התחדשות עירונית
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?

אין לדייר הסרבן עילת התנגדות מוצדקת? אלו הסנקציות שניתן להפעיל נגדו:

במקרים שלסרבנים אין עילה להתנגד, ניתן להגיש כנגד אותם דיירים, תביעה נזיקית (במסגרת חוק פינוי בינוי). מדובר בתביעה כספית על הנזק העצום שהם גורמים לשאר הדיירים שחתמו, שבדרך כלל תסתכם בכמה מיליוני שקלים.

עיכוב הפרויקט על ידי סרבנים, גורם לנזק חמור הן לדיירים והן ליזם ובפועל מסכנים את הדיירים.

בית המשפט רשאי לקבוע כי בעל הדירה שמסרב, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו המתחם, אשר הסכימו לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם בגללו, עקב אי-ביצוע העסקה.

עם זאת, רשאי בית המשפט לקבוע גם כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.  

על אילו שיקולים בית-המשפט מבסס את הכרעתו?

השיקולים שבית-המשקל שוקל הם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי, כושר פירעונו של בעל דירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה”.

באילו מקרים בית-המשפט נוטה לקבל את עמדת הסרבן?

לאור התיקון של חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס”ו 2006 ,קובע סעיף 6 את חובת הדיווח לכל הדיירים, במקרה שיש תמורה שונה גדולה יותר ממה שהוצעה לכולם.

במידה והמארגן, היזם או כל דייר שקיבל תמורה שונה משאר הדיירים, לא מעדכן את כל הדיירים בתמורה שקיבל, הרי שסירוב הדיירים לחתום על ההסכם, מוסכם על בית-המשפט.

מצב זה נועד למנוע מצב שבו קבלן אחד מפצה בצורה מוגזמת את המארגן או את חלק מהדיירים.

דין זה, חל גם על פרויקטים במסגרת תמ”א 38 הריסה ובניה.

בית-המשפט המחוזי דן בסוגיה של דיירת סרבנית שטענה לחוסר איזון בתמורות בין הדיירים. בפס”ד מנומק קבע בית המשפט כי על הטוען זאת להביא ראיות, ולהוכיח שיש חוסר איזון כלכלי משמעותי. עש”א 50506-09-19 בפני השופטת לימור ביבי.

המפקחת על המקרקעין, קבעה במסגרת פסק-הדין שלדיירת שהוגדרה כסרבנית, היזם הציע תמורה שהייתה נמוכה באופן משמעותי ממה שהייתה אמורה לקבל בפרויקט.

בפס”ד אחר, שניתן ביום 10.8.2021 פסקה השופטת אביטל שרייבר, לסרבנית פיצוי כספי. אותה סרבנית טענה כי קופחה משמעותית, וטענה כי הוצעה תמורה לשאר הדיירים גבוהה משמעותית, משום שהתנהל מולם משא ומתן בנפרד ממנה.

לכן, בכדי למנוע תביעות, סחבת משפטית, פיצויים כספיים מיותרים ומקלות בגלגלי הפרויקט, כדאי מאוד להקפיד על ניהול התהליך באופן אחיד, שוויוני, שקוף ואמין לאורך כל שלבי הפרויקט.