
איך לטפח את הדימוי עצמי
מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי
התחדשות עירונית נתפשת ככזו כמשרתת את כל הצדדים המעורבים בה – הדיירים בבניינים הישנים זוכים בחידוש והגדלת דירתם ושכונת מגוריהם, הרשות המקומית נהנית משיפור התשתיות והשכונות בתחומה והיזם זוכה ברווח נאה, עם זאת מסתבר שההליך עלול להסתבך ולהתעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש בגלל טעויות שלכם – הדיירים:
טעות מס’ 1: לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעירייה
הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות לתמ”א 38 – מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ”א 38 או אפשרות לקבל היתר בנייה. אם אין עו”ד מטעם הדיירים שיבחן את ההצעה, הדיירים עלולים להתחייב לאותו יזם שבסופו של יום לא יוכל לעמוד בהצעתו המקורית.
טעות מס’ 2: לחתום ליזם על בלעדיות
לעתים הדיירים נחפזים לחתום על התחייבות ליזם שנקראת “נון שופ”, שמעניק לו בלעדיות של חצי שנה-שנה, על ביצוע תמ”א 38 בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון. ואולם, זכויות הבניין פתוחות לכל – ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין – ורק אז להגיש הצעה בהתאם וגם אז לא מומלץ לחתום אלא לערוך מכרז יזמים.
טעות מס’ 3: לנהל מו”מ לא שקוף עם היזם
במקרים רבים מנהל היזם עם הדיירים מו”מ באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמא, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון של הפרויקט. ישנם גם מקרים הפוכים, בהם למשל נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך.
טעות מס’ 4: לאפשר לכל דייר להביא יזם מטעמו
במקרים מסוימים נציגות ועד הבית המשותף אפשרה לכל אחד מהדיירים להביא יזם מטעמו. בפרויקטים רבים במקומות הביקוש כל דייר עומד על כך שהיזם שהביא מטעמו יזכה לקבל את הפרויקט. אולם בהנחה שישנם כמה דיירים, וכל אחד מהם הביא הצעה דומה מיזם אחר, סביר להניח שלא תוכלו לקבל החלטה על זהות היזם המתאים בזמן קצר באופן ראוי.
טעות מס’ 5: לסמוך על היזם בעיניים עצומות
תהיה זו טעות מצד הדיירים לקבל כמובן מאליו כל הצעה של היזם לגבי התמורות המובטחות. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע פרויקט תמ”א 38. במקרים רבים דיירים שלא חקרו לעומק גילו בסופו של דבר טעויות בבדיקת היזם – ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן.
לבדוק היטב פרויקטים קודמים שביצע מול הדיירים שעברו איתו את התהליך. היו מקרים לא מעטים שיזמים העלו על הכתב פרויקטים שלא היו קיימים.
טעות מס’ 6: להסתכל מה השכן מקבל
בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, הדייר מרוויח דירה חדשה וגדולה יותר במיקום טוב יותר, אולם אם יוצא שהשכן מקבל קצת יותר ממנו (עקב פיצוי מוצדק בגין שיפוץ או חניה שיש לו בטאבו) – הוא לא יסכים להתקדם עם הפרויקט.
או לדוגמא, אם כל הדירות בבניין הקיים שוות בגודלן – לכל דייר תהיה תמורה שווה. אולם במקרים בהם גדלי הדירות שונים ויש הבדלים משמעותים, יש לחלק את התמורות ואת התוספת של השטחים באחוזים. כך קורה שהדיירים לא מקבלים תמורה זהה בתוספת השטחים – אלא באחוזים.
מצב זה יוצר לעתים חוסר הסכמה בין הדיירים.
טעות מס’ 7: לדרוש שיפוץ של הדירה מהיסוד
ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הבניין במסגרת תמ”א 38. בחלק מהפרויקטים קיימות דירות ששופצו מהיסוד והושקעו בה מאות אלפי שקלים מכיסי בעלי הדירות. סביר מאוד להניח שאם בעל דירה ידרוש מהיזם החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב.
זאת משום שמבחינת התמורה של היזם, שיפוץ מלא אינו משתלם עבורו – מאחר שממילא הבניין ייהרס. לעתים יציע היזם לבעל הבית פיצוי כדי לתמרץ אותו לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט – אך לא יספק החזר מלא ואף עלול לחזור בו מביצוע הפרויקט. אותו דייר ממילא ירוויח שכ”ד גבוה יותר מאשר דירה שלא שופצה בעת הפינוי.
טעות מס’ 8: להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם ליועצים מטעם הבעלים
אחת הטעויות שעושים הדיירים היא לבחון בהצעה שמגיש היזם רק את הצעתו לגבי גודל הדירה החדשה בבניין, אך להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם עבור ייעוץ מקצועי שמגיע לדיירים על ידי עו״ד שמאי או מפקח בנייה.
באחד המקרים ביקשו הדיירים לקבל ייעוץ מעורך דין, אולם כאשר נפגש עורך הדין עם היזם גילה ששכר הטרחה שמתכוון היזם לשלם לו אינו משקף את השכר הנהוג. כמו כן, הודיע היזם כי אינו מוכן לשלם למפקח בנייה מטעם הדיירים. לפיכך מומלץ לדרוש מהיזם את הסכומים של הצוות המקצועי מצד הדיירים.
חשוב לציין ולהבהיר כי במידה והדיירים משכילים לבחור בעורך דין מומחה ומנוסה אשר מייצג רק בעלים ולא יזמים, בתחום לפני שהם יוצאים לדרך אף אחת מהטעויות הנ”ל לא אמורה לקרות.
הדרך הנכונה לדעתי מרגע שנבחר עו”ד לייצג את הבעלים היא להגיע לתיאום ציפיות עם הבעלים, וזאת לאחר שעוה”ד בדק בעירייה מה הזכויות ו/או בדק מול אדריכל מה הבעלים אמורים לקבל ואז ורק אז לערוך מכרז יזמים בהתאם.
בהצלחה!
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘
מה אני חושב שחושבים עלי? האם אהיה פעם טוב במשהו? מתי יפסיקו לבקר אותי? אין ילד שלא עסוק בשאלות אלה, אך הן מעסיקות בעיקר ילדים עם צרכים מיוחדים שחווים כשלונות על בסיס יומי
סדרת חינוך זוכרים את סרן ניר ברזסקיטורניר הקט רגל לזכרו התקיים זו השנה ה-25 שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter טורניר (קט-רגל) לזכר סרן ניר ברזסקי ז”ל הטורניר
אוהד חיטמן (45) הוא מוזיקאי, מעבד, פיזמונאי, מחזאי וגם זמר ● ראש תכנית מחזות-זמר בבית הספר למוזיקה ‘רימון’
סיבוב ברים בגבעתיים ורמת גן
חמוטל ילין נולדה להורים ישראלים דוברי עברית, וכצעירותה למדה לבד את השפות אנגלית והולנדית על בוריין. בשילוב גישה מדויקת לשפה העברית, ואהבה עזה לעולם הספר, לא פלא שהיא אחת המתרגמות העסוקות ביותר היום בישראל
חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה
מתגלגלים אקסטזה סקנדינבית מבחן דרכים לוולוו XC40 Recharge Pure Electric P8 שיתוף ב facebook שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב twitter כתב וצילם: ירון הולנדר שישים ושישה קג”מ? שאלתי את עידן שמסר לי
איזון בחיים והקשר שלו לטיב מערכות היחסים בחיינו אביגדור יזדי יש מי שחווה קושי ביצירת זוגיות או שימור זוגיות קיימת ורק לאחר חקירה מעמיקה בנושא, הבין שהפתרון לקושי מקורו בטיפול ברובד אחר בחיים, אשר באופן
הטבה מה הקשר בין ד”ר יואב לוריה לבלש ארתור קונן דויל? טיפים וטיפות מים הרפואה הגדול ד”ר נגה רוזנפרב צילום: איציק רובין שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook
זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?
.21 אנשי חינוך קיבלו תעודת הוקרה בטקס הוקרה למנהיגות חינוכית בסימן 100 שנה לגבעתיים
גמר החידון העירוני התקיים בהשתתפות 13 תלמידים מכיתות ז’-י’ מבתי הספר בגבעתיים. החידון, עסק בהיסטוריה העירונית של גבעתיים, שמציינת 100 שנה להיווסדה
השבוע נציין את יום הזיכרון לחללי צה”ל ואת יום העצמאות ה-74 למדינת ישראל. השבוע, נרכין ראש ונתעצב ולאחר מכן נחגוג יום הולדת למדינה שלנו. אחרי שנתיים בהם לא יכולנו לקחת חלק בטקסים המנציחים את הנופלים ולא יצאנו ליהנות בבימות העיר, נוכל סוף סוף לעשות זאת. יצאנו לחירות בכל המובנים.
ביום העצמאות נניף בגאווה את דגלי המדינה על מרפסות הבתים, ככבוד והוקרה שאנו מעניקים לששת מיליוני היהודים שנרצחו בשואה, לשורדים היקרים שזכו לנקום את מות יקיריהם, למשפחות השכולות ולחללי צה״ל אשר מסרו נפשם למען הגנה על המדינה היחידה שיש לנו.
קריאה מהנה,
ד”ר נגה רוזנפרב
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!