![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איך מתנהלים מול דיירים שמונעים מימוש פרויקט בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, המתעדכן תוך כדי תנועה. המשמעות: מדיניות שהייתה נכונה לתקופה מסוימת, עשויה תוך כדי תנועה להשתנות – עניין שעלול להשליך כמובן גם על היקפי הפרויקטים והתמורות עליהן התחייב היזם בפני בעלי הדירות בהסכם ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, אנו עדים לרשויות מקומיות לא מעטות שהקטינו את מכפלות הדירות וצמצמו שטחי התמורה – ולמעשה, יצרו מציאות חדשה בכל הקשור להתחדשות עירונית בשטחן. בעלי הדירות פחות מכירים את המדיניות לעומק, ולכן לא פעם נוהרים אחרי הבטחות היזמים לתמורות מופלגות, וחותמים על חוזים מבלי להבין את משמעות האותיות הקטנות. הנושא הזה בדיוק, ממחיש את חשיבותה של הפונקציה המשפטית המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות – עורך הדין אשר תפקידו לשמור ולהגן עליהם לכל אורך הדרך. על רקע פעילות רבת שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני מודעת לכך שכללי המשחק עשויים להשתנות – ובכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים, במידה והרווח הכלכלי בפרויקט יעלה על הערכה השמאית – לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות". במידה ואין מנגנון מתאים בהסכם שמשתנה בהתאם לתמורות – מה עושים עם אותם מתנגדים?
התנגדות של בעלי דירות למימוש תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית – וכזו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום לכזה שיתעכב, יסתרבל או אפילו ייגנז. הצעד הראשון, עובר בבדיקת מד הנכונות של בעלי הדירות לצאת לדרך. אני מקפידה לערוך כנס ייעודי אלין מוזמנים כלל בעלי הדירות (ולא רק חברי הנציגות), בכדי לוודא שיש התכנות מצידם להתקדם. לפעמים כבר בשלב ההתחלתי הזה, אפשר לגלות שהפרויקט לא יזכה לשיתוף פעולה מצד חלק נכבד מבעלי הדירות ושאין סיכוי אמיתי למימוש התהליך. כשיש היענות חיובית לפרויקט התחדשות עירונית מקרב לפחות 67% מבעלי הדירות (הן במסגרת תמ"א 38 והן במסגרת פינוי- בינוי) קובע החוק כי ניתן להתקדם: להתקשר עם יזם ולהניע את הליכי הרישוי והתכנון מול הוועדות, בדרך להוצאת ההיתר.
את בעלי הדירות המתנגדים לקידום התחדשות עירונית בבניין או המתחם, ניתן לחלק לשלוש קבוצות עיקריות:
• אלו שמיזמי תמ"א 38 או פינוי-בינוי מייצרים אצלם חשש אמיתי. מדובר, על פי רוב, בבעלי דירות שגרים לאורך שנים ארוכות באותו הבניין, וחוששים מעזיבת הסביבה המוכרת לתקופת העבודות ומפרוצדורה שצפויה להימשך כמה וכמה
שנים. נדבך בולט מאותה הקבוצה, הם קשישים, נכים וחולים סיעודיים – שבאופן טבעי, התהליך הזה מלווה אצלם באי-ודאות ובפחדים גדולים עוד יותר.
כאן גם המחוקק נכנס לתמונה עם הטבות ייחודיות,
שמסייעות לרכך את התנגדותם לפרויקטים.
• אלו שרואים בהתחדשות עירונית ערוץ לרווח כלכלי. מבחינתם, מיגון הדירות מפני טילים או רעידות אדמה, וחידוש סביבת המגורים הוותיקה לא ממש משחקים תפקיד – העיקר זה למקסם את התמורות, או לחילופין לחבור ליזם או מארגן דיירים כדי לייצר עוד רווח מהצד.
• אלו שעל פניו שמחים לכל יוזמה שמאפשרת קידום התחדשות עירונית ונכונים להירתם לתהליך – אלא שבאופן מפתיע ובלתי מוסבר, ממש ברגע האמת, משנים גישה מקצה לקצה ולא מוכנים בשום אופן לשתף פעולה ולחתום על הסכם. כאשר ישנם בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, מומלץ לקיים איתם שיח פתוח, ולהבין מהי הסיבה. אם מדובר בסירוב מסיבות ריאליות (לדוגמה: אין מספיק בטוחות/ערבויות מצד היזם לקידום הפרויקט, התמורות המוצעות אינן ראויות או מפלות ביחס לשכנים, התהליך מתנהל בחוסר יושר ושקיפות( ניתן לייצר דיאלוג ולגשר על הפערים.
לעומת זאת, במידה ומדובר ב'דיירים סרבנים' כלומר בעלי דירות שסירובם העיקש להתחדשות עירונית נובע ממניעים שאינם סבירים כלל ועיקר – רשאים בעלי הדירות והיזם להתנהל בשלושה מישורים: מול הממונה על פניות הדיירים ברשות
הממשלתית להתחדשות עירונית או לפנות לערוץ המשפטי – אם למפקח על הבתים המשותפים (במיזמי תמ"א 38) ואם לבית
המשפט (במיזמי פינוי-בינוי) בבקשה לחייב את בעלי הדירות הסרבנים להצטרף לעסקה או לחילופין לאפשר בא כוחם לחתום על ההסכם ההתקשרות בשמם בעלי הדירות הסרבנים.
בהקשר הזה, חשוב גם להוסיף כי מפסקי דין שניתנו במהלך התקופה האחרונה, עולה שהמערכת המשפטית מקשיחה עמדות ומגלה אפס סובלנות כלפי דיירים סרבנים, המונעים או תוקעים מיזמי התחדשות עירונית בטענות שאינן סבירות".
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!