28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"

יוני 2023

*תמונה להמחשה בלבד

בפרויקט של התחדשות עירונית קיימים קשיים ואתגרים מרובים: דייר סרבן המסרב לקחת חלק בתהליך ולחתום על ההסכם, יזמים אשר מחתימים את הדיירים על הסכם המונע מהם להתקשר עם יזמים אחרים ומונע את הפרויקט, אוכלוסייה חלשה כלכלית המתקשה לשאת בעלויות התחזוקה העתידיים של המתחם, אוכלוסייה מבוגרת אשר מתקשה לעזוב את הדירה ועוד.

למען הסדר הטוב נזכיר שיש שלושה סוגים של התחדשות עירונית:

  1. תמ"א הריסה ובניה – כאשר הורסים בניין אחד ובמקומו בונים בניין חדש, עד היום.
  2. תמ"א חיזוק – לא הורסים את הבניין, אלא מוסיפים עליו בניה.
  3. פינוי בינוי – התאגדות של לפחות 5 בניינים ב-4 דונם כאשר כולם נהרסים ונבנה מגדל אחד או שנייים.

לפני שנה, במסגרת חוק ההסדרים הופחת אחוז החתימה מ80% במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ל67% בנוסף, הוספו זכויות והקלות לקשישים אשר הוגדרו כבני 70 ומעלה ומתגוררים בבניין הקיים לפחות שנתיים מיום חתימת היזם על ההסכם, או בני 75 בעת קבלת ההיתר.

אותם "קשישים" זכאים לשלוש חלופות: לקבל את שווי הדירה החדשה בעת ההיתר (במקום לעבור לדירה שכורה ולהמתין לבניה, הקשיש מקבל הטבה וקיצור של הזמנים ומניעת סיכון אם בדרך היזם "נופל") או לחילופין לקבל במקום דירת התמורה שתי דירות קטנות (באותו גודל של דירת התמורה) ללא מס, או לקבל כסף עבור דיור מוגן ואת היתרה במזומן לקשיש.

אותם זכויות לא קיבלו בעלים שביקשו או יכלו לקבל דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 אלא רק במסגרת מתחמי פינוי-בינוי.

הרוב החוקי שנדרש בתמ"א הריסה ובניה היה 80% מכלל הבעלים.

אחוז גבוה זה, לרוב נתן מקום לסחטנים, שדרשו מהיזם דברים לא חוקים ומנעו מהדיירים האחרים להתקדם בעסקה מול היזם שנבחר.  

מבחינת ההיגיון, לא נראתה סיבה הגיונית מדוע מאשרים לקשישים במסגרת פינוי-בינוי לקבל הטבות כאלו, ואילו במסגרת הריסת בניין אחד – לא מאשרים.

אולם, לפני כחודש אושר חוק ההסדרים אשר נתן לזה תוקף – מעתה גם בבניינים של תמ"א הריסה ובניה – הזכויות של הקשישים חלות, ואחוז החסימה ירד ל67% כמו במתחמי פינוי-בינוי.

בנוסף, התמ"א חודשה עד חודש פברואר 2024 ולכן לכל מי שנותרה הזדמנות – זה הזמן לסגור את העסקאות שלא הצלחתם קודם כי נדרשו לכך 80% חתימות.

שוני נוסף חשוב ומהותי

בנוגע לעסקאות פינוי בינוי, נהוג במסגרת ההסכם המשפטי מול היזם לאפשר לו להגיע לאחוז חתימות תוך 4-5-6 שנים.

זה המון זמן להמתין לחתימות. לכן נקבע חוק במסגרת ההתחדשות העירונית – שמחייב את היזם להגיע לרוב  בהתאם למספר הדיירים הקיימים.

לדוגמא – בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים.

החוק נועד לשמור על הדיירים שלא יהיו "תקועים" מול יזם שנים ואחוז החתימות אצלו לא מתקדם כבר שנים.

בפרויקט בבת ים ישנו מתחם שהיזם הצליח להחתים 30% בלבד לפני שלוש שנים. מאז ועד היום, הוא לא הצליח להחתים דיירים נוספים והדיירים שחתמו ממתינים שישחרר אותם, אולם הוא מסרב. בהתאם לחוק, ניתן להוציא את היזם והחליפו באחר.

אכן שינויים אלו חשובים ותורמים להתקדמות התהליך של התחדשות עירונית.  

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
02/13/2023

הגינקולוג הטריד אותך? ניתן לתבוע אותו ולקבל פיצוי

לאחרונה אנו עדים לגל של תלונות מצד נשים כנגד שורה של גניקולוגים בטענה כי אלה פגעו בהן מינית. מתי בדיקה הופכת הטרדה ואילו כלים נתן המחוקק על מנת למצות את הדין עם הגניקולוג הפוגע
04/15/2022

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אביזרי שיער בדמותה של מיני מאוס מבית דיסני המארז של חברת
07/26/2022

מסיבת תה בבוסטון

MIT האוניברסיטה הטכנולוגית המובילה בעולם הטבה מסיבת תה בבוסטון ד"ר נגה רוזנפרב נובמבר 2019 שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter טיול לבוסטון בירת מדינת מסצ’וסטס
04/20/2022

סמכות הורית

היכולת להיות נוכח עבור הילד, להציב לו גבולות עם מסגרת ברורה ומשמעת, לתת לו הרגיש שיש מבוגר חזק שמגן עליו – נכונה לכל ילד, אבל מאתגרת במיוחד לילדים עם צרכים מיוחדים
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן