14/12/2024
14/12/2024
שבת, 14 בדצמבר 2024

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"

יוני 2023

*תמונה להמחשה בלבד

בפרויקט של התחדשות עירונית קיימים קשיים ואתגרים מרובים: דייר סרבן המסרב לקחת חלק בתהליך ולחתום על ההסכם, יזמים אשר מחתימים את הדיירים על הסכם המונע מהם להתקשר עם יזמים אחרים ומונע את הפרויקט, אוכלוסייה חלשה כלכלית המתקשה לשאת בעלויות התחזוקה העתידיים של המתחם, אוכלוסייה מבוגרת אשר מתקשה לעזוב את הדירה ועוד.

למען הסדר הטוב נזכיר שיש שלושה סוגים של התחדשות עירונית:

  1. תמ"א הריסה ובניה – כאשר הורסים בניין אחד ובמקומו בונים בניין חדש, עד היום.
  2. תמ"א חיזוק – לא הורסים את הבניין, אלא מוסיפים עליו בניה.
  3. פינוי בינוי – התאגדות של לפחות 5 בניינים ב-4 דונם כאשר כולם נהרסים ונבנה מגדל אחד או שנייים.

לפני שנה, במסגרת חוק ההסדרים הופחת אחוז החתימה מ80% במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ל67% בנוסף, הוספו זכויות והקלות לקשישים אשר הוגדרו כבני 70 ומעלה ומתגוררים בבניין הקיים לפחות שנתיים מיום חתימת היזם על ההסכם, או בני 75 בעת קבלת ההיתר.

אותם "קשישים" זכאים לשלוש חלופות: לקבל את שווי הדירה החדשה בעת ההיתר (במקום לעבור לדירה שכורה ולהמתין לבניה, הקשיש מקבל הטבה וקיצור של הזמנים ומניעת סיכון אם בדרך היזם "נופל") או לחילופין לקבל במקום דירת התמורה שתי דירות קטנות (באותו גודל של דירת התמורה) ללא מס, או לקבל כסף עבור דיור מוגן ואת היתרה במזומן לקשיש.

אותם זכויות לא קיבלו בעלים שביקשו או יכלו לקבל דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 אלא רק במסגרת מתחמי פינוי-בינוי.

הרוב החוקי שנדרש בתמ"א הריסה ובניה היה 80% מכלל הבעלים.

אחוז גבוה זה, לרוב נתן מקום לסחטנים, שדרשו מהיזם דברים לא חוקים ומנעו מהדיירים האחרים להתקדם בעסקה מול היזם שנבחר.  

מבחינת ההיגיון, לא נראתה סיבה הגיונית מדוע מאשרים לקשישים במסגרת פינוי-בינוי לקבל הטבות כאלו, ואילו במסגרת הריסת בניין אחד – לא מאשרים.

אולם, לפני כחודש אושר חוק ההסדרים אשר נתן לזה תוקף – מעתה גם בבניינים של תמ"א הריסה ובניה – הזכויות של הקשישים חלות, ואחוז החסימה ירד ל67% כמו במתחמי פינוי-בינוי.

בנוסף, התמ"א חודשה עד חודש פברואר 2024 ולכן לכל מי שנותרה הזדמנות – זה הזמן לסגור את העסקאות שלא הצלחתם קודם כי נדרשו לכך 80% חתימות.

שוני נוסף חשוב ומהותי

בנוגע לעסקאות פינוי בינוי, נהוג במסגרת ההסכם המשפטי מול היזם לאפשר לו להגיע לאחוז חתימות תוך 4-5-6 שנים.

זה המון זמן להמתין לחתימות. לכן נקבע חוק במסגרת ההתחדשות העירונית – שמחייב את היזם להגיע לרוב  בהתאם למספר הדיירים הקיימים.

לדוגמא – בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים.

החוק נועד לשמור על הדיירים שלא יהיו "תקועים" מול יזם שנים ואחוז החתימות אצלו לא מתקדם כבר שנים.

בפרויקט בבת ים ישנו מתחם שהיזם הצליח להחתים 30% בלבד לפני שלוש שנים. מאז ועד היום, הוא לא הצליח להחתים דיירים נוספים והדיירים שחתמו ממתינים שישחרר אותם, אולם הוא מסרב. בהתאם לחוק, ניתן להוציא את היזם והחליפו באחר.

אכן שינויים אלו חשובים ותורמים להתקדמות התהליך של התחדשות עירונית.  

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
02/25/2023

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש, ביפרנה - ביף אנד ברד Beefrena - Beef & Bread, בחרנו שני כריכים וחיכינו לאוכל. רעבים… שורה תחתונה: אל תישארו רעבים, בואו להתפנק!
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

אלטרנטיבה מעניינת:: טיסות מחיפה לאתונה

חופש ופנאי אלטרנטיבה מעניינת: טיסות מחיפה לאתונה מסימני החזרה לשגרה: 'אייר חיפה' תפעיל מחיפה טיסות יומיות לאתונה, ללרנקה ואילת שתפו מסימני החזרה לשגרה: 'אייר חיפה', חברת התעופה שהוקמה לאחרונה תחל לטוס מנמל הבית בחיפה בסוף

קראו עוד»
כתבות השער

זהו עצם העניין

ד"ר ערגה הלר היא חוקרת תרבות, מרצה בכירה במכללה האקדמית לחינוך ע"ש קיי בבאר שבע ● מתמחה בעיצוב הזהויות העברית והישראלית בספרות ילדים, ספרות שואה וספרות פנטזיה

קראו עוד»
כתבות השער

כפר עזה שלי

"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן