![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מרביתם של הפרויקטים במסלולי התחדשות עירונית מתחילים בפנייה ראשונית של חברות יזמות או מתווכים לנציגות דיירים בבניינים פוטנציאליים להתחדשות. אלו מציעים לדיירים לקדם את התהליך הנחשק בבניין המגורים הישן שלהם תוך שהם מציעים להם תמורות אטרקטיביות. מרבית העיכובים והמכשולים בפרויקטים האלו נעוצים בעובדה שהדיירים אינם מיוצגים כבר בשלב התחלתי זה על ידי עורך דין מטעמם.
כן, עם קבלת הצעה מיזם ובמקרים מסוימים גם לפני כן, על הדיירים המעוניינים בביצוע פרויקט התחדשות בבניין המגורים שלהם, לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה בתחום, עם עדיפות לעו"ד המייצג אך ורק דיירים ולא יזמים. באמצעות עורך דין זה יוכלו הדיירים להבין את שפת היזמים במהלך המו"מ והוא יהיה זה אשר ינהל את המו"מ מטעמם מול היזמים תוך שהוא ממלא פונקציה של מתרגם, בין הצדדים.
דוגמא שמוכיחה את האמור לעיל, הינה בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב הכולל 72 דיירים, בתחילה, הדיירים חתמו ליזם (שהסתבר שהוא קבלן חתימות) על הצעה שהציע שהייתה כדלקמן.: "כל דירה תקבל כ-12 מ"ר תוספת לדירה הקיימת בנוסף מרפסת שמש וחניה ועליה בקומה אחת. הכל בכפוף לאישור העיריה".
לאחר שהיזם כאמור לא התקדם ולא עשה דבר במשך שנתיים, הגיעה אלי הנציגות עם החתימות, ולאחר שמשרדי בדק – נמצא שאותו "יזם" נפל מנכסיו ולכן לא עשה דבר מאז.
התחלנו מהתחלה את התהליך, שכרנו שירותיו של אדריכל מנוסה ומקצועי מטעמנו שיבדוק מה אכן העיריה מאפשרת לבנות במתחם, לאחר מכן בדקנו לפי ההיתר מהן הגדלים של הדירות ואז ידענו מה הדיירים אמורים לקבל. יצרנו הסכם בין הדיירים שעליו הם מסכימים שקובע
עליה בשלוש או יותר קומות מהקיים היום, תוספת של 25 מ"ר מהמדידה, מרפסת חניה וקבענו מפרט טכני יוקרתי וכן קבענו שהיזם ישא באחזקת הבניין מטעם הדיירים למשך 5 שנים.
את ההסכמות האלו יחד עם התכנון של האדריכל הוצאנו למכרז יזמים, היזמים הגדילו ונתנו יותר כדי לזכות בפרויקט והדיירים הרויחו, גם תמורות יותר גבוהות, גם שקיפות ואחידות בתהליך וגם כמובן שההסכם המשפטי שנקבע על ידי הדיירים היה התנאי לאישור היזמים
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות
ניהול נכון של תהליך מול בעלי דירות
אחד הכשלים הראשוניים המעכבים פרויקטים, הוא ניהול תהליכי שגוי. ישנם מקרים בהם הדיירים מנסים לאתר בכוחות עצמם יזם לקידום הפרויקט, ורק לאחר מכן, שוכרים את שירותיו של עורך דין שכל תפקידו מסתכם בהכנת החוזה המשפטי בין הצדדים ואחריות לכך שהתנאים מתמלאים בפועל. התנהלות כזו היא שגויה מיסודה והיא תגרום לכך שהעסקה תיכשל, זאת מכיוון שישנה חשיבות עצומה לבחירת היזם הנכון על ידי עורך דין שילווה את הדיירים מתחילת הפרויקט ועד לקבלת הדירות החדשות. בחירת יזם לא מתאים על ידי הדיירים ללא ייצוג עורך דין, תתברר בהמשך ככישלון מהדהד. השלבים הנכונים בתהליך זה הם בראש ובראשונה בחירת עורך דין מייצג, לאחר מכן ניהול מו"מ בין הדיירים עצמם, על ידי עורך הדין, לאחר מכן, ניהול מו"מ עם היזמים השונים ורק לבסוף ניהול מו"מ עם היזם הנבחר. הצלחת הפרויקט נשענת על האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עוה"ד בהצלחת הפרויקט.
ניהול המו"מ מול דיירים
השלב ההתחלתי ביותר בתהליך הוא ניהול מו"מ עם הדיירים בינם לעצמם. במהלך שלב זה עורך דין הדיירים חייב ללבן את כלל הסוגיות העולות ביניהם, העלולות לבלום את הפרויקט בהמשך. בכלל סוגיות אלו ניתן למנות את הבאות: דיירים הטוענים שיש להם זכויות בגג/גינה/חנייה אבל מבחינה משפטית חוקית אין להם זכויות לפי נסח הטאבו, דיירים שעשו שיפוץ בבית והם מבקשים את השבת ערך השיפוץ במקרה של הריסה ובניה, דיירים שהרחיבו את דירותיהם לאורך השנים ללא הוצאת היתר בנייה כחוק, דיירים בעלי דירות בגדלים שונים בבניין, ועוד. על כן הישיבה הראשונה עם הדיירים צריכה לעסוק בבדיקת הזכויות השונות שיש להם בדירה ובשטח הבניין והכל תוך שקיפות מלאה ותיאום ציפיות מראש.
הקמת נציגות מוסכמת המקובלת על הדיירים
פרויקטים במסלול של התחדשות עירונית אורכים זמן לא מועט ומטבע הדברים אין לכל הדיירים פנאי או רצון להתעסק בכך. לכן, יש להקים נציגות מוסכמת ומקובלת על ידי הדיירים המהווה את הרוח החיה בכל פרויקט ובלעדיה שום דבר לא מתקדם. נציגות זו תתלווה לעורך הדין בכל הפגישות עם היזמים השונים, תעדכן את הדיירים באופן שוטף ותבחר מפקח בנייה מטעם הדיירים וככל שיש צורך גם שמאי מקרקעין מטעם.
הסכם מוסדר עם הדיירים על שכ"ט- שקיפות.
עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיות.
הוא חייב לדעתי להיות רשום בהסכם ממספר סיבות: ראשית כי זו זכותם של הדיירים לדעת מראש מהו גובה שכה"ט, שנית, על מנת להפיג כל חשש שמא בחירת היזם של עוה"ד לא יהיה בגלל שיזם אחד הציע יותר מיזם אחר ושלישית, כי שכר הטרחה ברגע שיאושר וייחתם על ידי הדיירים, יאושר בקלות גם אצל היזם ואף יוצג כתנאי, כשאר התנאים המסחריים שהדיירים יציגו.
ניהול מכרז יזמים
עו"ד הדיירים אמור לנהל עבורם מכרז מול היזמים ולסייע להם להבין מה משמעותה של כל הצעה. כמו כן, הוא צריך לדעת לאבחן ולשאול את היזמים את השאלות הנכונות ביחס להצעתם. לבסוף, מתפקידו של העו"ד הוא לנהל בצורה נכונה את המו"מ מול היזמים בכדי למקסם את התמורות לדיירים-לקוחותיו.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!