28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

מה דינו של שטח משותף שאחד השכנים השתלט עליו?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו נתקלים לא מעט במקרים בהם בעל דירת הקרקע השתלט על הגינה הקרובה אליו וגידר אותה לעצמו וכך חי מספר שנים ללא הפרעה או מחאה מהשכנים

פברואר 2023

כאשר מגיע יזם ומציע להרוס את הבניין ולתת לכל אחד מהבעלים דירה חדשה ועליה בקומות- טוען אותו בעל דירה שמגיעה לו דירת גן.  

מה ההגדרה של שטח משותף?

שטח משותף בבית משותף כולל, בין היתר, את חדר המדרגות, חצר הבניין, גג הבניין וכיוצ"ב. למעשה, השטח שייך לכלל דיירי הבית המשותף, ואסור לאף אחד מהשכנים להשתלט עליו לשימושו הפרטי.

מה קורה במקרה שאף אחד מהדיירים לא טען שאחד השכנים אכן השתלט? רק כעבור זמן ניכר?

הדבר הגיע לפתחו של בית המשפט נסיבות המקרה:

ענייננו בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין.
במסגרת סכסוך בין שכנים בבית משותף בגין הסגת גבול, הושגה פשרה שבמסגרתה, בין היתר, הוסכם שלא תבוצע השתלטות על השטח המשותף. לאחר שהשכן, שהשתלט, מכר את דירתו, הקונים שקנו ממנו השתלטו על שטח משותף בבניין. אחד השכנים (להלן: ״השכן״) טען שהקונים נכנסו בנעליו של המוכר, ולכן הקונים מחויבים לפעול בהתאם להסכם הפשרה הנזכר לעיל. לטענתו, הקונים הסיגו גבול והשתלטו על חצר הבית המשותף ע"י גידורה, נעלו אותה בשער, בנו בה מחסן, ולמעשה עשו בשטח הרכוש המשותף שימוש ייחודי, בניגוד לדין ולהסכם הפשרה.

לטענת הקונים, תביעת השכן לוקה בשיהוי ניכר. כשהם רכשו את הדירה, החצר הצידית כבר הייתה מגודרת עם שער, וכל שנעשה על ידם הוא החלפת הריצוף הרעוע והחלפת הגדר באחת חדשה. עוד הוסיפו כי מעשיהם נעשו בהסכמת דיירי הבית, והתביעה של השכן הוגשה רק כי הם פנו אליו כדי לקבל הסכמתו להרחבת ביתם, וזאת לשם בניית ממ"ד, כפי שבנו יתר בעלי דירות הקרקע בבית המשותף.

כמו כן טענו הקונים שניתנה הסכמה של למעלה משלושה רבעים מבעלי הדירות, בחתימת אלה על היתר הבנייה. המפקחת קיבלה את התביעה באופן חלקי. היא הורתה לקונים להסיר את הגדר והשער הצידיים, והורתה על סילוק המחסן מהחצר המשותפת. עוד ע"פ קביעתה, ניתן היה להסתפק במקרה דנן בחתימת בעלי הדירות לצורך הרחבת הדירה ע"ח הרכוש המשותף, ואין צורך באספה כללית של השכנים;

לטענת השכן, בקשת הקונים להרחיב את דירתם, מנוגדת לפשרה שהושגה עם המוכר, כאמור. בנוסף טען השכן, שעל הקונים להסיר על חשבונם את השער שהקימו, היות שאימו הסירה אותו קודם על חשבונה, בהתאם לפשרה, והשער הוקם בשנית.

החלטת בית המשפט:

לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית, נדרשת הסכמת כל דיירי הבית המשותף. עם זאת, המחוקק קבע חריג לסעיף זה, לפיו רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף שצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית.

במקרה זה עסקינן ב״מעשה עשוי״ ששינה משמעותית את מצב הדברים ששרר בעת הדיון בתביעה הראשונה אצל המפקחת, ובעת מתן פסק הדין על ידי המפקחת, לעומת מצב הדברים בעת הדיון בערעור זה. השכן לא הגיש בקשה לעיכוב פסק דינה של המפקחת, ובכך אפשר את השלמת בניית הממ"ד של הרוכשים, ולמעשה הכשיר את קיומו של ה"מעשה העשוי". ביהמ"ש קבע כי די בכך כדי לדחות את ערעורו, אף בלי לדון בסוגיה עצמה. על אף האמור, ביהמ"ש בחר להתייחס ליתר הסוגיות.

בעניין פריצת הדלת, נפסק כי במשך 24 שנים השכן לא טען ולא פעל כנגד פריצתה, עד ליום הגשת התביעה בפני המפקחת. משכך, למעשה מהווה הדבר שיהוי מצידו המצדיק את דחיית טענה זו.

בנוסף, הקונים קנו את הדירה עם הפתח לחצר, דבר שהשפיע ככל הנראה על תמורת הדירה ועל רכישתה. הכללת הדרישה לאטימת הפתח והסרת הדלת במסגרת התביעה שהוגשה למפקחת, שלוש או ארבע שנים לאחר שהקונים רכשו את הדירה, עשויה ללמד על חוסר תום לב של השכן. עם זאת, בעניין אחסון רכושם של הקונים בחצר ובניית הגדר, נפסק לטובת השכן, ששימוש זה – הוא בגדר שימוש קבע בשטח המשותף, ועל כן הוא בלתי סביר.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
01/23/2021

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק

זום זום זום… הסכנה שבלימוד מרחוק הכותבים: אביב בריל ומרינה טראוביץ לילדים שלנו המבלים שעות רבות ביום מול המחשב והסמארטפון: טיק טוק יוטיוב ופייסבוק – נוספה כעת גם למידה מקוונת שפירושה שעות רבות נוספות וסכנה
08/31/2022

מיומנויות כתיבה ידנית ואיתור קשיי כתיבה

המקור ללקויות כתיבה השונות הוא נוירולוגי, לכן, חשוב לאבחן את מקור הבעיה באופן מקצועי
11/05/2022

"אני 'תופרת' לכל מתאמנת את מה שמתאים לגזרתה, מידותיה, צרכיה ורצונותיה!"

מאמנת הכושר ענבר חן – PEACH מפעל לחיטוב ישבנים
07/19/2022

מנות חדשות לקיץ 2022

קיץ כאן, השמש לוהטת, ולכן חשבתי שהדבר הכי נכון הוא למצוא עבורכם מספר מנות קלילות, צבעוניות, ואם אפשר אפילו מצננות
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן