ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', פרסמה החלטה בעלת משמעות לענף ההתחדשות העירונית, במסגרת מחלוקת על גובה היטל ההשבחה בפרויקט הפינוי בינוי  "נורדאו מקס" בנתניה, שמקדמת חברת י.ח. דמרי.

הפרויקט, הממוקם בחלקות 25-30 בגוש 7944, כולל הריסת שבעה מבני מגורים ישנים ובהם 138 דירות, ובמקומם הקמת שלושה מגדלי מגורים ומסחר הכוללים 553 יחידות דיור. התוכנית, שמספרה נת/מק/18/401/ב, נכנסה לתוקף בספטמבר 2022, ובאותה עת כבר התקשרו יותר מ-80% מבעלי הזכויות במתחם עם היזם בהסכמי פינוי בינוי .

במרכז המחלוקת עמדה שומת היטל ההשבחה שהפיקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה, בהיקף מצרפי של כ-187.5 מיליון שקל.

מנגד, השומות המכריעות שניתנו בהליך קבעו כי ההשבחה הכוללת עומדת על כ-40.2 מיליון שקל בלבד. כאשר מביאים בחשבון את החרגת הזכויות לבניית מרחבים מוגנים, הסכום עומד על כ-20.9 מיליון שקל.

הפער המשמעותי הוביל הן את הוועדה המקומית והן את היזם להגיש עררים על השומות המכריעות, והציף שאלות עקרוניות הנוגעות לאופן חישוב ההשבחה בפרויקטים מורכבים של פינוי בינוי .

הפטור מממ"דים: מתי זכאים להחרגת השטחים מהיטל השבחה?

אחת הסוגיות המרכזיות שנדונו נגעה לפטור מהיטל השבחה בגין שטחים המיועדים לבניית מרחבים מוגנים.

ועדת הערר בחנה את הסוגיה על רקע הלכה משפטית קודמת, שנקבעה בעניין "בקר", ולפיה הסכמי פינוי בינוי  שנחתמו לאחר אישור התוכנית עשויים להיחשב למכר, באופן המשפיע על הזכאות לפטור בגין שטחי הממ"דים.

הוועדה עמדה על המורכבות הייחודית של עסקאות פינוי בינוי , שבהן ההתקשרות החוזית עם בעלי הדירות והליך הבנייה בפועל הם חלק ממהלך כלכלי ותכנוני אחד. עם זאת, היא ציינה כי עליה לפעול בהתאם להלכה המשפטית המחייבת.

בסופו של דבר הוחזר הנושא לשמאית המכריעה, כדי שתבחן ותחשב מחדש את שיעור החבות בגין הממ"דים, בהתאם להנחיות המשפטיות ולהשלמות הטיעון של הצדדים.

תמ"א 38 נכנסת לחישוב שווי הקרקע

סוגיה נוספת בעלת משמעות לענף נוגעת לאופן חישוב שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, כלומר לפני אישור התוכנית המשביחה.

בהתאם להלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין "לויתן", קבעה ועדת הערר כי יש לבחון מחדש את שווי הקרקע במצב הקודם, תוך מתן ביטוי לפוטנציאל ההתחדשות העירונית שהיה גלום בנכסים מכוח תמ"א 38 באותה תקופה.

המשמעות היא שבמקרים הרלוונטיים, אין להתעלם מהפוטנציאל התכנוני ומההשפעה האפשרית של תמ"א 38 על שווי הנכסים עוד לפני אישור התוכנית החדשה. להיבט זה עשויה להיות השפעה ישירה על גובה ההשבחה המחושבת ועל היקף החיוב בהיטל.

לא ניתן להסתמך על שתי עסקאות בלבד

ועדת הערר דחתה גם את דרישת הוועדה המקומית להסתמך על שתי עסקאות בלבד, שבוצעו במתחם לאחר אישור התוכנית ושיקפו לכאורה שווי גבוה יותר של הקרקע.

הוועדה קבעה כי יש להעדיף את מסד הנתונים הרחב והאובייקטיבי שעליו התבססה השמאית המכריעה, ולא לבסס את השומה על מספר מצומצם של עסקאות שאינן בהכרח משקפות את שווי המקרקעין באופן מייצג.

תקן 21 ככלי לבדיקת סבירות השומה

אחד ההיבטים החשובים בהחלטה נוגע לקשר שבין שומת היטל ההשבחה לבין הדוח הכלכלי שנערך בהתאם לתקן 21, המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לפינוי בינוי .

ועדת הערר התייחסה לפערים משמעותיים בין אומדן ההשבחה המופיע בדוח הכלכלי לבין השומה שנקבעת בפועל, והדגישה את הצורך להסביר פערים מסוג זה.

לפי העקרונות שנקבעו בהחלטה, פער משמעותי שאינו מוסבר כראוי עשוי להעיד על כך שהשומה לא נתנה משקל מספק לעלויות המימוש של הפרויקט. לכן, בדיקת הסבירות מול תקן 21 משמשת כלי בקרה חשוב בבחינת השומה ובמניעת חיובים שאינם משקפים כראוי את המציאות הכלכלית של הפרויקט.

המשמעות לענף?

בסיכום ההליך קיבלה ועדת הערר את העררים של הוועדה המקומית ושל חברת י.ח. דמרי בחלקם, והורתה להחזיר את השומות המכריעות לשמאית המכריעה לצורך השלמות ובחינה מחודשת של מספר סוגיות: חישוב החבות בגין שטחי הממ"דים, בחינת שווי המצב התכנוני הקודם לאור תמ"א 38 והבהרות הנוגעות לעסקאות ההשוואה.

עם זאת, העקרונות המרכזיים שעליהם התבססו השומות המכריעות נותרו בעינם, לרבות בחינת חלופת הפטור ובדיקת סבירות ההשבחה ביחס לתקן 21.

ההחלטה מחדדת כמה סוגיות בעלות השלכות אפשריות על פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית: אופן חישוב הפטור בגין ממ"דים, ההכרה בפוטנציאל תמ"א 38 במסגרת שווי המצב הקודם, והחשיבות של בחינת השומה מול הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

עבור יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות, מדובר בסוגיות שעשויות להשפיע על היקף החיובים, על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים ועל המחלוקות סביב היטלי השבחה במיזמי פינוי בינוי .