נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של 2026 חושפים תמונה מורכבת: מצד אחד, עלייה קלה במכירות לעומת סוף אשתקד. מצד שני, ירידה שנתית חדה ומלאי של עשרות אלפי דירות חדשות שממתינות לקונים, כשמחציתן מרוכזות במחוזות תל אביב והמרכז.

נראה ששוק הנדל"ן הישראלי סיכם את הרבעון הראשון של שנת 2026 עם תחושה של צעד קדימה, שניים אחורה. לפי דוח הלמ"ס שפורסם היום, בין ינואר למרץ נמכרו בישראל כ-22,350 דירות. מדובר בעלייה מתונה של 1.7% בהשוואה לרבעון האחרון של 2025, אך כשמסתכלים על התמונה הרחבה, מדובר בירידה של 10% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

גוש דן ממשיך להוביל

למרות הדיבורים על פיזור ביקושים, מפת המכירות מוכיחה שגוש דן והמרכז נותרו הלב הפועם של השוק. מחוז המרכז ריכז רבע מכלל העסקאות בארץ (25.1%), ואליו הצטרף מחוז תל אביב עם 21.3%. יחד, שני המחוזות הללו חולשים על קרוב למחצית מכלל העסקאות בישראל.

ברשימת הערים המבוקשות ביותר, תל אביב-יפו ניצבת במקום השני הארצי (אחרי ירושלים) עם 1,326 מכירות ברבעון. אחריה בולטות ערי גוש דן והסביבה: פתח תקווה (845 דירות), ראשון לציון (712), רמת גן (684) ונתניה (658).

פחות חדשות, יותר יד שנייה

אחת המגמות הבולטות ברבעון החולף היא ההעדפה הברורה לדירות יד שנייה. בעוד שמכירת דירות חדשות רשמה ירידה של כ-7% לעומת הרבעון הקודם, שוק היד השנייה דווקא התחזק ורשם עלייה של 7.4%. בסך הכל, כמעט שני שלישים מהדירות שנמכרו (63.7%) היו דירות יד שנייה, מה שעשוי להעיד על חיפוש אחר מחירים נגישים יותר או כניסה לדירות מוכנות למגורים.

מלאי הדירות החדשות

הנתון הדרמטי ביותר בדוח נוגע למלאי הדירות החדשות שנותרו על המדף. בסוף מרץ 2026 נותרו כ-67,580 דירות חדשות הממתינות לקונים, ושיא המלאי נמצא דווקא באזורי הביקוש היקרים ביותר.

למעלה ממחצית מהמלאי הארצי (55.4%) מרוכז במחוזות תל אביב והמרכז. תל אביב-יפו מובילה את הרשימה עם מלאי גדול של כ-10,544 דירות חדשות שטרם נמכרו, נתון המצביע על קושי של היזמים לממש נכסים במחירים הנוכחיים או על היצע גדול שנבנה ומחכה להזדמנות.

שורה תחתונה

שוק הנדל"ן ברבעון הראשון של 2026 מציג יציבות מסוימת, אך סימני השאלה נותרים בעינם. בעוד שהמרכז ממשיך למגנט אליו את הרוכשים, הר הדירות החדשות שנערם בתל אביב ובערים הסובבות אותה מעמיד במבחן את כוח העמידה של היזמים ואת יכולתם של הזוגות הצעירים לרכוש דירה בלב אזורי הביקוש.