fbpx

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

עורכת הדין רוית סיני

אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא מתגורר, בקבלת ייעוץ ושכנוע של הדיירים בביצוע תמ”א 38/2, כלומר הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

לטענתו הדיירים נחלקו ל-3: אלו שמעוניינים, אלו שלא החליטו, ואלו שמסרבים לכל שינוי. (בכל בניין, ניתקל בחלוקה כזו).

פגישה ראשונה להיכרות:

קבענו בדירתו של אייל שהזמין וכינס את כל בעלי הדירות אליו. הגיעו 6 מתוך 7. גרשטיין לא יכול היה להגיע.

הפגישה החלה בסקירה קצרה של משמעות העסקה. הסברתי לבעלי הדירות כי במסגרת תמ”א 38/2 ניתן כיום לבנות בניין חדש הכולל את החיזוק הנדרש מפני רעידות אדמה, לבצע הרחבה לכל דייר בדירתו שעשויה להגיע עד 25 מ”ר (שני חדרים הכוללים ממ”ד!) בנוסף מרפסת שמש, מעלית וחניה תת קרקעית– והכל כאמור ללא כל עלות מצידם.

אילוסטרציה

שלב השאלות החל.

שרה שאלה “כמה דיירים יהיו אחרי הקמת הבניין החדש?” הסברתי שאלו נתונים שנקבל כאשר נבחן את ההצעות שיתקבלו משום שכל קבלן בוחר לעצמו את גדלי הדירות שהוא מעוניין, קבלן אחד יעדיף לבנות דירות גדולות והאחר דירות קטנות. 

האתגר היה להסביר ולשכנע את הדיירים הסרבנים, שאותם ייצגה בחורה נחמדה, ענת מנהלת קשרי לקוחות בחברה מסחרית גדולה. שנשאלה מדוע היא איננה מעוניינת, ענתה ענת כי טוב לה ככה והיא אינה מעוניינת בשכנים חדשים נוספים.

שרון ושרה, בעלי הדירות מקומה שלישית, התקוממו לשמע טענות אלו והחלו להרים את קולם, בניסיונם להרתיע את ענת “הבעיה היחידה שאת לא גרה כאן אלא את מתגוררת בבית פרטי. את לא יכולה לנהוג באגואיסטיות, הרוב מעוניינים.”  

ענת משכירה את דירתה בקומה ראשונה, דירתה גדולה יחסית 84 מ”ר, עכשיו סיימה להשקיע בשיפוץ, לכן מבחינתה להרוס את הבניין בתמורה להוספת מעלית או חניה – אינו בא בחשבון.

הסברתי לה כי הסכום הכספי שהשקיעה בעלות השיפוץ הוא זעום לעומת הערך הכלכלי אותו היא תוכל לקבל בהשכרת דירה בבית חדש עם מעלית חניה תת קרקעית ושטח של 100 מ”ר.

עוד הסברתי לענת ולכל הדיירים כי הקבלן אמור לשלם את דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה כך שמבחינתה היא לא יכולה להפסיד אלא רק להרוויח.  

ענת החלה להראות סימנים של סיפוק והתרצות, ושאלה: “מה העלות שתידרש עבור ועד הבית לאחר שיבנה הבניין”?

הסברתי כי בבניין חדש עם מעלית (יותר נכון שתי מעליות) יידרש כ-350 ₪ ממוצע לדייר, בהתאם לשטח הדירה.

משה, שהינו אדם מבוגר מעל גיל 70 טען שהוא לא יהיה מסוגל לשלם סכומים כאלו, השבתי כי לפי חוק התחדשות עירונית אם הוא מעל גיל 67 והדירה היחידה שבבעלותו היא זו שמתוכננת לעבור פרויקט במסגרת תמ”א 38 או פינוי בינוי – הוא לא יצטרך לשאת בתשלומים אלו למשך 5 שנים מיום קבלת הדירה החדשה, או שניתן יהיה לדרוש מהיזם אם ישנה כדאיות כלכלית והמיקום של הבניין הנמצא באזור יוקרתי, לקבל מהיזם 5 שנים תשלום עבור אחזקת הבניין.

מנחם, מקומה שניה, שאל “מה קורה עם הפינוי וכיצד זה מתבצע”? – הסברתי שהקבלן אמור לשאת בעלות ההובלה והפנוי מהדירות ואף נושא בעלות האחסון, והבטחתי לאנשים מבוגרים גם תשלום עבור תיווך למציאת דירה חלופית ואריזות.

קובי התעניין: “אלו ערבויות נדרשות מהקבלן”?. הסברתי שיש לקבל ערבות בנקאית אוטונומית (כמו שיק בנקאי ) עבור דמי השכירות מיום הפינוי  עד לקבלת הדירה החדשה, בנוסף, ערבות (חוק מכר), בשווי הדירה החדשה – כלומר אם הדירה החדשה תהיה שווה 3 מיליון ₪, זהו גובה הערבות אליה מתחייב הבנק המלווה של הקבלן למקרה שיפשוט רגל או יקלע לחובות, וערבות מיסים – במידה והקבלן מאיזו שהיא סיבה לא ישלם את המיסים עבור הדיירים, נוכל לגבות את התשלום כלפי רשויות המס מסכום הערבות הזו. בנוסף, לאחר קבלת המפתח לדירה החדשה, היזם מחוייב לתת לדיירים ערבות בדק (אם קורה נזק בדירה במהלך השנה והיזם לא בא לתקן לפי מה שנקבע בהסכם) וערבות רישום למקרה שעוה”ד היזם לא ירשום תוך 24 חודשים מקבלת הדירה את הדירה החדשה על שם הבעלים.

מנחם רצה לדעת: “אם כיום הדירה בבעלותי היא עורפית – האם אוכל לקבל אותו המיקום?” התשובה צריכה להיות חיובית, אלא אם כן בשל הרחבת הדירה יאלץ הקבלן להעלותה קומה בהתאם לתוכניות הקבלן . הסברתי כי לאחר קבלת תשריטים ותוכניות מפורטות של הקבלן, שייבחר מטעם כל הדיירים – נוכל לערוך איזון מתאים באמצעות שמאי מקרקעין. 

אייל ביקש לדעת אם כולם מסכימים. נראה היה שכן.

הסברתי כי לוח הזמנים, אם כולם מוכנים לצאת לדרך, הוא כדלקמן:

שלב ראשון – (לאחר בחירת עו”ד מטעם הדיירים) קבלת הצעות מיזמים/קבלנים (עדיפות ליזמים/קבלנים מנוסים בעלי מוניטין)  בדרך כלל עורך כ 3 חודשים לקבל הצעות.

את ההצעות שיתקבלו יבחן הצוות המקצועי, הכולל מפקח מטעם הדיירים (שאחראי על הכנת המפרט הטכני לטובת הדיירים), יועץ ביטוח (שאחראי על בדיקת פוליסות הביטוח שעורך הקבלן עבור הדיירים) ועורך דין מלווה מטעמם- בשיתוף עם נציגות מצומצמת שתיבחר ע”י הדיירים.

השלב הבא  – ניהול מו”מ משפטי, (אורך כ-4-5 חודשים) במסגרתו מוודא עורך הדין מטעם הצוות המקצועי שהסכם ההתקשרות מכיל את כל ההגנות האפשרויות עבור הדיירים.

שלב החתימה – חודשיים עד 3 חודשים עד אשר כל הדיירים חותמים על ההסכם עם הקבלן, בכפוף לכך שאין התנגדויות או סרבנים מטעם הדיירים.

שלב אישור הבקשה להיתר – מיום החתימה ועד  לקבלת הבקשה להיתר שמובאת בפני הדיירים לאישור לוקח עד 6 חודשים ליזם לערוך מדידות ותוכניות. בשלב הזה בודק המפקח ועוה”ד כי אכן מה שהובטח לכל דייר נמצא במסגרת הבקשה להיתר.

שלב הגשת התוכנית לעירייה – שנתיים לקבלת היתר בניה (תלוי באיזו עיר הבניין ממוקם).

מקבלת היתר הבניה – שלב פינוי הדיירים, עד 5 חודשים, במידה ואין עיכובים ואין התנגדויות של הדיירים.

מיום הריסת הבניין  – שנתיים, עד למסירת המפתח לדירה החדשה.

בסיום הפגישה, הדיירים נראו אופטימים ומרוצים ולהפתעת אייל כולם חתמו על ייפוי כוח על מנת שנוכל להתקדם לשלב הבא.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
אבחון וטיפול מוטורי

איך לטפח את הדימוי עצמי

מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי

קראו עוד»
אירועי ה-100 לגבעתיים

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
אירועי ה-100 לגבעתיים

100 בחידון

גמר החידון העירוני התקיים בהשתתפות 13 תלמידים מכיתות ז’-י’ מבתי הספר בגבעתיים. החידון, עסק בהיסטוריה העירונית של גבעתיים, שמציינת 100 שנה להיווסדה

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

גבעתיים פלוס מגזין 94

השבוע נציין את יום הזיכרון לחללי צה”ל ואת יום העצמאות ה-74 למדינת ישראל. השבוע, נרכין ראש ונתעצב ולאחר מכן נחגוג יום הולדת למדינה שלנו. אחרי שנתיים בהם לא יכולנו לקחת חלק בטקסים המנציחים את הנופלים ולא יצאנו ליהנות בבימות העיר, נוכל סוף סוף לעשות זאת. יצאנו לחירות בכל המובנים.
ביום העצמאות נניף בגאווה את דגלי המדינה על מרפסות הבתים, ככבוד והוקרה שאנו מעניקים לששת מיליוני היהודים שנרצחו בשואה, לשורדים היקרים שזכו לנקום את מות יקיריהם, למשפחות השכולות ולחללי צה״ל אשר מסרו נפשם למען הגנה על המדינה היחידה שיש לנו.
קריאה מהנה,
ד”ר נגה רוזנפרב

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן