fbpx

תקפות הסכם בהתחדשות עירונית,
מתי ניתן לבטלו?

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

לאחרונה, פונים למשרדי, בעלים מבניינים שחתמו מול יזם/מארגן על הסכם, אולם הזמן חלף ואותו “יזם” לא קידם דבר ממה שהבטיח בהסכם, ולמעשה לא הגיש דבר לעירייה מאז נחתם ההסכם.

 מה ניתן לעשות בעניין זה?

ראשית, יש לבדוק היטב בהסכם שנחתם מה ההגבלות שניתנו לאותו “יזם” שכן אם אכן ישנו סעיף שמקנה לו להציג לבעלים את הבקשה להיתר תוך 6-8 חודשים או הוקצו לו מספר שנים להוצאת היתר שחלפו, ו/או מועד לאישור תב”ע או כל מועד אחר שלא בוצע.

חשוב לראות מה ההסכם מקנה לבעלים – האם ההסכם מקנה לבעלים לבטל את ההסכם או להאריך את ההסכם, ככל שיש בסיס לאותה הארכה (בדרך כלל מאריכים אם היזם הוכיח שפעל מול העיריה אולם העיכוב לא נבע או נגרם עקב מחדל שלו או מטעמו).

במקרים שבהם לא מצוין בהסכם מועדים להוצאת היתר, החוק קובע ויש לפעול לפיו. (ראו ציטוט להלן).

אם אכן ישנה הפרה מטעם היזם, על עוה”ד מטעם הבעלים, לוודא מול הבעלים שאכן הם מבקשים לבטל את ההסכם מול אותו יזם וככל שיש פיצוי על הפרה יסודית במסגרת ההסכם, יש לדרוש את הפיצוי ולהוציא ליזם מכתב ביטול לעסקה.

בנוסף, יש לוודא שניתן למחוק את הערות האזהרה לאותו יזם, במידה והיזם לא ביצע זאת.

חוק המארגנים הגדיר במקרים אלו את המועדים של תקפות ההסכם. חשוב לזכור ולדרוש זאת בהסכם המשפטי מול היזם.

התמונה להמחשה בלבד

תוקפו של הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי

(א)  הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו שישה חודשים מהמועד הקובע, ואולם בהתקיים אחד מאלה בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר;

(2)   המארגן בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר;

(3)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

           (ב)  עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (א) והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע:

(1)   המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף;

(2)   היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף קטן (א).

           (ג)   עמד ההסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן (ב) ונקלטה במוסד תכנון, בתוך שנתיים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שהוגשה על ידי המארגן או מי מטעמו, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממעוד קליטת התוכנית כאמור; הוראות סעיף קטן זה יחולו רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש לפיה בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד.

           (ד)  עמד ההסכם בתוקפו ארבע שנים ממועד קליטת התוכנית כאמור בסעיף קטן (ג) והופקדה תכנית כאמור באותו סעיף קטן בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור באותו סעיף קטן – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום חמש שנים ממועד קליטת התוכנית.

קביעת מועדים מקסימאליים לתוקף עסקת פינוי ובינוי ולתוקף עסקת תמ”א 38: 

תזכיר החוק יעניק לבעלי רוב הדירות הקיימות בבית משותף זכות להודיע ליזם שאינם מעוניינים בעסקת הפינוי ובינוי במקרה שבו לא התקיימו תנאים מסוימים במועדים מוגדרים. הודיעו רוב בעלי הדירות הקיימות כאמור, הבעלים שחתמו על הסכם עם היזם יהיו זכאים לבטלו (אך היזם יהא זכאי לקבלת תשלום בהתאם לתקנות שייקבעו בעניין).

  • בעסקת פינוי ובינויתוענק זכות כזו לבעלים במקרה שבו:

(1) היזם לא התקשר בהסכם פינוי ובינוי עם לפחות בעלי מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך שנתיים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור;

(2) או במקרה שבו לא תוגש תכנית מפורטת למוסדות התכנון בתוך 4 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם פינוי ובינוי (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית). אם תתקבל החלטה מקדמית להכרזה על מתחם פינוי ובינוי בו 120 יחידות דיור לפחות – לכל אחד מהמועדים לעיל תתווסף שנה.

  • בעסקת תמ”א 38תוענק זכות זו לבעלים במקרה שבו:

(1) היזם לא התקשר בהסכם תמ”א 38 עם בעלי לפחות מחצית מהדירות הקיימות בבית משותף בתוך 18 חודשים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם כאמור;

(2) או במקרה שבו לא תיקלט בקשה להיתר בניה בתוך 3 שנים ממועד חתימת יחיד הבעלים הראשון בבית משותף על הסכם תמ”א 38 (בתוספת של עד שנה אם חלו עיכובים הנובעים ממוסד תכנון או רשות מקומית)

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘ 

כתבות נוספות של המומחית

האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו?

קראו עוד »

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.

קראו עוד »

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו”ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו

קראו עוד »

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

“הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים”

קראו עוד »
No more posts to show
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/11/2022

ילדי העתיד כבר כאן

במרכז הלימודים המתקדם iClass הילדים יוכלו ללמוד יזמות טכנולוגית, הקמת סטארט-אפ, פיתוח משחקי מחשב, פייתון, סייבר ורובוטיקה
03/22/2022

אם חוויתם אחד מהגורמים המצויינים מטה, בואו להיבדק!

הקורונה עדיין פה… האם היא גרמה לכם נזק? לא בדיוק מה שרציתם “לראות”… תקופת הקורונה מאוד מאתגרת עבורנו בכלל ועבור העיניים שלנו בפרט. המגפה העולמית השפיעה על אורח החיים שלנו וכמובן גם על העיניים. עטיית […]
04/03/2022

למה הג’וקים באים דווקא אלינו, ואיך לטפל ב’מכה’ הזו? דודו מקובר מסביר

שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter עונת הקיץ מביאה עמה את הג’וקים- המקקים. בישראל ישנם מספר סוגי מקקים, אולם 3 הסוגים הנפוצים ביותר הם אלה החומים […]
02/28/2022

שמעתם וקראתם שיש טיפות עיניים במקום משקפיים, האם זה מתאים לכם?

מנהל המזון והתרופות האמריקאי – FDA אישר לשיווק טיפות המכווצות את האישון על ידי שיתוק השריר ה”ציליארי” לזמן מוגבל של עד כעשר שעות ומתקנות זמנית את היכולת לבצע אקומודציה, מיקוד של העדשה התוך עינית לקרוב. […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדשות העיר גבעתיים פלוס

בשורה משמחת לתושבי גבעתיים והישג אדיר לרן קוניק ועיריית גבעתיים, בית המשפט קבע שבמכבי נקטו במהלך לא חוקי של אפליית תושבי העיר

חדשות העיר גבעתיים פלוס בשורה משמחת לתושבי גבעתיים והישג אדיר לרן קוניק ועיריית גבעתייםבית המשפט קבע שבמכבי נקטו במהלך לא חוקי של אפליית תושבי העיר בית הדין קבע שקופ”ח “מכבי” נדרשת לאפשר לכלל מבוטחיה את

קראו עוד»
כתבות השער

החלום מעבר ליער

חלמתם פעם לכתוב ספר ולהוציא אותו לאור? במרכז המחוננים והמצטיינים סחל”ב בגבעתיים יגשימו לכם את החלום!

קראו עוד»
//טור דעה

מי בכלל צריך את תאגידי המים?

אלה אותם מים ורק המחיר שאנחנו משלמים מאמיר בעשרות אחוזים
הקמת התאגידים נבעה מכשל בהתנהלות הרשויות המקומיות ומאז הקמת תאגידי המים אנו משלמים הרבה יותר על אותם המיםהצרכנים?

קראו עוד»
כתבות השער

“לאנשים טובים קורים דברים טובים”

“עשינו שנה היסטורית חלומית באירופה כשהגענו לפיינל פור עם כ-1200 אוהדי חולון שהגיעו לבילבאו. והשנה הסתיימה עם ‘דובדבן מתוק’ של האליפות כשניצחנו 7:1 בפלייאוף. לבוא ממקום רביעי, לנצח את הפועל ירושלים ולקחת אליפות, זה שאפו גדול לכולם”

קראו עוד»
חדשות הרכב פלוס

אלפא רומיאו טונאלה בישראל
קרוסאובר איטלקי מעוצב עם מנוע טורבו ותגבור הנעה חשמלי

אלפא רומיאו טונאלה בישראלקרוסאובר איטלקי מעוצב עם מנוע טורבו ותגבור הנעה חשמלי רום אלוף שיתוף ב whatsapp שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב twitter קבוצת סמלת יבואנית אלפא רומיאו לישראל השיקה את האלפא

קראו עוד»
אולם המשפט

ביטול פסק דין? כל מה שחשוב לדעת

.עקרון עשיית הצדק מהווה נדבך בסיסי בהחלטות בתי המשפט. השאלה רלבנטית במיוחד במקרים בהם נפסקו פסקי דין בהיעדר הגנה משפטית, או במקרים בהם לא ניתן לערער עוד על פסק הדין, אולם מתעוררות נסיבות המצריכות את שינוי הפסיקה

קראו עוד»
חופש ופנאי

מסיבת תה בבוסטון

MIT האוניברסיטה הטכנולוגית המובילה בעולם הטבה מסיבת תה בבוסטון ד”ר נגה רוזנפרב נובמבר 2019 שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter טיול לבוסטון בירת מדינת מסצ’וסטס

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

תאי קינון לציפורים הוצבו בפארק גבעתיים כחלק מהצעדים לשימור הטבע העירוני

חדשות העיר גבעתיים פלוס תאי קינון לציפורים הוצבו בפארק גבעתיים כחלק מהצעדים לשימור הטבע העירוני   צילום: דוברות עיריית גבעתיים שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter הבנייה הרוויה

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן