שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית
חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.

1. תמורה כספית בפינוי-בינוי – פטור לדירה אחת למוכר
עד התיקון: בעלים של דירת מגורים אחת או יותר במתחם פינוי-בינוי, היה זכאי להטבות פינוי-בינוי על כל הדירות בבעלותו, ובכלל זה פטור ממס שבח בגין קבלת תשלום במזומן בנוסף על דירת התמורה, וזאת עד תקרת הפטור הקבועה בחוק.
לאחר התיקון: תמורה במזומן תהא פטורה ממס שבח עד תקרת הפטור אך ורק לדירה אחת במתחם למוכר. על כל דירה נוספת, התמורה כספית תהיה חייבת במס שבח.
תחולה: עסקאות שנחתמו מיום 1.10.2023 ואילך.

2. הגדרת הטבות מס במתחמי עיבוי בינוי
עד התיקון: מתחם פינוי-בינוי הוגדר בחוק
גם כמתחם של עיבוי ובינוי, אולם לא הייתה התייחסות ספציפית בחוק לתקרות הפטור.
לאחר התיקון: הטבות המס הוסדרו בחוק ונקבעו תקרות פטור לעיבוי ובינוי. כך למשל בניגוד לחיזוק ושיפוץ, ניתן לתת לבעלים דירה חדשה במתחם כנגד הדירה הקיימת, ובנוסף אף ניתן לתת תמורה כספית עד תקרת הפטור בדומה לפינוי-בינוי (ביחס לדירה אחת במתחם).
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.202 ואילך.

3. שיעור הבעלות בדירת התמורה
עד התיקון: בעלי דירת מגורים בפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה ופינוי-בינוי, היו זכאים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת תמורה חדשה, כנגד הדירה הקיימת ובלבד ששיעור זכות הבעלים בדירת התמורה לא יהיה נמוך משיעור זכותו בדירה הקיימת.
לאחר התיקון: על שיעור הבעלות ביחידת
התמורה להיות שווה לשיעור הבעלות ביחידה הקיימת, החריג לכלל הוא, בדירה שהתקבלה במלואה בירושה, יהיה שיעור הבעלות ביחידת התמורה, לא פחות משיעור הבעלות ביחידה הקיימת. המחוקק מחריג דירה שהתקבלה בירושה, שכן מדובר למעשה, בבעלות משותפת שנכפתה על הבעלים.
התיקון נועד למנוע תכנוני מס באופן כזה ששני בעלים בדירה אחת, לא יוכלו לקבל בפטור ממס שתי דירות.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.

4. העברת פרויקט בין יזמים והקצאת מניות
עד התיקון: לפי הפסיקה, במכירת זכות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א בין יזמים, כאשר טרם הגיע היתר לא היה מדובר בעסקה במקרקעין, שכן לפני ההיתר, אין מדובר בזכות במקרקעין (פס"ד איווגה).
לאחר התיקון: מכירה כזו בין יזמים, תהווה מכירת זכות במקרקעין, תהיה חייבת במס רכישה בהתאם לשווי הערכת התמורה בפועל שווי המקרקעין פחות התחייבויות), אולם, בהקצאת מניות – שווי המכירה לעניין מס רכישה יהיה אפס.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.6.2023 ואילך

5. העברת דירה ללא תמורה לקרוב
עד לתיקון: כאשר הדירה הקיימת הועברה
לקרוב בפטור ממס, בשנתיים שקדמו לחתימה על הסכם המשפטי בין הבעלים ליזם, לא התקבל פטור ממס שבח.
לאחר התיקון: בתקופה של שנתיים לפני
החתימה על ההסכם ועד להיתר, רואים את נותן המתנה ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותן יחידות – כלומר בוחנים את הזכאות לפטור של שניהם. המטרה היא למנוע תכנוני מס בהעברת הדירה הקיימת במתנה כאשר המעביר לא זכאי לפטור.
תחולה ביחס לפינוי-בינוי: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.
תחולה ביחס לתמ"א 38/2: עברה שנעשתה מיום 1.6.2023 ואילך.

6. תמ"א – הגדרת דירת מגורים
לכל אלו שיש "מחסן" או חנות שהפכה לשמש כדירת מגורים, התיקון קובע בהגדרת "דירת מגורים" בעסקאות תמ"א, כי לצורך קבלת הפטור, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות, לפני מועד החתימה על ההסכם הראשון בבניין שבו נמצאת הדירה. עסקאות שכבר נחתמו וטרם הגיע ההיתר ואותן נכסים לא שימשו שנתיים לפחות כדירה- בעליהן לא יזכו לפטור.
תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

המשך בחלק ב', הקליקו כאן למעבר