28/02/2024
28/02/2024
יום רביעי, 28 בפברואר 2024

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"

יוני 2023

*תמונה להמחשה בלבד

בפרויקט של התחדשות עירונית קיימים קשיים ואתגרים מרובים: דייר סרבן המסרב לקחת חלק בתהליך ולחתום על ההסכם, יזמים אשר מחתימים את הדיירים על הסכם המונע מהם להתקשר עם יזמים אחרים ומונע את הפרויקט, אוכלוסייה חלשה כלכלית המתקשה לשאת בעלויות התחזוקה העתידיים של המתחם, אוכלוסייה מבוגרת אשר מתקשה לעזוב את הדירה ועוד.

למען הסדר הטוב נזכיר שיש שלושה סוגים של התחדשות עירונית:

  1. תמ"א הריסה ובניה – כאשר הורסים בניין אחד ובמקומו בונים בניין חדש, עד היום.
  2. תמ"א חיזוק – לא הורסים את הבניין, אלא מוסיפים עליו בניה.
  3. פינוי בינוי – התאגדות של לפחות 5 בניינים ב-4 דונם כאשר כולם נהרסים ונבנה מגדל אחד או שנייים.

לפני שנה, במסגרת חוק ההסדרים הופחת אחוז החתימה מ80% במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ל67% בנוסף, הוספו זכויות והקלות לקשישים אשר הוגדרו כבני 70 ומעלה ומתגוררים בבניין הקיים לפחות שנתיים מיום חתימת היזם על ההסכם, או בני 75 בעת קבלת ההיתר.

אותם "קשישים" זכאים לשלוש חלופות: לקבל את שווי הדירה החדשה בעת ההיתר (במקום לעבור לדירה שכורה ולהמתין לבניה, הקשיש מקבל הטבה וקיצור של הזמנים ומניעת סיכון אם בדרך היזם "נופל") או לחילופין לקבל במקום דירת התמורה שתי דירות קטנות (באותו גודל של דירת התמורה) ללא מס, או לקבל כסף עבור דיור מוגן ואת היתרה במזומן לקשיש.

אותם זכויות לא קיבלו בעלים שביקשו או יכלו לקבל דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 אלא רק במסגרת מתחמי פינוי-בינוי.

הרוב החוקי שנדרש בתמ"א הריסה ובניה היה 80% מכלל הבעלים.

אחוז גבוה זה, לרוב נתן מקום לסחטנים, שדרשו מהיזם דברים לא חוקים ומנעו מהדיירים האחרים להתקדם בעסקה מול היזם שנבחר.  

מבחינת ההיגיון, לא נראתה סיבה הגיונית מדוע מאשרים לקשישים במסגרת פינוי-בינוי לקבל הטבות כאלו, ואילו במסגרת הריסת בניין אחד – לא מאשרים.

אולם, לפני כחודש אושר חוק ההסדרים אשר נתן לזה תוקף – מעתה גם בבניינים של תמ"א הריסה ובניה – הזכויות של הקשישים חלות, ואחוז החסימה ירד ל67% כמו במתחמי פינוי-בינוי.

בנוסף, התמ"א חודשה עד חודש פברואר 2024 ולכן לכל מי שנותרה הזדמנות – זה הזמן לסגור את העסקאות שלא הצלחתם קודם כי נדרשו לכך 80% חתימות.

שוני נוסף חשוב ומהותי

בנוגע לעסקאות פינוי בינוי, נהוג במסגרת ההסכם המשפטי מול היזם לאפשר לו להגיע לאחוז חתימות תוך 4-5-6 שנים.

זה המון זמן להמתין לחתימות. לכן נקבע חוק במסגרת ההתחדשות העירונית – שמחייב את היזם להגיע לרוב  בהתאם למספר הדיירים הקיימים.

לדוגמא – בפרויקט הכולל 3 בניינים, יש לי "רק" 36 דיירים אותם אני מייצגת. בהתאם לחוק, ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים.

החוק נועד לשמור על הדיירים שלא יהיו "תקועים" מול יזם שנים ואחוז החתימות אצלו לא מתקדם כבר שנים.

בפרויקט בבת ים ישנו מתחם שהיזם הצליח להחתים 30% בלבד לפני שלוש שנים. מאז ועד היום, הוא לא הצליח להחתים דיירים נוספים והדיירים שחתמו ממתינים שישחרר אותם, אולם הוא מסרב. בהתאם לחוק, ניתן להוציא את היזם והחליפו באחר.

אכן שינויים אלו חשובים ותורמים להתקדמות התהליך של התחדשות עירונית.  

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
03/22/2022

אם חוויתם אחד מהגורמים המצויינים מטה, בואו להיבדק!

הקורונה עדיין פה… האם היא גרמה לכם נזק? לא בדיוק מה שרציתם "לראות"… תקופת הקורונה מאוד מאתגרת עבורנו בכלל ועבור העיניים שלנו בפרט. המגפה העולמית השפיעה על אורח החיים שלנו וכמובן גם על העיניים. עטיית
02/14/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
04/11/2022

המשפחה הרמתגנית שלי

המשפחה הרמתגנית שלי זיכרונות ילדות והתחדשות עירונית – אז והיום אמא שלי יחד עם אחיה הבכור משה נגר ואחותה הצעירה אסתר נקשרו בחייהם הבוגרים זה בזו, בשלוש שכונות שונות, קריית בורוכוב, נווה יהושע ומרכז העיר
12/12/2022

שמלות כלה קלות להשגה

למה שמלות כלה עולות כל כך הרבה? בדיוק לשם כך הוקם “סטודיו הדס” לזכרה של הדס בן שושן. “אנחנו מאמינות שאפשר להיות הכלה שתמיד חלמת להיות במחיר המתאים לכל אחת, מבלי להוציא הרבה כסף ומבלי להעמיס על הסביבה, שהרי לאחר החתונה השמלה חוזרת אלינו לסטודיו ומוכנה לשמח כלה נוספת”
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדשות העיר גבעתיים פלוס

מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קניון עזריאלי גבעתיים בניהולו של שחר טביב מתעדכן ועובר שדרוג והתאמות הכוללים שיפוץ משמעותי. לאחרונה מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קראו עוד»
בחירות בגבעתיים

סיון גולדברג הציג את החבר הצעיר ביותר ברשימה, עודד עברון

סיון גולדברג הציג את החבר הצעיר ביותר ברשימה, עודד עברון עודד עברון, בן 24, אלוף ישראל באגרוף תאילנדי ובעל מועדון בגבעתיים לאימון ילדים ונוער בתחום מערכת Gplus 19/2/2024 שתפו סיון גולדברג ראש רשימת 'צעירים פלוס'

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל במתחם אמפא TLV – הכניסה חינם

חדר החדשות תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל – הכניסה חופשית התערוכה תוצג עד ה-6 במרץ במתחם אמפא TLVברחוב יגאל אלון בת"א שתפו התערוכה  תציג 15 עבודות חדשות מתחומים

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן