11/07/2025
11/07/2025
יום שישי, 11 ביולי 2025

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?

17/5/2024

"צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית... לא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם ולאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית"

הטעות: הנעת הפרויקט לפני בדיקת היתכנות

"התחדשות עירונית הוא בפירוש תחום משנה חיים, כשיותר ויותר משקי בית בישראל מבינים את החשיבות והצורך, ומבקשים לבצע מתיחת פנים מקיפה לסביבת המגורים שלהם. על אף הפופולריות ההולכת וגוברת של התחום, צריך להדגיש באופן חד משמעי: לא בכל בניין ולא בכל מקום ניתן לקדם התחדשות עירונית.
המציאות בתחום מלמדת, שלא פעם בעלי הדירות עורכים ישיבות דיירים ומקימים נציגות, מתקשרים עם אנשי מקצוע ומתחייבים ליזם – וזאת בטרם התקיימה בדיקה של הפרויקט הפוטנציאלי מול אגפי ההנדסה ומוסדות התכנון. לא פעם, לאחר השקעה גדולה של זמן ומאמץ, מגלים אותם בעלי הדירות בדיעבד כי אין כלל היתכנות לקדם אצלם התחדשות עירונית."

איך נמנעים? בדיקה מול גורמי המקצוע במוסדות התכנון

"כשהמשרד שלי מקבל פנייה מבעלי דירות, הצעד הראשון שאנו מבצעים (באמצעות צוות הכולל בין היתר אדריכל ושמאי) הוא מעבר על התוכניות ובדיקה מול אנשי המקצוע ברשויות, האם יש התכנות לביצוע הפרויקט ובאילו זכויות. באופן הזה, ניתן לנטרל את אחד המוקשים הגדולים מבעוד מועד – ולהבין מה הסיכוי להוביל את הפרויקט לקו הסיום".

 

הטעות: חתימה על בלעדיות ליזם

"הענקת בלעדיות ליזם מסוים ללא בדיקה של השוק וללא השוואה בין הצעות מקרב מגוון יזמים, היא מתכון שעלול לסנדל את מימוש הפרויקט. מניסיון של שנים ארוכות, אני יכולה לומר כי התקשרות כזו משמעותה שמרחב התמרון של בעלי הדירות קטן, ואיתו גם הסיכוי שלהם למקסם את פוטנציאל הפרויקט. לצערנו, אנו עדים לכך שהשידוכים הללו שהחלו בקול תרועה רמה, נגמרים לא אחת בסכסוך ובהפרדת כוחות לא נעימה. מעבר לפלונטר משפטי, כל סיום התקשרות כזו גם מחזירה את בעלי הדירות לנקודת ההתחלה – ולא פחות חשוב: מייצרת אצל הבעלים חוסר אמון וחששות לקדם להבא את התחדשות הבניין שלהם."

איך נמנעים? עריכת מכרז יזמים

"קיום מכרז יזמים הפתוח בפני חברות הפועלות בשוק ההתחדשות העירונית, מייצר דיאלוג ומעניק את הכוח לבעלי הדירות. במסגרת המכרז נבדקים בין היתר הפרמטרים הבאים: וותק, מיומנות ומוניטין של החברות המתמודדות, כמו גם האיתנות הפיננסית שלהן והסכמת היזמים לנוסחו של ההסכם המשפטי שקבעו הבעלים. אני מקפידה על קיום מכרז יזמים מוסדר, כשבסיומו בעלי הדירות הם אלו הבוחרים למי להעניק את המנדט. כחלק מההתקשרות עם היזם הנבחר, אני מנסחת הסכם משפטי מקיף, המגן על בעלי הדירות. כך לדוגמה, אני מכניסה סעיף ייעודי הנוגע לערבויות להוצאות משפטיות שעל היזם להעמיד, במקרים בהם נוצרים חילוקי דעות בין בעלי הדירות ובינו. נכון, לא מדובר בסעיף המחויב לפי החוק והפסיקה, אך מהיכרותי את התחום הוא בדיוק האמצעי שיספק לבעלי הדירות את השקט הנפשי והביטחון להתקדם."

הטעות: הקמת נציגות עצמאית ללא מנדט מכלל בעלי הדירות

"הרצון לקדם התחדשות עירונית, במיוחד כשמדובר בבניין ישן ומועד לפורענות, הוא מתבקש ולגיטימי. אלא שכאן חשוב להבחין בין בעלי דירות חרוצים ומחויבים, המוכנים לקחת על עצמם את האחריות וההתעסקות הרבה הטמונה בייצוג אוכלוסיית הדיירים, מתוך רצון כנה להניע את הפרויקט באופן יעיל – לבין בעלי הדירות שמזהים כאן אפשרות לגזור לעצמם קופון מבלי לשתף את שכניהם."

איך נמנעים? שיתוף כלל בעלי הדירות בתהליך

"כמי שפועלת בתחום התחדשות העירונית בישראל כבר כעשור וחצי ומכירה את השטח מקרוב, ישנו כלל ברזל שאימצתי לעצמי: בכל פרויקט אני מכנסת את כל בעלי הדירות ולא רק את מי שמכנה את עצמה כנציגות. כך אני פוגשת באופן אישי את כלל בעלי העניין, מייצרת מולם שיח בגובה העיניים, ומוודאת שהם מעורבים ומודעים בכל פרטי התהליך. העניין הזה משתקף כמובן גם בהסכם משפטי שקוף ופומבי, הגלוי בפני כלל בעלי הדירות."

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
08/11/2021

ביסקוטי – חוויה קולינרית שלא שוכחים

החיים הטובים ביסקוטי – חוויה קולינרית שלא שוכחים שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter בביסקוטי הופכים את האירוע שלכם לבלתי נשכח. בזכות ליווי אישי ומקצועי, אנחנו פה כדי
09/23/2024

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח המדריך לטעויות השכיחות של בני משפחה בתביעות סיעוד עו"ד דוד פייל אִילוּסְטְרַצְיָה  ביטוח סיעודי הוא קרש הצלה של משפחות הנקלעות לבעיה כלכלית קשה בעקבות מצבם הרפואי של ההורים.
07/20/2022

סדר וארגון בחדר הילדים

אבחון וטיפול מוטורי ד"ר שרית טגנסקי סדר וארגון בחדר הילדים איך נעזור לילד ביצירת מרחב מאורגן ונחזק את יכולת הסדר והארגון שלו? עדכון: 5/8/2022 אִילוּסְטְרַצְיָה אין כמעט בית שאין בו מאבק בין הורים לילדים על
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

חדר החדשות ליאן כוזהינוף – כוכבת חדשה נולדה, ונקטפה צעירה כל כך הלב נשבר: הזמרת המצליחה ליאן כוזהינוף מרמת גן נפטרה בגיל 19 בלבד שתפו לאחר ההצלחה המסחררת של הסינגל "רמזורים", שזכה ללמעלה ממיליון צפיות,

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 133

במהלך מלחמת 'עם כלביא' ספגה העיר רמת גן פגיעה ישירה. בריאיון עם טפסר משנה אבי קורדובה, מפקד כבאות והצלה בגבעתיים ורמת גן, בה חשף את האתגרים, ההכנות והמחויבות של לוחמי האש

קראו עוד»
כתבות השער

חומת האש של גבעתיים ורמת גן: מסע אל לב האש

השיחה עם טפסר משנה אבי קורדובה, מפקד כבאות והצלה בגבעתיים ורמת גן, בה חשף את האתגרים, ההכנות והמחויבות של לוחמי האש, התקיימה לפני מלחמת 'עם כלביא' כאשר איש לא צפה שבקרוב יידרשו לוחמי האש הללו להפגין את מקצועיותם ומסירותם בתנאי לחימה אמיתיים

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן