fbpx

פרויקט פינוי בינוי

בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ"א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים

2021 גבעתיים

בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי הערים כי לא ניתן יהיה לבניין בודד, למעט במקרים חריגים, לקבל זכויות של תמ”א 38 אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה וכמה בניינים שמקנה לעירייה להטיל על היזם את תשתיות הפיתוח (כבישים, ביוב) ואת גן הילדים או בית הספר או כל מטלה ציבורית שתדרוש ממנו העיריה בגין זכויות הבניה. ברוב המקרים מבקשים ראשי הערים גם לערבב שימושים מלבד מגורים, כגון: משרדים ומסחרי.
מה הדין לגבי מתחמים כאלו? כמה ומה נדרש על מנת להתקדם?
על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס”ו 2006- כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת רוב בעלי הדירות בבית משותף זה נקרא רוב מיוחס. מהו רוב מיוחס?
זהו מושג משתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הפרויקט. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות ו-75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו.
בנוסף, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ 30%- מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.
תיקון זה בחוק, נועד למנוע מצב שבו יש לדייר אחד כמה דירות בבעלותו והוא עקב משקל זה, מבקש הטבות מהיזם תמורת חתימתו על ההסכם.
כאמור התיקון החדש, מקנה לו מעמד של בעל דירה אחת. תיקון נוסף בחוק קובע, שחובה על היזם להציע לקשיש שהגיע לגיל 80 שהתקבל ההיתר, או גיל
75 בעת חתימת ההסכם מול היזם הנבחר, את אחת מהחלופות הבאות: תשלום עבור דיור מוגן או תשלום בשווי דירה חדשה בהוון וזאת מבלי להמתין לסיום הבניה של הדירה החדשה על מנת שאותו דייר יוכל לרכוש בזאת דירה חדשה ולא לעבור לדירה שכורה עד לקבלת הדירה החדשה, או לקבל שתי דירות קטנות במקום הדירה שאמור לקבל (במקרים רבים טוענים הדיירים הקשישים
שאין בידם לממן את עלויות האחזקה וההוצאות שאמורה הדירה החדשה לחייב ולכן הדירה השנייה מיועדת לצורך השכרה).בחוק החדש, קיים סעיף נוסף, המגן על בעל דירה מחתימה על חוזה, או על מסמכים שאינם בשפתו. על פי החוק, הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית יכול לקבוע שחוזה לא תקף ועסקה בטלה “אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי-בינוי בשפה שאינה ידועה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו”. מדובר בסעיף חשוב שיכול למנוע מצבי קיצון של בעלי דירות שלא הבינו על מה הם חותמים. חשוב להגיד שבעל הדירה שסבור שזה המצב הוא זה שצריך לפנות לממונה.
במקרים שבהם מעל 20% דוברי שפה זרה, יש לדרוש איש מקצוע עו”ד דובר השפה שיוכל להסביר ולהחתים את אותם דיירים על ההסכם בידיעה שהם הבינו את תוכנו.

עוד קובע החוק את חובת כינוס האסיפה, מסירת המידע על הפרויקט ועל היזם.
על פי נוסח החוק, גם הסעיפים המחייבים לקיים אסיפת דיירים ולמסור את המסמכים לבעלי הדירות תקפים לפרויקטים של תמ”א 38 , זאת לפני החתימה של ראשון בעלי הדירות על החוזה. אם נחתמה עסקה עוד לפני שנערך כינוס או לפני שהיזם מוסר את מסמכי ההצעה לבעלי הדירות, רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול העסקה במקרים מסוימים. 

במסגרת החוק נקבעו הכללים הבאים:
טרם חתימה על ההסכם הראשון לארגון עסקת התחדשות עירונית עם בעל דירה בבית משותף, יכנס המארגן את בעלי הדירות בבית המשותף לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית; בכינוס כאמור יפרט המארגן לפני בעלי
הדירות את כל אלה:
(1) מהות ההסכם ועיקרי חוק זה;
(2) אם הוא פועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;
(3) שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, ככל שהוא ידוע באותו מועד;
(4) אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה;
(5) אם בעל דירה בבית המשותף פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;
(6) מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, לרבות דרכי הפנייה אליהם, וכן בדבר המינהלת העירונית הפועלת באזור שבו נמצא הבית המשותף, ככל שישנה;
(7) מידע בדבר האפשרות לדרוש את תרגום ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, כאמור בסעיף קטן (ה).
(8) המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבית משותף בהתקיים כל אלה:
(9) הוא הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס
ומועדו שבעה ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;
(10) הודעה על מועד הכינוס הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו;
(11) בכינוס השתתפו 40% לפחות מבעלי
הדירות בבית המשותף; לעניין זה לא יובאו
במניין הדירות בבית משותף דירות ציבוריות כהגדרתן בסעיף 9;
(12) נערך פרוטוקול לכינוס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבית המשותף

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s’Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הטור של המומחית עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים:

עשו מנוי למגזין! עכשיו ללא תשלום

הרשמו למגזינים שלנו ותהיו מעודכנים לפני כולם

טורי מומחה נוספים





05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית – איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו”ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

“הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים”
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו”ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
06/15/2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
05/19/2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
04/16/2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
03/22/2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
02/15/2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]

 

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן