאלה שזוכרים את הפלאפל של דוד משה ברמת גן

נטע עדני הפלאפל של דוד משה כפר המכביה רמת גן דוד שלי משה נגר ז״ל מכר את הפלאפל הכי מוצלח בעיר, בעגלה ניידת בקולנוע קסם, מרחק מספר רחובות מועט מביתו בנווה יהושוע. אני בטוחה, שיש […]
03/22/2022

אם חוויתם אחד מהגורמים המצויינים מטה, בואו להיבדק!

הקורונה עדיין פה… האם היא גרמה לכם נזק? לא בדיוק מה שרציתם “לראות”… תקופת הקורונה מאוד מאתגרת עבורנו בכלל ועבור העיניים שלנו בפרט. המגפה העולמית השפיעה על אורח החיים שלנו וכמובן גם על העיניים. עטיית […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
פינת אוכל

חוגגים עם הבירות המובילות

הטבה חוגגים עם מיטב הבירות החדשות והמובילות מסתבר שבירה הוא המשקה האלכוהולי האהוב גם על הישראלים, והאביב שכבר כאן הוא גם חג הבירה, לכן אין כמו לחגוג עם מיטב הבירות שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
כתבות השער

מדהים. מנצח. אמיץ.

מיכאל בן דוד (25) ניצח בגמר העונה הרביעית של אקס פקטור ישראל והוא ייצג אותנו באירוויזיון באיטליה עם השיר ‘I.M‘ ● הוא בוגר מחזור נ”ח (2020) בבית הספר ‘בית צבי’ לאמנויות הבמה ומתגורר עם בן-זוגו רם רועי ברמת גן ● כוכב נולד

קראו עוד»
הספורט שלנו

אסא ת”א זכו בגביע המדינה לנערות בכיכובן של תמר ערקובי מגבעתיים ותמר ליפסיקס מרמת גן

חדר החדשות שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter משחק גמר גביע המדינה בכדורגל לנערות א’ עד גיל 16 (כיתה י’) התקיים באיצטדיון העירוני ברמלה בין קבוצות אסא תל

קראו עוד»
הספורט שלנו

ענף הגלגיליות פורח!

באליפות ישראל למופעים קבוצתיים שהתקיימה במועצה אזורית ברנר, זכו המחליקות של העמותה לקידום הספורט בגבעתיים בשלל גביעים.

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן