28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

תקפות הסכם בהתחדשות עירונית,
מתי ניתן לבטלו?

שתפו

לאחרונה, פונים למשרדי, בעלים מבניינים שחתמו מול יזם/מארגן על הסכם, אולם הזמן חלף ואותו "יזם" לא קידם דבר ממה שהבטיח בהסכם, ולמעשה לא הגיש דבר לעירייה מאז נחתם ההסכם.

 מה ניתן לעשות בעניין זה?

ראשית, יש לבדוק היטב בהסכם שנחתם מה ההגבלות שניתנו לאותו "יזם" שכן אם אכן ישנו סעיף שמקנה לו להציג לבעלים את הבקשה להיתר תוך 6-8 חודשים או הוקצו לו מספר שנים להוצאת היתר שחלפו, ו/או מועד לאישור תב"ע או כל מועד אחר שלא בוצע.

חשוב לראות מה ההסכם מקנה לבעלים – האם ההסכם מקנה לבעלים לבטל את ההסכם או להאריך את ההסכם, ככל שיש בסיס לאותה הארכה (בדרך כלל מאריכים אם היזם הוכיח שפעל מול העיריה אולם העיכוב לא נבע או נגרם עקב מחדל שלו או מטעמו).

במקרים שבהם לא מצוין בהסכם מועדים להוצאת היתר, החוק קובע ויש לפעול לפיו. (ראו ציטוט להלן).

אם אכן ישנה הפרה מטעם היזם, על עוה"ד מטעם הבעלים, לוודא מול הבעלים שאכן הם מבקשים לבטל את ההסכם מול אותו יזם וככל שיש פיצוי על הפרה יסודית במסגרת ההסכם, יש לדרוש את הפיצוי ולהוציא ליזם מכתב ביטול לעסקה.

בנוסף, יש לוודא שניתן למחוק את הערות האזהרה לאותו יזם, במידה והיזם לא ביצע זאת.

חוק המארגנים הגדיר במקרים אלו את המועדים של תקפות ההסכם. חשוב לזכור ולדרוש זאת בהסכם המשפטי מול היזם.

התמונה להמחשה בלבד

תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי

(א)  הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו שישה חודשים מהמועד הקובע, ואולם בהתקיים אחד מאלה בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2)   המארגן בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר;

(3)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

           (ב)  עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2)   היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א).

           (ג)   עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממעוד קליטת התוכנית כאמור; הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד.

           (ד)  עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התוכנית כאמור בסעיף קטן (ג) והופקדה תכנית כאמור באותו סעיף קטן בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור באותו סעיף קטן – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התוכנית.

קביעת מועדים מקסימאליים לתוקף עסקת פינוי ובינוי ולתוקף עסקת תמ"א 38: 

תזכיר החוק יעניק לבעלי רוב הדירות הקיימות בבית משותף זכות להודיע ליזם שאינם מעוניינים בעסקת הפינוי ובינוי במקרה שבו לא התקיימו תנאים מסוימים במועדים מוגדרים. הודיעו רוב בעלי הדירות הקיימות כאמור, הבעלים שחתמו על הסכם עם היזם יהיו זכאים לבטלו (אך היזם יהא זכאי לקבלת תשלום בהתאם לתקנות שייקבעו בעניין).

  • בעסקת פינוי ובינויתוענק זכות כזו לבעלים במקרה שבו:

(1) היזם לא התקשר בהסכם פינוי ובינוי עם לפחות בעלי מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך שנתיים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור;

(2) או במקרה שבו לא תוגש תכנית מפורטת למוסדות התכנון בתוך 4 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם פינוי ובינוי (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית). אם תתקבל החלטה מקדמית להכרזה על מתחם פינוי ובינוי בו 120 יחידות דיור לפחות – לכל אחד מהמועדים לעיל תתווסף שנה.

  • בעסקת תמ"א 38תוענק זכות זו לבעלים במקרה שבו:

(1) היזם לא התקשר בהסכם תמ"א 38 עם בעלי לפחות מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך 18 חודשים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור;

(2) או במקרה שבו לא תיקלט בקשה להיתר בניה בתוך 3 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם תמ"א 38 (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית)

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
08/31/2022

מיומנויות כתיבה ידנית ואיתור קשיי כתיבה

המקור ללקויות כתיבה השונות הוא נוירולוגי, לכן, חשוב לאבחן את מקור הבעיה באופן מקצועי
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
03/08/2022

הכינו ביתכם לקיץ!
הגיע המועד לטיפול מונע, כיצד להיפטר מכל המקקים והחרקים?

הכינו ביתכם לקיץ! האביב בפתח והגיע המועד לטיפול מונע, כיצד להיפטר מכל המקקים והחרקים? דודו מקובר שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter תחילת עונת החום מספקת […]
12/25/2021

חמש פעולות פשוטות לשנה החדשה, שיעלו את הזוגיות לגבהים מפתיעים!

כיצד נבטיח שבשנה החדשה המתחילה עכשיו, הזוגיות הרדומה תצליח להפתיע ולרגש אותנו מחדש?
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן