
התחדשות עירונית? מה לא מספרים לכם…
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית ומציבה אתגרים חדשים בפני בעלי דירות. בעוד פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מתעכבים או מוקפאים, נאלצים דיירים רבים להתמודד עם הארכת חוזי שכירות והוצאות בלתי צפויות. המצב החדש מדגיש את חשיבותו של ההסכם המשפטי בין היזמים לבעלי הדירות, ומעלה שאלות קריטיות לגבי חלוקת האחריות והעלויות הנוספות שנוצרו בעקבות המלחמה.
איזו השפעה יש להאטה בעבודות באתרי ההתחדשות עירונית, על בעלי דירות שעברו להתגורר בשכירות?
במהלך השבועות האחרונים, בפרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 הפעילות צומצמה או נעצרה לחלוטין – וזאת בזמן שבעלי הדירות עזבו את בתיהם ועברו להתגורר בשכירות עד סיום העבודות. מצב העניינים הנוכחי והעיכוב בהשלמת הפרויקטים, מחייב את אותם בעלי הדירות להאריך את הסכמי השכירות או לחילופין לאתר דיור חלופי, עניין שמייצר שלל הוצאות הכרוכות במעבר לדירה אחרת – וזה עוד לפני שבכלל הזכרנו את הזינוק במחירי השכירות.
מי אחראי על התשלום לתקופת השכירות הנוספת: היזם או בעלי הדירות?
התשובה טמונה בהסכם המשפטי בין הצדדים, והאם הוא כולל התייחסות פרטנית למקרה של האטת או עצירת העבודות, המחייבת את הארכת השכירות. בהקשר הזה, צריך גם להביא בחשבון שהמציאות בתחום מלמדת שלא מעט הסכמים משפטיים שנחתמו בעבר, לא סיפקו את המענה הראוי לבעלי הדירות, ובמקום לשמור עליהם יצרו את האפקט ההפוך.
הסוגייה הזו מבהירה עד כמה קריטי ההסכם המשפטי – עליו קם ונופל הפרויקט – וממחישה גם את חשיבות עורך הדין המלווה את בעלי הדירות. עורך הדין חייב להיכנס לתמונה מראשית התהליך, ותפקידו להגן על האינטרסים של בעלי הדירות, לעגן את זכיותיהם ולהבטיח את עתידם. את המשימה הזו, חשוב להפקיד בידיו של עורך דין המייצג אך ורק בעלי דירות ומחויב להם באופן בלעדי – וחשוב לא פחות: יש לו היכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית.
הגנה משפטית לדיירים במיוחד בתקופת משבר
עורך דין מנוסה מכיר את התקנות והחידושים, יודע היכן נמצאים המוקשים שצריך לנטרל ומהן הבעיות העלולות לצוץ תוך כדי תנועה. בהתאם לכך, הוא גם מייצר פתרונות כחלק מההסכם המשפטי. אני מכניסה בכל חוזה סעיף ערבות להוצאות משפטיות, למקרה שיתגלו חילוקי דעות בין בעלי הדירות והיזמים. את הסעיף הזה יזמתי מתוך הכרת השטח, הוא לא קבוע בחוק ובפסיקה, ותכליתו לייצר ראש שקט לדיירים.
כאשר עורך הדין הוא מטעם בעלי דירות בלבד ולא נמצא בכובע כפול, כלומר מייצג גם דיירים וגם יזמים, נמנע הסיכון של ניגוד עניינים. כשבעלי הדירות יודעים שעורך הדין נמצא תמיד בצד שלהם, באופן טבעי גוברים האמון גם שלהם בתהליך והמוטיבציה להתקדם.
כשאני מכינה חוזה משפטי אני מבטיחה לבעלי הדירות אותם אני מייצגת, בכל נקודת זמן אפס סיכון ואפס הוצאות. זו האחריות שלי. עורך דין שלא מספק את השירות הזה, מועל בתפקידו. חד וחלק.
האתגר הוא להגן על הבעלים על רקע המלחמה המתמשכת ואי הוודאות בשוק הנדל"ן המורכבות הכרוכה במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, מתעצמת עוד יותר בתקופה הנוכחית – תקופה המאופיינת בהרבה חוסר ודאות, ובחששות לקריסת חברות יזמיות וגניזת פרויקטים. כשפונים אליי בעלי דירות, הדבר הראשון שאני עושה הוא לברר האם יש בכלל היתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין או במתחם המגורים שלהם. אני נמצאת באינטראקציה מול גורמי המקצוע ברשויות המקומיות ולא מעט פעמים, כבר בשלב הזה מבינה שהסיכוי הוא אפסי. אם אין אפשרות להתניע פרויקט, אסור לתת לבעלי הדירות לחיות באשליות.
שקיפות ותיאום ציפיות – המפתח להצלחת הפרויקט
אם קיימת היתכנות, אני משלבת אדריכל שינתח לעומק את הפוטנציאל של הפרויקט ויספק את כל הנתונים המקצועיים. את הדוח שהוא מפיק עבורי, אני מציגה בפני בעלי הדירות – וזאת כחלק מתיאום ציפיות מקיף. חשוב לי להדגיש: אני מקפידה להתנהל מול כלל הבעלים ולא מול הנציגות. באופן הזה, נוצר תהליך שקוף ופומבי, ונמנע מצב שאינפורמציה חשובה נופלת בין הכיסאות בשל תיווך לקוי או אינטרסים צרים של אנשי הנציגות. כדי לייצר ערוץ קשר רציף, אני גם פותחת לבעלי הדירות קבוצת ווטסאפ ייעודית. בנוסף, באתר שלי מוזמנים בעלי הדירות לראות בזמן אמת כל פרט שקשור לפרויקט: מאנשי המקצוע המעורבים בו ועד המפרט הטכני.
בכל פרויקט התחדשות עירונית בו קיבלתי את המנדט מטעם בעלי הדירות, אני מנסחת מכרז יזמים: הסכם ברור וחד משמעי, שמאגד את כלל הנושאים הקשורים במיזם – ובהם כמובן התמורות לבעלי הדירות, לוחות הזמנים להתקדמות ומנגנון הערבויות.
בכל מכרז אני מקפידה על 5 קריטריונים מרכזיים לבחירת היזם:
כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה לומר שהקריטריונים הללו הם המתכון לעריכת מכרז אובייקטיבי ומקצועי, שיביא למימוש הפרויקט בהתאם לתנאים שלנו ולטובת ציבור הדיירים".
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 120
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
מה קורה במקרים בהם ישנו מיעוט שמרגיש שהוא קופח?
כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה להעיד שהפרמטרים הללו קריטיים למימוש הפרויקט ולטובת ציבור הדיירים
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב?
זה מה שתוכלו לעשות
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
ההתנגדויות עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט ולהסכם המשפטי שנחתם עם היזם תפקיד דרמטי
היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
10 המקומות המומלצים ביותר בניו יורק שאסור לפספס:
סדרת אייפון 16 המשודרגת כוללת ארבעה דגמים והפתעה: המחירים נמוכים מההשקות הקודמות בישראל. וזו בדיוק הסיבה שערכנו השוואת מחירים
החורף כבר כאן. קר, חשוך וגשום וזה הזמן להתאים את התפריט המשפחתי למזג האויר. כששמעתי שרשת קצביות הבוטיק 'מרינדו' יצאה בסדרה של קדירות בשר החלטתי שאני חייבת לנסות והזמנתי סיר משפחתי.
רוסלה רומנית, סחינה מרוקאית, בסל ולוביה טוניסאית ואושפלאו קווקזי – סדרה חורפית של תבשילי קדירה מקיבוץ הגלויות של המטבח הישראלי תכניס חום ונחמה אליכם הביתה
פאפא ג'ונס,השיקה את ה- Papadias – פיצה העשויה באופן ייחודי מבצק דק ואיכותי של פאפא ג'ונס קריספי ומוגשת מקופלת עם מילויים עשירים של גבינות, בשרים וירקות.
רוצ'סטר – Upstate New York,
אטרקציות, היסטוריה עשירה ונופים מרהיבים cעיר השלישית בגודלה בניו יורק
אם אי אפשר לטוס לחגוג בגרמניה, מרלן בר בורגר החליטו להביא את האוכל הגרמני לישראל!
"הסוד הקטן של הכדורסל הישראלי: כשיענקלה רוזן שיתף פעולה עם אריק איינשטיין בהפועל תל אביב לפני שהפך לאגדה"
חג שבועות בפתח, והקונדיטוריות ברחבי הארץ לובשות גבינה. יצאנו לבדוק את הקולקציות החדשות לחג – וחזרנו עם בטן מלאה ולב שמח
יש מורים שנשארים איתך לכל החיים
את אבי זילברמן פגשתי לראשונה כשהיה המורה שלי לחינוך גופני בתיכון שמעון בן צבי בגבעתיים.
בין בלנקנזה לעצמאות לזכרה של ראומה ויצמן לבית שוורץ נטע עדני 5/5/2025 לא בכל יום נפטרת דמות, שהחזיקה בעדינות ובנחישות את חוטי הזהות הישראלית שלנו. בכתיבת הטור הזה, בעיצומם של ימי שואה ותקומה, רגע לפני
הרבנית ד"ר אילה גליקסברג הגישה לנשיא יצחק הרצוג את ספרו של בעלה המנוח "דרכי יוסף"
בשעה 06:29 בבוקר ה-7 באוקטובר 2023, התעורר בסיס זיקים בדרום הארץ לבוקר שהפך במהרה לאחד הקשים בתולדות המדינה. סמ"ר עומרי ניב פיירשטין לא יכול היה לדעת ששעות אלו יהיו האחרונות בחייו, וגם הרגעים בהם יהפוך לגיבור שהציל חיים רבים
נפגשנו לראיון מיוחד ליום העצמאות עם מושיק גולדשטיין, המשנה לראש העיר ויו"ר 'יעד' – החברה הכלכלית של גבעתיים
האם יצא לכם לפגוש תושב מקומי בגבעתיים שמתעניין ברכישת דירה באחד מפרויקטי הפינוי-בינוי החדשים במתחם ההסתדרות? ככל הנראה שלא…
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!