22/04/2024
22/04/2024
יום שני, 22 באפריל 2024

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?

ספטמבר 2023

אין מחלוקת שהעיר גבעתיים הינה פנינת נדל"ן שקורצת ליזמים רבים, בשל ערך הדירות בגבעתיים ומיקומה המצוין. הבעיה בגבעתיים, היא התנאים שמתנה העירייה לצורך יישום הפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית הכוללת תמ"א 38 ופינוי בינוי.
כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט
באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות לפניכם.
בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.
מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?
ברוב המקרים היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות לאופי וניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי. כך לדוגמא, בבניין שהתבקשתי לייצג, קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם.
כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו? מאיזה גודל בדיוק מנסח הטאבו או מהמדידה של הדירה? הרבה נעלמים מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו, עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט פינוי בינוי בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120- מ"ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו. בפועל, כשקיבלה את התוכניות של הדירה שלה לאחר שהתקבל ההיתר – היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ"ר כאשר היום לפי מדידה יש לה 88 מ"ר.כלומר, כל מה שהיזם הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ"ר בלבד כאשר הוא עצמו קיבל 120 דירות! על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו"ד מומחה
שידע להיעזר באנשי מקצוע נוספים כמו אדריכל. כאשר אני בודקת את ההצעה אני מבקשת לדעת מה ניתוח הזכויות של המגרש, כלומר כמה מטרים אוכל לבנות בסך הכל אם המבנה הקיים נהרס ו/או כמה דירות ניתן לבנות. בנוסף, צריכה להיעשות בדיקה אדריכלית מקיפה של תוכניות בניין העיר, ולמידה של האפשרויות העומדות בפני הדיירים – במיוחד לאור העובדה שלאחרונה מתגבשת תוכנית תכנונית בגבעתיים. תוכנית מיוחדת שתגדיר ותסמן בעיר את האזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק), וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.

רוית סיני 110
*תמונה להמחשה בלבד

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"

בדיקה חשובה נוספת שאני עושה מול אדריכל, היא בדיקה של הגדלים של הדירות הקיימות לפי ההיתר הקיים ולא לפי נסח הטאבו. זאת, לאור הסיבה שניסחי הטאבו לא כוללים את שטחי המרפסות שבזמנו סופחו לדירות. משני הנתונים הללו אני יודעת בדיוק כמה ניתן להוסיף לכל דירה. זאת הבחינה הנכונה והאמיתית.
כמו כן, אני בוחנת את נסח הטאבו של אותו בניין. הבדיקה חייבת להיות יסודית ועו"ד מטעם הדיירים צריך להבין מהו מצבו של הבניין: האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות האם קיימת הפקעה של השטח שהעיריה הפקיעה מזמן וכדומה. כאשר מגיע יזם להגיש הצעה לאחר שבדקתי
ובחנתי אותה ואני רואה שההצעה ראויה נכונה ואמיתית, אני בודקת את החברה לפי דו"חות של דן אנד ברדסטריט – שם אני מקבלת את כל הנתונים האמתיים על החברה, דרגת סיכון, האם חזרו לה
שיקים, האם הגישו נגדה תביעות, מה המצב הכלכלי וכמה פרויקטים בפועל היא בונה. במצב המשק היום זוהי בדיקה קריטית. לא מעט יזמים היום מתקשים למכור והאשראי שלהם מוגבל לכן בדיקת איתנות פיננסית לאותו יזם, היא קריטית.
יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות. עו"ד מטעם הדיירים ואנשי המקצוע שעובדים איתו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן מבלי "ברכת העירייה לפרויקט" ולא ניתן יהיה לקבל היתר בניה והפרויקט ידחה.
בתום אותה בדיקה בעלי הדירות יידעו בדיוק מהם זכויותיהם ומהן האפשרויות אותן ניתן לדרוש מהיזמים במסגרת הפרויקט. כך שיוכלו להציע הצעה מושכת ומעשית לבעלי הדירות. ההבדלים בתמורות של בעלי הדירות יכולים להיות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנת הדיירים של זכויותיהם כמו גם הבנה של תחום המיסוי הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. הסיוע של הצוות מקצועי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב צוות מקצועי מנוסה ומיומן יגדיל את סיכוייכם לקבל את התמורה הגבוהה ו את ההצעה הטובה ביותר. הוא גם בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום.
כאשר נעזרים בעו"ד אובייקטיבי המייצג את הדיירים, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/01/2021

המסע הנוצץ של שיר

המסע הנוצץ של שיר שיר סלינסון תירוש הקימה את המותג 'שי קולקשן' המשלב באלגנטיות תכשיטי זהב עם יהלומים ואבני חן, כשלכל קולקצייה יש נושא עיצובי עם מסר חברתי של העצמה והעברת טוב בשנה האחרונה, שהייתה
08/03/2018

המנות שיעשו לכם את הקיץ – פרויקט מיוחד

הקיץ הגיע שוב, הטמפרטורות בחוץ עולות, וצריך מנות שיעשו לנו קצת קריר בלב (אם לא בפה). מה מתחשק? אז ככה, מתחשק לאכול מנות קלילות, צבעוניות, ואולי אפילו מצננות. קבלו את מצעד המנות הכי מתאימות
11/08/2021

כמה קל ללכת על בטוח! מדרסי פרימיום בהתאמה אישית בלי לצאת מהבית

כמה קל ללכת על בטוח מדרסי פרימיום בהתאמה אישית בלי לצאת מהבית! שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter חברת 'נטסטפ' מביאה לראשונה בישראל את מדרס הפרימיום הדק והמתקדם בעולם,
11/03/2022

גאווה מקומית

גאווה מקומית איך הצליחה פיצרייה מקומית ברמת גן להפוך לסיפור סינדרלה מעורר השראה, עם הכרה בינלאומית וחדירה למקום מכובד בחמישייה הפותחת של הסניפים המובילים והמצליחים ביותר בעולם של רשת הפיצריות הבינלאומית פאפא ג’ונס, המונה מעל
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 118

הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 118

הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות
, ד"ר נגה רוזנפרב

קראו עוד»
המומחית רוית סיני

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן