כיצד לבחור יזם?

בדיקת ההצעות במסגרת תמ"א 38 חיזוק
לפני שמתקשרים עם יזם, יש לקבל ממנו תוכנית ותשריטים של הבניין המתוכנן, כי ברוב המקרים הצעות שמקבלים דיירים על הנייר אינם מחייבות, אלא רק לאחר שהיזם ביצע בדיקות מקיפות של מדידת הדירות ומפת מדידה טופוגרפית של כל המגרש.
רק לאחר מדידות מדויקות ניתן יהיה באמת לבחון אם ניתן להוסיף מעלית, ואם הוספת המעלית אמורה לבוא על חשבון גודל אחת מהדירות, ניתן יהיה לבחון אם ניתן להוסיף ממ"ד לכולם, בהתאם לגבולות המגרש, ועוד בדיקות חשובות.
רק לאחר בדיקת התשריטים יוכלו הדיירים לקבל מידע נכון ואמיתי לגבי התוספות האמורות ובהתאם יש לערוך הסכם שיגדיר את התוספות שיקבלו בהתאם לתוכניות שהוגשו להם .

בדיקת ההצעות במסגרת הריסה ובניה
כאן יש לבחון אם היזם מציע הרחבה של הדירה, מה גודל ההרחבה, האם החניה תהיה תת-קרקעית או חניה באמצעות מכפלים, מה יהיה המפרט הטכני, וכמה דירות יהיו בכל קומה ובבניין כולו.
יזמים נוטים להציע הצעות שונות, אך כשהם נדרשים להמציא תשריטים תואמים לגודל המגרש, מתגלים כל מיני שינויים מההצעה.
באחד הבתים בגבעתיים, היזם הגיש לדיירים הצעה מפתה שכללה תוספת של 25 מ"ר. אבל כשדרשתי מהיזם להציג לי תוכניות, ההצעה ירדה לתוספת של 10 מ"ר בלבד, כי מבנה המגרש היה טרפזי ולא אפשר לנצל את כל זכויות הבניה.
אם לא הייתי דורשת ומתעקשת, הדיירים היו חותמים על ההסכם מול היזם ואז היזם היה מגלה זאת בזמן שהיה מכין את התוכניות לעירייה. במצב כזה היינו נאלצים לבטל איתו את ההסכם. כך חסכו הדיירים זמן יקר להם וליזם.
בנוסף, אין טעם להסתמך על תוכנית שהוצגה בפניכם על ידי היזם לפני חצי שנה או שנה, יתכן שהיום זה לא רלוונטי ולא יאשרו לכם את אותן זכויות כשתוגש הבקשה להיתר.
כך לדוגמא, באחד הרחובות בגבעתיים, לפני 4 שנים אישרו לבנות על מגרש של 700 מ"ר עם 7 בעלי זכויות – 21 דירות. הבניין נבנה ואוכלס. לעומת זאת, בבניין ממול שרוצה כעת לקדם את התהליך – העיריה אישרה לבנות על אותו גודל של מגרש עם 4 בעלי דירות – 14 דירות בלבד.
אם לא היינו מבררים בעירייה, היינו מבטיחים לדיירים הבטחות שווא – של שתי דירות לכל דייר. פרק הזמן שהיה לוקח להחתים את כל הדיירים היה נמשך כשנה ועוד חצי שנה של הגשת תוכניות. רק אחרי שנתיים היינו מגלים שהעירייה כלל לא מאשרת ולא תאשר לבנות יותר מ-14 דירות חדשות ולכן התמורה שהובטחה לדיירים לא הייתה יכולה להתקיים והדיירים היו מוצאים את עצמם באותה נקודה רק 4 שנים מאוחר יותר.
על מנת לא להגיע לסיטואציה כזו ועל מנת לייעל את התהליך, רצוי שעו"ד שאליו אתם פונים יבדוק עם אדריכל שהוא עובד עימו את הזכויות ויציג לכם אותם.

איך לבחון את ההצעה של היזמים?
כשמגיעה אלי פניה מנציגות של בניין, הם בדרך כלל מגיעים עם הצעה שקיבלו מיזם או שניים. ההצעה הכוללת בדרך כלל נראית אותו דבר וכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת. כאן יש לשים לב ולבחון האם ההגדלה שהיזם מבטיח מתייחסת לגודל הדירה הקיים לפי גודל הטאבו? היו מקרים שיזם כתב "תוספת של 25 מ"ר לכל דירה" והכוונה שלו הייתה מגודל הדירה לפי נסח הטאבו.
ברור שהגודל של הדירות בנסח הטאבו קטן משמעותית מהגודל בפועל (בשל מרפסות ישנות שסופחו) לכן אם הדירה בנסח רשומה כ- 50 מ"ר אבל לאחר מדידה או לפי תשריט הבית המשותף היא 70 מ"ר – אזי לפי ההצעה של היזם התוספת היא 5 מ"ר בלבד.
עוד יש לבדוק אם 25 מ"ר הגדלה שהיזם מבטיח, לא כוללים את גודל המרפסות שהוא מוסיף.
לעיתים, אני נתקלת בהצעות שלאחר ברור, טוען היזם, כי התכוון לתוספת של 13 מ"ר ממ"ד ועוד 12 מ"ר מרפסת. לכן יש לשים לב ולברר הכל מראש.
כמו כן, לכל עירייה יש מדיניות שדורשת שהדירות החדשות יהיו לפחות בגודל מינימלי משתנה. לדוגמא, בגבעתיים הדירות הקטנות ביותר הן 70 מ"ר, כאשר דירות גן חדשות יהיו רק בעורף ולא בחזית. בתל אביב ישנם אזורים שבחזית הבניין לא מאשרים מרפסות בכלל.
לכן, כשיזם מציג לכם סקיצה, שימו לב שהוא עומד בתנאים הבסיסים של דרישת העירייה.
לפעמים אנו נתקלים בבניינים ישנים בהם יש דירות קטנות של 30 מ"ר בלבד. לכאורה אותם בעלי דירות אמורים לקבל תוספת של 40 מ"ר כדי להשלים ל-70 מ"ר.
במקרה כזה, ניתן לבקש אישור מיוחד מהעירייה כן לאשר דירה יותר קטנה.
חשוב לבדוק את הערבויות שמציע היזם, את לוח הזמנים שאליו הוא מתחייב, לבדוק אם הוא מציע חניה ומחסן, לבדוק אם הוא בחן את הפרויקט מול הגורמים המוסמכים בעירייה ואם כן לדרוש ניתוח זכויות וסקיצה שתראה איך ממוקמים הדירות הישנות (קומות, כיווני אויר וכד').

רק כאשר היזם מוכן להשקיע ולהכין את כל הנתונים הנ"ל, בכפוף לבדיקת עוה"ד מטעמכם שבדק את החברה של היזם ואת מצבו הכלכלי- ניתן להתקדם לשלב של בדיקת החברה היזמית.