
איך לטפח את הדימוי עצמי
מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי
אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים. הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא מתגורר, בקבלת ייעוץ ושכנוע של הדיירים בביצוע תמ”א 38/2, כלומר הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
לטענתו הדיירים נחלקו ל-3: אלו שמעוניינים, אלו שלא החליטו, ואלו שמסרבים לכל שינוי. (בכל בניין, ניתקל בחלוקה כזו).
פגישה ראשונה להיכרות:
קבענו בדירתו של אייל שהזמין וכינס את כל בעלי הדירות אליו. הגיעו 6 מתוך 7. גרשטיין לא יכול היה להגיע.
הפגישה החלה בסקירה קצרה של משמעות העסקה. הסברתי לבעלי הדירות כי במסגרת תמ”א 38/2 ניתן כיום לבנות בניין חדש הכולל את החיזוק הנדרש מפני רעידות אדמה, לבצע הרחבה לכל דייר בדירתו שעשויה להגיע עד 25 מ”ר (שני חדרים הכוללים ממ”ד!) בנוסף מרפסת שמש, מעלית וחניה תת קרקעית– והכל כאמור ללא כל עלות מצידם.
שלב השאלות החל.
שרה שאלה “כמה דיירים יהיו אחרי הקמת הבניין החדש?” הסברתי שאלו נתונים שנקבל כאשר נבחן את ההצעות שיתקבלו משום שכל קבלן בוחר לעצמו את גדלי הדירות שהוא מעוניין, קבלן אחד יעדיף לבנות דירות גדולות והאחר דירות קטנות.
האתגר היה להסביר ולשכנע את הדיירים הסרבנים, שאותם ייצגה בחורה נחמדה, ענת מנהלת קשרי לקוחות בחברה מסחרית גדולה. שנשאלה מדוע היא איננה מעוניינת, ענתה ענת כי טוב לה ככה והיא אינה מעוניינת בשכנים חדשים נוספים.
שרון ושרה, בעלי הדירות מקומה שלישית, התקוממו לשמע טענות אלו והחלו להרים את קולם, בניסיונם להרתיע את ענת “הבעיה היחידה שאת לא גרה כאן אלא את מתגוררת בבית פרטי. את לא יכולה לנהוג באגואיסטיות, הרוב מעוניינים.”
ענת משכירה את דירתה בקומה ראשונה, דירתה גדולה יחסית 84 מ”ר, עכשיו סיימה להשקיע בשיפוץ, לכן מבחינתה להרוס את הבניין בתמורה להוספת מעלית או חניה – אינו בא בחשבון.
הסברתי לה כי הסכום הכספי שהשקיעה בעלות השיפוץ הוא זעום לעומת הערך הכלכלי אותו היא תוכל לקבל בהשכרת דירה בבית חדש עם מעלית חניה תת קרקעית ושטח של 100 מ”ר.
עוד הסברתי לענת ולכל הדיירים כי הקבלן אמור לשלם את דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה כך שמבחינתה היא לא יכולה להפסיד אלא רק להרוויח.
ענת החלה להראות סימנים של סיפוק והתרצות, ושאלה: “מה העלות שתידרש עבור ועד הבית לאחר שיבנה הבניין”?
הסברתי כי בבניין חדש עם מעלית (יותר נכון שתי מעליות) יידרש כ-350 ₪ ממוצע לדייר, בהתאם לשטח הדירה.
משה, שהינו אדם מבוגר מעל גיל 70 טען שהוא לא יהיה מסוגל לשלם סכומים כאלו, השבתי כי לפי חוק התחדשות עירונית אם הוא מעל גיל 67 והדירה היחידה שבבעלותו היא זו שמתוכננת לעבור פרויקט במסגרת תמ”א 38 או פינוי בינוי – הוא לא יצטרך לשאת בתשלומים אלו למשך 5 שנים מיום קבלת הדירה החדשה, או שניתן יהיה לדרוש מהיזם אם ישנה כדאיות כלכלית והמיקום של הבניין הנמצא באזור יוקרתי, לקבל מהיזם 5 שנים תשלום עבור אחזקת הבניין.
מנחם, מקומה שניה, שאל “מה קורה עם הפינוי וכיצד זה מתבצע”? – הסברתי שהקבלן אמור לשאת בעלות ההובלה והפנוי מהדירות ואף נושא בעלות האחסון, והבטחתי לאנשים מבוגרים גם תשלום עבור תיווך למציאת דירה חלופית ואריזות.
קובי התעניין: “אלו ערבויות נדרשות מהקבלן”?. הסברתי שיש לקבל ערבות בנקאית אוטונומית (כמו שיק בנקאי ) עבור דמי השכירות מיום הפינוי עד לקבלת הדירה החדשה, בנוסף, ערבות (חוק מכר), בשווי הדירה החדשה – כלומר אם הדירה החדשה תהיה שווה 3 מיליון ₪, זהו גובה הערבות אליה מתחייב הבנק המלווה של הקבלן למקרה שיפשוט רגל או יקלע לחובות, וערבות מיסים – במידה והקבלן מאיזו שהיא סיבה לא ישלם את המיסים עבור הדיירים, נוכל לגבות את התשלום כלפי רשויות המס מסכום הערבות הזו. בנוסף, לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה, היזם מחוייב לתת לדיירים ערבות בדק (אם קורה נזק בדירה במהלך השנה והיזם לא בא לתקן לפי מה שנקבע בהסכם) וערבות רישום למקרה שעוה”ד היזם לא ירשום תוך 24 חודשים מקבלת הדירה את הדירה החדשה על שם הבעלים.
מנחם רצה לדעת: “אם כיום הדירה בבעלותי היא עורפית – האם אוכל לקבל אותו המיקום?” התשובה צריכה להיות חיובית, אלא אם כן בשל הרחבת הדירה יאלץ הקבלן להעלותה קומה בהתאם לתוכניות הקבלן . הסברתי כי לאחר קבלת תשריטים ותוכניות מפורטות של הקבלן, שייבחר מטעם כל הדיירים – נוכל לערוך איזון מתאים באמצעות שמאי מקרקעין.
אייל ביקש לדעת אם כולם מסכימים. נראה היה שכן.
הסברתי כי לוח הזמנים, אם כולם מוכנים לצאת לדרך, הוא כדלקמן:
שלב ראשון – (לאחר בחירת עו”ד מטעם הדיירים) קבלת הצעות מיזמים/קבלנים (עדיפות ליזמים/קבלנים מנוסים בעלי מוניטין) בדרך כלל עורך כ 3 חודשים לקבל הצעות.
את ההצעות שיתקבלו יבחן הצוות המקצועי, הכולל מפקח מטעם הדיירים (שאחראי על הכנת המפרט הטכני לטובת הדיירים), יועץ ביטוח (שאחראי על בדיקת פוליסות הביטוח שעורך הקבלן עבור הדיירים) ועורך דין מלווה מטעמם- בשיתוף עם נציגות מצומצמת שתיבחר ע”י הדיירים.
השלב הבא – ניהול מו”מ משפטי, (אורך כ-4-5 חודשים) במסגרתו מוודא עורך הדין מטעם הצוות המקצועי שהסכם ההתקשרות מכיל את כל ההגנות האפשרויות עבור הדיירים.
שלב החתימה – חודשיים עד 3 חודשים עד אשר כל הדיירים חותמים על ההסכם עם הקבלן, בכפוף לכך שאין התנגדויות או סרבנים מטעם הדיירים.
שלב אישור הבקשה להיתר – מיום החתימה ועד לקבלת הבקשה להיתר שמובאת בפני הדיירים לאישור לוקח עד 6 חודשים ליזם לערוך מדידות ותוכניות. בשלב הזה בודק המפקח ועוה”ד כי אכן מה שהובטח לכל דייר נמצא במסגרת הבקשה להיתר.
שלב הגשת התוכנית לעירייה – שנתיים לקבלת היתר בניה (תלוי באיזו עיר הבניין ממוקם).
מקבלת היתר הבניה – שלב פינוי הדיירים, עד 5 חודשים, במידה ואין עיכובים ואין התנגדויות של הדיירים.
מיום הריסת הבניין – שנתיים, עד למסירת המפתח לדירה החדשה.
בסיום הפגישה, הדיירים נראו אופטימים ומרוצים ולהפתעת אייל כולם חתמו על ייפוי כוח על מנת שנוכל להתקדם לשלב הבא.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘
מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי
סדרת חינוך זוכרים את סרן ניר ברזסקיטורניר הקט רגל לזכרו התקיים זו השנה ה-25 שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter טורניר (קט-רגל) לזכר סרן ניר ברזסקי ז”ל הטורניר
אוהד חיטמן (45) הוא מוזיקאי, מעבד, פיזמונאי, מחזאי וגם זמר ● ראש תכנית מחזות-זמר בבית הספר למוזיקה ‘רימון’
סיבוב ברים בגבעתיים ורמת גן
חמוטל ילין נולדה להורים ישראלים דוברי עברית, וכצעירותה למדה לבד את השפות אנגלית והולנדית על בוריין. בשילוב גישה מדויקת לשפה העברית, ואהבה עזה לעולם הספר, לא פלא שהיא אחת המתרגמות העסוקות ביותר היום בישראל
חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה
מתגלגלים אקסטזה סקנדינבית מבחן דרכים לוולוו XC40 Recharge Pure Electric P8 שיתוף ב facebook שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב twitter כתב וצילם: ירון הולנדר שישים ושישה קג”מ? שאלתי את עידן שמסר לי
איזון בחיים והקשר שלו לטיב מערכות היחסים בחיינו אביגדור יזדי יש מי שחווה קושי ביצירת זוגיות או שימור זוגיות קיימת ורק לאחר חקירה מעמיקה בנושא, הבין שהפתרון לקושי מקורו בטיפול ברובד אחר בחיים, אשר באופן
הטבה מה הקשר בין ד”ר יואב לוריה לבלש ארתור קונן דויל? טיפים וטיפות מים הרפואה הגדול ד”ר נגה רוזנפרב צילום: איציק רובין שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook
זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?
.21 אנשי חינוך קיבלו תעודת הוקרה בטקס הוקרה למנהיגות חינוכית בסימן 100 שנה לגבעתיים
גמר החידון העירוני התקיים בהשתתפות 13 תלמידים מכיתות ז’-י’ מבתי הספר בגבעתיים. החידון, עסק בהיסטוריה העירונית של גבעתיים, שמציינת 100 שנה להיווסדה
השבוע נציין את יום הזיכרון לחללי צה”ל ואת יום העצמאות ה-74 למדינת ישראל. השבוע, נרכין ראש ונתעצב ולאחר מכן נחגוג יום הולדת למדינה שלנו. אחרי שנתיים בהם לא יכולנו לקחת חלק בטקסים המנציחים את הנופלים ולא יצאנו ליהנות בבימות העיר, נוכל סוף סוף לעשות זאת. יצאנו לחירות בכל המובנים.
ביום העצמאות נניף בגאווה את דגלי המדינה על מרפסות הבתים, ככבוד והוקרה שאנו מעניקים לששת מיליוני היהודים שנרצחו בשואה, לשורדים היקרים שזכו לנקום את מות יקיריהם, למשפחות השכולות ולחללי צה״ל אשר מסרו נפשם למען הגנה על המדינה היחידה שיש לנו.
קריאה מהנה,
ד”ר נגה רוזנפרב
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!