בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי הערים כי לא ניתן יהיה לבניין בודד, למעט במקרים חריגים, לקבל זכויות של תמ"א 38 אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה וכמה בניינים שמקנה לעירייה להטיל על היזם את תשתיות הפיתוח (כבישים, ביוב) ואת גן הילדים או בית הספר או כל מטלה ציבורית שתדרוש ממנו העיריה בגין זכויות הבניה. ברוב המקרים מבקשים ראשי הערים גם לערבב שימושים מלבד מגורים, כגון: משרדים ומסחרי.
מה הדין לגבי מתחמים כאלו? כמה ומה נדרש על מנת להתקדם?
על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו 2006- כדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת רוב בעלי הדירות בבית משותף זה נקרא רוב מיוחס. מהו רוב מיוחס?
זהו מושג משתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הפרויקט. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות ו-75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו.
בנוסף, בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ 30%- מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.
תיקון זה בחוק, נועד למנוע מצב שבו יש לדייר אחד כמה דירות בבעלותו והוא עקב משקל זה, מבקש הטבות מהיזם תמורת חתימתו על ההסכם.
כאמור התיקון החדש, מקנה לו מעמד של בעל דירה אחת. תיקון נוסף בחוק קובע, שחובה על היזם להציע לקשיש שהגיע לגיל 80 שהתקבל ההיתר, או גיל
75 בעת חתימת ההסכם מול היזם הנבחר, את אחת מהחלופות הבאות: תשלום עבור דיור מוגן או תשלום בשווי דירה חדשה בהוון וזאת מבלי להמתין לסיום הבניה של הדירה החדשה על מנת שאותו דייר יוכל לרכוש בזאת דירה חדשה ולא לעבור לדירה שכורה עד לקבלת הדירה החדשה, או לקבל שתי דירות קטנות במקום הדירה שאמור לקבל (במקרים רבים טוענים הדיירים הקשישים
שאין בידם לממן את עלויות האחזקה וההוצאות שאמורה הדירה החדשה לחייב ולכן הדירה השנייה מיועדת לצורך השכרה).בחוק החדש, קיים סעיף נוסף, המגן על בעל דירה מחתימה על חוזה, או על מסמכים שאינם בשפתו. על פי החוק, הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית יכול לקבוע שחוזה לא תקף ועסקה בטלה "אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי-בינוי בשפה שאינה ידועה לו, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו". מדובר בסעיף חשוב שיכול למנוע מצבי קיצון של בעלי דירות שלא הבינו על מה הם חותמים. חשוב להגיד שבעל הדירה שסבור שזה המצב הוא זה שצריך לפנות לממונה.
במקרים שבהם מעל 20% דוברי שפה זרה, יש לדרוש איש מקצוע עו"ד דובר השפה שיוכל להסביר ולהחתים את אותם דיירים על ההסכם בידיעה שהם הבינו את תוכנו.