כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

אין מחלוקת שהעיר גבעתיים הינה פנינת נדל"ן שקורצת ליזמים רבים, בשל ערך הדירות בגבעתיים ומיקומה המצוין. הבעיה בגבעתיים, היא התנאים שמתנה העירייה לצורך יישום הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית הכוללת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט
באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות לפניכם.
בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.
מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?
ברוב המקרים היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות לאופי וניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי. כך לדוגמא, בבניין שהתבקשתי לייצג, קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם.
כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו? מאיזה גודל בדיוק מנסח הטאבו או מהמדידה של הדירה? הרבה נעלמים מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו, עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט פינוי בינוי בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120- מ"ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו. בפועל, כשקיבלה את התוכניות של הדירה שלה לאחר שהתקבל ההיתר – היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ"ר כאשר היום לפי מדידה יש לה 88 מ"ר.כלומר, כל מה שהיזם הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ"ר בלבד כאשר הוא עצמו קיבל 120 דירות! על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו"ד מומחה
שידע להיעזר באנשי מקצוע נוספים כמו אדריכל. כאשר אני בודקת את ההצעה אני מבקשת לדעת מה ניתוח הזכויות של המגרש, כלומר כמה מטרים אוכל לבנות בסך הכל אם המבנה הקיים נהרס ו/או כמה דירות ניתן לבנות. בנוסף, צריכה להיעשות בדיקה אדריכלית מקיפה של תוכניות בניין העיר, ולמידה של האפשרויות העומדות בפני הדיירים – במיוחד לאור העובדה שלאחרונה מתגבשת תוכנית תכנונית בגבעתיים. תוכנית מיוחדת שתגדיר ותסמן בעיר את האזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק), וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.