![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.
1. תמורה כספית בפינוי-בינוי – פטור לדירה אחת למוכר
עד התיקון: בעלים של דירת מגורים אחת או יותר במתחם פינוי-בינוי, היה זכאי להטבות פינוי-בינוי על כל הדירות בבעלותו, ובכלל זה פטור ממס שבח בגין קבלת תשלום במזומן בנוסף על דירת התמורה, וזאת עד תקרת הפטור הקבועה בחוק.
לאחר התיקון: תמורה במזומן תהא פטורה ממס שבח עד תקרת הפטור אך ורק לדירה אחת במתחם למוכר. על כל דירה נוספת, התמורה כספית תהיה חייבת במס שבח.
תחולה: עסקאות שנחתמו מיום 1.10.2023 ואילך.
2. הגדרת הטבות מס במתחמי עיבוי בינוי
עד התיקון: מתחם פינוי-בינוי הוגדר בחוק
גם כמתחם של עיבוי ובינוי, אולם לא הייתה התייחסות ספציפית בחוק לתקרות הפטור.
לאחר התיקון: הטבות המס הוסדרו בחוק ונקבעו תקרות פטור לעיבוי ובינוי. כך למשל בניגוד לחיזוק ושיפוץ, ניתן לתת לבעלים דירה חדשה במתחם כנגד הדירה הקיימת, ובנוסף אף ניתן לתת תמורה כספית עד תקרת הפטור בדומה לפינוי-בינוי (ביחס לדירה אחת במתחם).
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.202 ואילך.
3. שיעור הבעלות בדירת התמורה
עד התיקון: בעלי דירת מגורים בפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה ופינוי-בינוי, היו זכאים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת תמורה חדשה, כנגד הדירה הקיימת ובלבד ששיעור זכות הבעלים בדירת התמורה לא יהיה נמוך משיעור זכותו בדירה הקיימת.
לאחר התיקון: על שיעור הבעלות ביחידת
התמורה להיות שווה לשיעור הבעלות ביחידה הקיימת, החריג לכלל הוא, בדירה שהתקבלה במלואה בירושה, יהיה שיעור הבעלות ביחידת התמורה, לא פחות משיעור הבעלות ביחידה הקיימת. המחוקק מחריג דירה שהתקבלה בירושה, שכן מדובר למעשה, בבעלות משותפת שנכפתה על הבעלים.
התיקון נועד למנוע תכנוני מס באופן כזה ששני בעלים בדירה אחת, לא יוכלו לקבל בפטור ממס שתי דירות.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.
4. העברת פרויקט בין יזמים והקצאת מניות
עד התיקון: לפי הפסיקה, במכירת זכות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א בין יזמים, כאשר טרם הגיע היתר לא היה מדובר בעסקה במקרקעין, שכן לפני ההיתר, אין מדובר בזכות במקרקעין (פס"ד איווגה).
לאחר התיקון: מכירה כזו בין יזמים, תהווה מכירת זכות במקרקעין, תהיה חייבת במס רכישה בהתאם לשווי הערכת התמורה בפועל שווי המקרקעין פחות התחייבויות), אולם, בהקצאת מניות – שווי המכירה לעניין מס רכישה יהיה אפס.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.6.2023 ואילך
5. העברת דירה ללא תמורה לקרוב
עד לתיקון: כאשר הדירה הקיימת הועברה
לקרוב בפטור ממס, בשנתיים שקדמו לחתימה על הסכם המשפטי בין הבעלים ליזם, לא התקבל פטור ממס שבח.
לאחר התיקון: בתקופה של שנתיים לפני
החתימה על ההסכם ועד להיתר, רואים את נותן המתנה ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותן יחידות – כלומר בוחנים את הזכאות לפטור של שניהם. המטרה היא למנוע תכנוני מס בהעברת הדירה הקיימת במתנה כאשר המעביר לא זכאי לפטור.
תחולה ביחס לפינוי-בינוי: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.
תחולה ביחס לתמ"א 38/2: עברה שנעשתה מיום 1.6.2023 ואילך.
6. תמ"א – הגדרת דירת מגורים
לכל אלו שיש "מחסן" או חנות שהפכה לשמש כדירת מגורים, התיקון קובע בהגדרת "דירת מגורים" בעסקאות תמ"א, כי לצורך קבלת הפטור, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות, לפני מועד החתימה על ההסכם הראשון בבניין שבו נמצאת הדירה. עסקאות שכבר נחתמו וטרם הגיע ההיתר ואותן נכסים לא שימשו שנתיים לפחות כדירה- בעליהן לא יזכו לפטור.
תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.
המשך בחלק ב', הקליקו כאן למעבר
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!