25/05/2024
25/05/2024
שבת, 25 במאי 2024

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

עורכת הדין רוית סיני

אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ"ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא מתגורר, בקבלת ייעוץ ושכנוע של הדיירים בביצוע תמ"א 38/2, כלומר הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

לטענתו הדיירים נחלקו ל-3: אלו שמעוניינים, אלו שלא החליטו, ואלו שמסרבים לכל שינוי. (בכל בניין, ניתקל בחלוקה כזו).

פגישה ראשונה להיכרות:

קבענו בדירתו של אייל שהזמין וכינס את כל בעלי הדירות אליו. הגיעו 6 מתוך 7. גרשטיין לא יכול היה להגיע.

הפגישה החלה בסקירה קצרה של משמעות העסקה. הסברתי לבעלי הדירות כי במסגרת תמ"א 38/2 ניתן כיום לבנות בניין חדש הכולל את החיזוק הנדרש מפני רעידות אדמה, לבצע הרחבה לכל דייר בדירתו שעשויה להגיע עד 25 מ"ר (שני חדרים הכוללים ממ"ד!) בנוסף מרפסת שמש, מעלית וחניה תת קרקעית– והכל כאמור ללא כל עלות מצידם.

אילוסטרציה

שלב השאלות החל.

שרה שאלה "כמה דיירים יהיו אחרי הקמת הבניין החדש?" הסברתי שאלו נתונים שנקבל כאשר נבחן את ההצעות שיתקבלו משום שכל קבלן בוחר לעצמו את גדלי הדירות שהוא מעוניין, קבלן אחד יעדיף לבנות דירות גדולות והאחר דירות קטנות. 

האתגר היה להסביר ולשכנע את הדיירים הסרבנים, שאותם ייצגה בחורה נחמדה, ענת מנהלת קשרי לקוחות בחברה מסחרית גדולה. שנשאלה מדוע היא איננה מעוניינת, ענתה ענת כי טוב לה ככה והיא אינה מעוניינת בשכנים חדשים נוספים.

שרון ושרה, בעלי הדירות מקומה שלישית, התקוממו לשמע טענות אלו והחלו להרים את קולם, בניסיונם להרתיע את ענת "הבעיה היחידה שאת לא גרה כאן אלא את מתגוררת בבית פרטי. את לא יכולה לנהוג באגואיסטיות, הרוב מעוניינים."  

ענת משכירה את דירתה בקומה ראשונה, דירתה גדולה יחסית 84 מ"ר, עכשיו סיימה להשקיע בשיפוץ, לכן מבחינתה להרוס את הבניין בתמורה להוספת מעלית או חניה – אינו בא בחשבון.

הסברתי לה כי הסכום הכספי שהשקיעה בעלות השיפוץ הוא זעום לעומת הערך הכלכלי אותו היא תוכל לקבל בהשכרת דירה בבית חדש עם מעלית חניה תת קרקעית ושטח של 100 מ"ר.

עוד הסברתי לענת ולכל הדיירים כי הקבלן אמור לשלם את דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה כך שמבחינתה היא לא יכולה להפסיד אלא רק להרוויח.  

ענת החלה להראות סימנים של סיפוק והתרצות, ושאלה: "מה העלות שתידרש עבור ועד הבית לאחר שיבנה הבניין"?

הסברתי כי בבניין חדש עם מעלית (יותר נכון שתי מעליות) יידרש כ-350 ₪ ממוצע לדייר, בהתאם לשטח הדירה.

משה, שהינו אדם מבוגר מעל גיל 70 טען שהוא לא יהיה מסוגל לשלם סכומים כאלו, השבתי כי לפי חוק התחדשות עירונית אם הוא מעל גיל 67 והדירה היחידה שבבעלותו היא זו שמתוכננת לעבור פרויקט במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי – הוא לא יצטרך לשאת בתשלומים אלו למשך 5 שנים מיום קבלת הדירה החדשה, או שניתן יהיה לדרוש מהיזם אם ישנה כדאיות כלכלית והמיקום של הבניין הנמצא באזור יוקרתי, לקבל מהיזם 5 שנים תשלום עבור אחזקת הבניין.

מנחם, מקומה שניה, שאל "מה קורה עם הפינוי וכיצד זה מתבצע"? – הסברתי שהקבלן אמור לשאת בעלות ההובלה והפנוי מהדירות ואף נושא בעלות האחסון, והבטחתי לאנשים מבוגרים גם תשלום עבור תיווך למציאת דירה חלופית ואריזות.

קובי התעניין: "אלו ערבויות נדרשות מהקבלן"?. הסברתי שיש לקבל ערבות בנקאית אוטונומית (כמו שיק בנקאי ) עבור דמי השכירות מיום הפינוי  עד לקבלת הדירה החדשה, בנוסף, ערבות (חוק מכר), בשווי הדירה החדשה – כלומר אם הדירה החדשה תהיה שווה 3 מיליון ₪, זהו גובה הערבות אליה מתחייב הבנק המלווה של הקבלן למקרה שיפשוט רגל או יקלע לחובות, וערבות מיסים – במידה והקבלן מאיזו שהיא סיבה לא ישלם את המיסים עבור הדיירים, נוכל לגבות את התשלום כלפי רשויות המס מסכום הערבות הזו. בנוסף, לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה, היזם מחוייב לתת לדיירים ערבות בדק (אם קורה נזק בדירה במהלך השנה והיזם לא בא לתקן לפי מה שנקבע בהסכם) וערבות רישום למקרה שעוה"ד היזם לא ירשום תוך 24 חודשים מקבלת הדירה את הדירה החדשה על שם הבעלים.

מנחם רצה לדעת: "אם כיום הדירה בבעלותי היא עורפית – האם אוכל לקבל אותו המיקום?" התשובה צריכה להיות חיובית, אלא אם כן בשל הרחבת הדירה יאלץ הקבלן להעלותה קומה בהתאם לתוכניות הקבלן . הסברתי כי לאחר קבלת תשריטים ותוכניות מפורטות של הקבלן, שייבחר מטעם כל הדיירים – נוכל לערוך איזון מתאים באמצעות שמאי מקרקעין. 

אייל ביקש לדעת אם כולם מסכימים. נראה היה שכן.

הסברתי כי לוח הזמנים, אם כולם מוכנים לצאת לדרך, הוא כדלקמן:

שלב ראשון – (לאחר בחירת עו"ד מטעם הדיירים) קבלת הצעות מיזמים/קבלנים (עדיפות ליזמים/קבלנים מנוסים בעלי מוניטין)  בדרך כלל עורך כ 3 חודשים לקבל הצעות.

את ההצעות שיתקבלו יבחן הצוות המקצועי, הכולל מפקח מטעם הדיירים (שאחראי על הכנת המפרט הטכני לטובת הדיירים), יועץ ביטוח (שאחראי על בדיקת פוליסות הביטוח שעורך הקבלן עבור הדיירים) ועורך דין מלווה מטעמם- בשיתוף עם נציגות מצומצמת שתיבחר ע"י הדיירים.

השלב הבא  – ניהול מו"מ משפטי, (אורך כ-4-5 חודשים) במסגרתו מוודא עורך הדין מטעם הצוות המקצועי שהסכם ההתקשרות מכיל את כל ההגנות האפשרויות עבור הדיירים.

שלב החתימה – חודשיים עד 3 חודשים עד אשר כל הדיירים חותמים על ההסכם עם הקבלן, בכפוף לכך שאין התנגדויות או סרבנים מטעם הדיירים.

שלב אישור הבקשה להיתר – מיום החתימה ועד  לקבלת הבקשה להיתר שמובאת בפני הדיירים לאישור לוקח עד 6 חודשים ליזם לערוך מדידות ותוכניות. בשלב הזה בודק המפקח ועוה"ד כי אכן מה שהובטח לכל דייר נמצא במסגרת הבקשה להיתר.

שלב הגשת התוכנית לעירייה – שנתיים לקבלת היתר בניה (תלוי באיזו עיר הבניין ממוקם).

מקבלת היתר הבניה – שלב פינוי הדיירים, עד 5 חודשים, במידה ואין עיכובים ואין התנגדויות של הדיירים.

מיום הריסת הבניין  – שנתיים, עד למסירת המפתח לדירה החדשה.

בסיום הפגישה, הדיירים נראו אופטימים ומרוצים ולהפתעת אייל כולם חתמו על ייפוי כוח על מנת שנוכל להתקדם לשלב הבא.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
05/22/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
מתגלגלים

הטר(י)ק החדש של סובארו

לסובארו יש מוניטין רב שנים ביצירת רכבים עם יכולות שטח מופלאות, לכן בדקנו את הקרוסטרק החדש – דגם שהחליף את דגם XV המוצלח והפופולארי

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן