פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב לוי אשכול 125-127 בקריית אונו הגיע להכרעת הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד נעמה אורבך פוקס. בהחלטה שניתנה לאחרונה נקבע כי הפנייה שהגישה אחת מבעלות הדירות מוצדקת, וכי היזם, ח. מיתר יזמות בע"מ, המקדמת את פרויקט "מיתר באונו", הפר את חובת הגילוי כלפי בעלי הדירות בנוגע למשמעות השינויים התכנוניים בפרויקט.

בעלי הדירות חתמו בשנת 2011 על הסכם פינוי־בינוי, שלפיו היו אמורים לקבל דירת תמורה בשטח של 120 מ"ר, מרפסת, מחסן ושתי חניות. בהמשך נמכר הפרויקט ליזם אחר, ובמסגרת השינויים התכנוניים הוקטנו דירות התמורה, בין היתר בעקבות צמצום זכויות הבנייה.

לטענת בעלת הדירה, מעבר להקטנת שטח הדירות חל שינוי משמעותי נוסף שלא הובא לידיעת הדיירים: בבניין שבו נמצאת דירתה הוגדל מספר הדירות בקומה, כך שבמקום שתי דירות עורף לבחירה נותרה דירה אחת בלבד. כתוצאה מכך, דירת התמורה שלה צפויה להיות בקומה החמישית וללא נוף, בעוד שדירה מקבילה בבניין הסמוך צפויה להיות בקומה השביעית וליהנות מנוף.

בנוסף, הצביעה הפונה על הבדל בתכנון הפנימי של הדירות, כאשר רוחב הסלון בדירתה עומד על 3.60 מטרים, לעומת 4.25 מטרים בדירה המקבילה בבניין הסמוך.

היזמים טענו מנגד כי התכנון והשינויים אושרו במסגרת הליכי התכנון, וכי חלוקת הדירות בין בעלי הדירות נעשתה בהתאם למנגנון מוסכם. עוד נטען כי השינויים הוצגו לדיירים וכי הפונה כבר הייתה צד להליך משפטי קודם בעניין סירובה לחתום על התוספת להסכם.

אלא שהממונה קבעה כי ההליך הקודם לא הכריע בסוגיה המרכזית שעלתה בפנייה הנוכחית. חוות הדעת השמאית שניתנה באותו הליך עסקה בעיקר בהקטנת שטח דירת התמורה, ולא בשוני התכנוני בין שני הבניינים ובפער בין הקומות.

בהחלטתה הדגישה הממונה כי שוויון בין דירות תמורה אינו נבחן רק לפי מספר המטרים. במקרה זה, נקבע כי פער של שתי קומות, ובמיוחד כאשר אחת הדירות נהנית מנוף והשנייה לא, מהווה שוני שאינו זניח.

עוד נקבע כי במסמכי ההתקשרות שהוצגו לא הייתה התייחסות מפורשת לשוני התכנוני בין הבניינים ולצמצום אפשרויות הבחירה של בעלי דירות העורף בבניין שבו מתגוררת הפונה. גם מסמכים נוספים שהציג היזם, ובהם סיכום פגישה ומצגת תכנון, לא לוּוו באסמכתאות המעידות כי המידע הועבר בפועל לכלל בעלי הדירות.

הממונה דחתה גם את הטענה שלפיה די בכך שהמידע היה ידוע לנציגות הדיירים. בהחלטה נקבע כי חובת הגילוי מוטלת ישירות על היזם כלפי בעלי הדירות, וכי אין להסתפק בהעברת מידע לנציגות, במיוחד כאשר מדובר בשינוי מהותי בזכויות ובתמורה.

בהתאם לכך קבעה הממונה כי היזם הפר את חובת הגילוי והשקיפות הקבועה בחוק פינוי ובינוי, וכי הפנייה מוצדקת. לפי החוק, החלטה של הממונה הקובעת כי הופרה הוראת דין מהווה ראיה לכאורה לאמור בה בהליך משפטי.