19/06/2024
19/06/2024
יום רביעי, 19 ביוני 2024

פרויקט פינוי בינוי

בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ"א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים

2021 גבעתיים

בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי הערים כי לא ניתן יהיה לבניין בודד, למעט במקרים חריגים, לקבל זכויות של תמ"א 38 אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה וכמה בניינים שמקנה לעירייה להטיל על היזם את תשתיות הפיתוח (כבישים, ביוב) ואת גן הילדים או בית הספר או כל מטלה ציבורית שתדרוש ממנו העיריה בגין זכויות הבניה. ברוב המקרים מבקשים ראשי הערים גם לערבב שימושים מלבד מגורים, כגון: משרדים ומסחרי.
מה הדין לגבי מתחמים כאלו? כמה ומה נדרש על מנת להתקדם?
על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו 2006- כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת רוב בעלי הדירות בבית משותף זה נקרא רוב מיוחס. מהו רוב מיוחס?
זהו מושג משתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הפרויקט. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות ו-75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו.
בנוסף, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ 30%- מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.
תיקון זה בחוק, נועד למנוע מצב שבו יש לדייר אחד כמה דירות בבעלותו והוא עקב משקל זה, מבקש הטבות מהיזם תמורת חתימתו על ההסכם.
כאמור התיקון החדש, מקנה לו מעמד של בעל דירה אחת. תיקון נוסף בחוק קובע, שחובה על היזם להציע לקשיש שהגיע לגיל 80 שהתקבל ההיתר, או גיל
75 בעת חתימת ההסכם מול היזם הנבחר, את אחת מהחלופות הבאות: תשלום עבור דיור מוגן או תשלום בשווי דירה חדשה בהוון וזאת מבלי להמתין לסיום הבניה של הדירה החדשה על מנת שאותו דייר יוכל לרכוש בזאת דירה חדשה ולא לעבור לדירה שכורה עד לקבלת הדירה החדשה, או לקבל שתי דירות קטנות במקום הדירה שאמור לקבל (במקרים רבים טוענים הדיירים הקשישים
שאין בידם לממן את עלויות האחזקה וההוצאות שאמורה הדירה החדשה לחייב ולכן הדירה השנייה מיועדת לצורך השכרה).בחוק החדש, קיים סעיף נוסף, המגן על בעל דירה מחתימה על חוזה, או על מסמכים שאינם בשפתו. על פי החוק, הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית יכול לקבוע שחוזה לא תקף ועסקה בטלה "אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי-בינוי בשפה שאינה ידועה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו". מדובר בסעיף חשוב שיכול למנוע מצבי קיצון של בעלי דירות שלא הבינו על מה הם חותמים. חשוב להגיד שבעל הדירה שסבור שזה המצב הוא זה שצריך לפנות לממונה.
במקרים שבהם מעל 20% דוברי שפה זרה, יש לדרוש איש מקצוע עו"ד דובר השפה שיוכל להסביר ולהחתים את אותם דיירים על ההסכם בידיעה שהם הבינו את תוכנו.

עוד קובע החוק את חובת כינוס האסיפה, מסירת המידע על הפרויקט ועל היזם.
על פי נוסח החוק, גם הסעיפים המחייבים לקיים אסיפת דיירים ולמסור את המסמכים לבעלי הדירות תקפים לפרויקטים של תמ"א 38 , זאת לפני החתימה של ראשון בעלי הדירות על החוזה. אם נחתמה עסקה עוד לפני שנערך כינוס או לפני שהיזם מוסר את מסמכי ההצעה לבעלי הדירות, רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול העסקה במקרים מסוימים. 

במסגרת החוק נקבעו הכללים הבאים:
טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית; בכינוס כאמור יפרט המארגן לפני בעלי
הדירות את כל אלה:
(1) מהות ההסכם ועיקרי חוק זה;
(2) אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;
(3) שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;
(4) אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה;
(5) אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;
(6) מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;
(7) מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ה).
(8) המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:
(9) הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס
ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;
(10) הודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;
(11) בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי
הדירות בבית המשותף; לעניין זה לא יובאו
במניין הדירות בבית משותף דירות ציבוריות כהגדרתן בסעיף 9;
(12) נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הטור של המומחית עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים:

עשו מנוי למגזין! עכשיו ללא תשלום

הרשמו למגזינים שלנו ותהיו מעודכנים לפני כולם

טורי מומחה נוספים





06/15/2024

האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית?

מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
05/27/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
06/22/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית

 

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן