![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/07/אירוע-מילואימנקים-בעזריאלי-גבעתיים-שחר-טביב-מנכל-עזריאל-גבעתיים-טל-גזית-ראש-מנהלת-קהילתיים-סיגל-שפיץ-טולדנו-סגנית-ראש-העירייה-קרדיט-יחצ.jpg)
הקרנות פרטיות למילואימנקים בקולנוע רב חן בקניון עזריאלי גבעתיים
הקרנות פרטיות למילואימנקים בקולנוע רב חן בקניון עזריאלי גבעתיים לסרטים "מזל חתולה" והסרט " תיבת נוח". האירוע היה בשיתוף פעולה של הקניון ועיריית גבעתיים
התחדשות עירונית נתפשת ככזו כמשרתת את כל הצדדים המעורבים בה – הדיירים בבניינים הישנים זוכים בחידוש והגדלת דירתם ושכונת מגוריהם, הרשות המקומית נהנית משיפור התשתיות והשכונות בתחומה והיזם זוכה ברווח נאה, עם זאת מסתבר שההליך עלול להסתבך ולהתעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש בגלל טעויות שלכם – הדיירים:
טעות מס' 1: לפנות ליזמים מבלי לקבל נתונים מהעירייה
הטעות הראשונה של הדיירים היא לפנות ליזמים לקבלת הצעות לתמ"א 38 – מבלי לדעת מה ניתן לקבל בתמורה או ללא היכולת לבחון את ההצעות לעומק. רוב היזמים יגישו לדיירים הצעה כללית ולא מדויקת, לעתים מבלי לבחון אם יש לבניין זכויות לביצוע תמ"א 38 או אפשרות לקבל היתר בנייה. אם אין עו"ד מטעם הדיירים שיבחן את ההצעה, הדיירים עלולים להתחייב לאותו יזם שבסופו של יום לא יוכל לעמוד בהצעתו המקורית.
טעות מס' 2: לחתום ליזם על בלעדיות
לעתים הדיירים נחפזים לחתום על התחייבות ליזם שנקראת "נון שופ", שמעניק לו בלעדיות של חצי שנה-שנה, על ביצוע תמ"א 38 בבניין, זאת על מנת לבדוק את הזכויות של הבניין במוסדות התכנון. ואולם, זכויות הבניין פתוחות לכל – ואין צורך לחתום על בלעדיות לשם כך. על היזם והחברה שאותה הוא מייצג לבדוק תחילה את זכויות הבניין – ורק אז להגיש הצעה בהתאם וגם אז לא מומלץ לחתום אלא לערוך מכרז יזמים.
טעות מס' 3: לנהל מו"מ לא שקוף עם היזם
במקרים רבים מנהל היזם עם הדיירים מו"מ באופן שאינו גלוי ושקוף. כך, לדוגמא, באחד הפרויקטים במרכז הארץ פנה יזם לכל אחד מדיירי הבניין באופן אישי והציע טובות שאחרים לא ידעו עליהם. דרך זו היא פסולה ומובילה לכישלון של הפרויקט. ישנם גם מקרים הפוכים, בהם למשל נציג הבניין או אחד הדיירים מנסה לדרוש מהיזם סכום כספי או הטבה אחרת, מבלי ששאר הדיירים יידעו על כך.
טעות מס' 4: לאפשר לכל דייר להביא יזם מטעמו
במקרים מסוימים נציגות ועד הבית המשותף אפשרה לכל אחד מהדיירים להביא יזם מטעמו. בפרויקטים רבים במקומות הביקוש כל דייר עומד על כך שהיזם שהביא מטעמו יזכה לקבל את הפרויקט. אולם בהנחה שישנם כמה דיירים, וכל אחד מהם הביא הצעה דומה מיזם אחר, סביר להניח שלא תוכלו לקבל החלטה על זהות היזם המתאים בזמן קצר באופן ראוי.
טעות מס' 5: לסמוך על היזם בעיניים עצומות
תהיה זו טעות מצד הדיירים לקבל כמובן מאליו כל הצעה של היזם לגבי התמורות המובטחות. הדיירים אמורים לדרוש ולקבל מהיזם את ניתוח הזכויות שביצע, ולבדוק מולו ומול הצוות המקצועי מטעמו את כל הפרטים הרלוונטיים לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38. במקרים רבים דיירים שלא חקרו לעומק גילו בסופו של דבר טעויות בבדיקת היזם – ונמצאו זכויות נוספות של הבניין שלא היה ידוע עליהן קודם לכן.
לבדוק היטב פרויקטים קודמים שביצע מול הדיירים שעברו איתו את התהליך. היו מקרים לא מעטים שיזמים העלו על הכתב פרויקטים שלא היו קיימים.
טעות מס' 6: להסתכל מה השכן מקבל
בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית, הדייר מרוויח דירה חדשה וגדולה יותר במיקום טוב יותר, אולם אם יוצא שהשכן מקבל קצת יותר ממנו (עקב פיצוי מוצדק בגין שיפוץ או חניה שיש לו בטאבו) – הוא לא יסכים להתקדם עם הפרויקט.
או לדוגמא, אם כל הדירות בבניין הקיים שוות בגודלן – לכל דייר תהיה תמורה שווה. אולם במקרים בהם גדלי הדירות שונים ויש הבדלים משמעותים, יש לחלק את התמורות ואת התוספת של השטחים באחוזים. כך קורה שהדיירים לא מקבלים תמורה זהה בתוספת השטחים – אלא באחוזים.
מצב זה יוצר לעתים חוסר הסכמה בין הדיירים.
טעות מס' 7: לדרוש שיפוץ של הדירה מהיסוד
ישנם דיירים שדורשים פיצוי מלא עבור שיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38. בחלק מהפרויקטים קיימות דירות ששופצו מהיסוד והושקעו בה מאות אלפי שקלים מכיסי בעלי הדירות. סביר מאוד להניח שאם בעל דירה ידרוש מהיזם החזר מלא עבור שיפוץ הדירה, הוא לא ייענה בחיוב.
זאת משום שמבחינת התמורה של היזם, שיפוץ מלא אינו משתלם עבורו – מאחר שממילא הבניין ייהרס. לעתים יציע היזם לבעל הבית פיצוי כדי לתמרץ אותו לחתום על הסכם לביצוע הפרויקט – אך לא יספק החזר מלא ואף עלול לחזור בו מביצוע הפרויקט. אותו דייר ממילא ירוויח שכ"ד גבוה יותר מאשר דירה שלא שופצה בעת הפינוי.
טעות מס' 8: להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם ליועצים מטעם הבעלים
אחת הטעויות שעושים הדיירים היא לבחון בהצעה שמגיש היזם רק את הצעתו לגבי גודל הדירה החדשה בבניין, אך להתעלם מהמחיר שמוכן היזם לשלם עבור ייעוץ מקצועי שמגיע לדיירים על ידי עו״ד שמאי או מפקח בנייה.
באחד המקרים ביקשו הדיירים לקבל ייעוץ מעורך דין, אולם כאשר נפגש עורך הדין עם היזם גילה ששכר הטרחה שמתכוון היזם לשלם לו אינו משקף את השכר הנהוג. כמו כן, הודיע היזם כי אינו מוכן לשלם למפקח בנייה מטעם הדיירים. לפיכך מומלץ לדרוש מהיזם את הסכומים של הצוות המקצועי מצד הדיירים.
חשוב לציין ולהבהיר כי במידה והדיירים משכילים לבחור בעורך דין מומחה ומנוסה אשר מייצג רק בעלים ולא יזמים, בתחום לפני שהם יוצאים לדרך אף אחת מהטעויות הנ"ל לא אמורה לקרות.
הדרך הנכונה לדעתי מרגע שנבחר עו"ד לייצג את הבעלים היא להגיע לתיאום ציפיות עם הבעלים, וזאת לאחר שעוה"ד בדק בעירייה מה הזכויות ו/או בדק מול אדריכל מה הבעלים אמורים לקבל ואז ורק אז לערוך מכרז יזמים בהתאם.
בהצלחה!
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
הקרנות פרטיות למילואימנקים בקולנוע רב חן בקניון עזריאלי גבעתיים לסרטים "מזל חתולה" והסרט " תיבת נוח". האירוע היה בשיתוף פעולה של הקניון ועיריית גבעתיים
למידה חוץ כיתתית, חשיפה לענפי ספורט מגוונים וחינוך לאורח חיים בריא
מגזין 121 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
למידה חוץ כיתתית, חשיפה לענפי ספורט מגוונים וחינוך לאורח חיים בריא
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
שתי נקודות מרכזיות עולות לאחרונה בכל שיחת סלון – האם זה הזמן לבצע עסקת נדל"ן? והאם הריבית צפויה לעלות?
הגיע הקיץ, חם כל כך בחוץ ומצב הרוח ירוד. אספתי עבורכם מספר מנות חדשות שיספקו לכם רגעים טעימים במיוחד,
בר פנזור
ליאור רותם-גורדון מאמינה בחוכמת הקהילה ● היזמת של הקמת ארגון 'היברידיות' יחד עם שותפתה לי-אור סלע ושותפה ל"בונות אלטרנטיבה" בעיר ● נבחרה כאחת מחמש נשות השנה של גבעתיים
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
השילוב של יצרן אמין עם מוניטין של מובילים טכנולוגים, יחד עם הפופולריות של הרכב חשמלי, בנוסף למיתוג הנכון, סייעו לטסלה להגדיל את הביקוש הגבוה ממילא, והתוצאה: מודל Y היה דגם הרכב הנמכר ביותר בעולם בשנת 2023
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!