24/04/2024
24/04/2024
יום רביעי, 24 באפריל 2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית
חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית

20/2/2024

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.

1. תמורה כספית בפינוי-בינוי – פטור לדירה אחת למוכר
עד התיקון: בעלים של דירת מגורים אחת או יותר במתחם פינוי-בינוי, היה זכאי להטבות פינוי-בינוי על כל הדירות בבעלותו, ובכלל זה פטור ממס שבח בגין קבלת תשלום במזומן בנוסף על דירת התמורה, וזאת עד תקרת הפטור הקבועה בחוק.
לאחר התיקון: תמורה במזומן תהא פטורה ממס שבח עד תקרת הפטור אך ורק לדירה אחת במתחם למוכר. על כל דירה נוספת, התמורה כספית תהיה חייבת במס שבח.
תחולה: עסקאות שנחתמו מיום 1.10.2023 ואילך.

2. הגדרת הטבות מס במתחמי עיבוי בינוי
עד התיקון: מתחם פינוי-בינוי הוגדר בחוק
גם כמתחם של עיבוי ובינוי, אולם לא הייתה התייחסות ספציפית בחוק לתקרות הפטור.
לאחר התיקון: הטבות המס הוסדרו בחוק ונקבעו תקרות פטור לעיבוי ובינוי. כך למשל בניגוד לחיזוק ושיפוץ, ניתן לתת לבעלים דירה חדשה במתחם כנגד הדירה הקיימת, ובנוסף אף ניתן לתת תמורה כספית עד תקרת הפטור בדומה לפינוי-בינוי (ביחס לדירה אחת במתחם).
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.202 ואילך.

3. שיעור הבעלות בדירת התמורה
עד התיקון: בעלי דירת מגורים בפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה ופינוי-בינוי, היו זכאים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת תמורה חדשה, כנגד הדירה הקיימת ובלבד ששיעור זכות הבעלים בדירת התמורה לא יהיה נמוך משיעור זכותו בדירה הקיימת.
לאחר התיקון: על שיעור הבעלות ביחידת
התמורה להיות שווה לשיעור הבעלות ביחידה הקיימת, החריג לכלל הוא, בדירה שהתקבלה במלואה בירושה, יהיה שיעור הבעלות ביחידת התמורה, לא פחות משיעור הבעלות ביחידה הקיימת. המחוקק מחריג דירה שהתקבלה בירושה, שכן מדובר למעשה, בבעלות משותפת שנכפתה על הבעלים.
התיקון נועד למנוע תכנוני מס באופן כזה ששני בעלים בדירה אחת, לא יוכלו לקבל בפטור ממס שתי דירות.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.

4. העברת פרויקט בין יזמים והקצאת מניות
עד התיקון: לפי הפסיקה, במכירת זכות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א בין יזמים, כאשר טרם הגיע היתר לא היה מדובר בעסקה במקרקעין, שכן לפני ההיתר, אין מדובר בזכות במקרקעין (פס"ד איווגה).
לאחר התיקון: מכירה כזו בין יזמים, תהווה מכירת זכות במקרקעין, תהיה חייבת במס רכישה בהתאם לשווי הערכת התמורה בפועל שווי המקרקעין פחות התחייבויות), אולם, בהקצאת מניות – שווי המכירה לעניין מס רכישה יהיה אפס.
תחולה: עסקאות שנעשו מיום 1.6.2023 ואילך

5. העברת דירה ללא תמורה לקרוב
עד לתיקון: כאשר הדירה הקיימת הועברה
לקרוב בפטור ממס, בשנתיים שקדמו לחתימה על הסכם המשפטי בין הבעלים ליזם, לא התקבל פטור ממס שבח.
לאחר התיקון: בתקופה של שנתיים לפני
החתימה על ההסכם ועד להיתר, רואים את נותן המתנה ואת קרובו כמוכר אחד לעניין אותן יחידות – כלומר בוחנים את הזכאות לפטור של שניהם. המטרה היא למנוע תכנוני מס בהעברת הדירה הקיימת במתנה כאשר המעביר לא זכאי לפטור.
תחולה ביחס לפינוי-בינוי: עסקאות שנעשו מיום 1.10.2023 ואילך.
תחולה ביחס לתמ"א 38/2: עברה שנעשתה מיום 1.6.2023 ואילך.

6. תמ"א – הגדרת דירת מגורים
לכל אלו שיש "מחסן" או חנות שהפכה לשמש כדירת מגורים, התיקון קובע בהגדרת "דירת מגורים" בעסקאות תמ"א, כי לצורך קבלת הפטור, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות, לפני מועד החתימה על ההסכם הראשון בבניין שבו נמצאת הדירה. עסקאות שכבר נחתמו וטרם הגיע ההיתר ואותן נכסים לא שימשו שנתיים לפחות כדירה- בעליהן לא יזכו לפטור.
תחולה: עסקאות ש'יום המכירה' לגביהן נקבע ליום 1.6.2023 ואילך.

המשך בחלק ב', הקליקו כאן למעבר

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
08/03/2018

המנות שיעשו לכם את הקיץ – פרויקט מיוחד

הקיץ הגיע שוב, הטמפרטורות בחוץ עולות, וצריך מנות שיעשו לנו קצת קריר בלב (אם לא בפה). מה מתחשק? אז ככה, מתחשק לאכול מנות קלילות, צבעוניות, ואולי אפילו מצננות. קבלו את מצעד המנות הכי מתאימות
08/31/2022

מיומנויות כתיבה ידנית ואיתור קשיי כתיבה

המקור ללקויות כתיבה השונות הוא נוירולוגי, לכן, חשוב לאבחן את מקור הבעיה באופן מקצועי
04/30/2023

איפה אוכלים בגבעתיים ובאזור, הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול

אפר מרקט במגדל השחר איפה אוכלים באזור גבעתיים? הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול בר פנזור עודכן: 7/12/2022 אם גם לכם נמאס להתווכח על שולחן פנוי באמצע השבוע או בסופ"ש בתל אביב, אתם מוזמנים
01/10/2022

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח

לא פשוט להתמודד לבד מול חברות הביטוח המדריך לטעויות השכיחות של בני משפחה בתביעות סיעוד עו"ד דוד פייל אִילוּסְטְרַצְיָה  ביטוח סיעודי הוא קרש הצלה של משפחות הנקלעות לבעיה כלכלית קשה בעקבות מצבם הרפואי של ההורים.
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

"היו הרבה מתחרים אבל אתה בעיניי הטוב מכולם"

אורי אהרונוביץ' חזר לאחרונה לאהבה האמיתית שלו – למטבח. לאחרונה, בוודאי צפיתם בו על המסך ברשת 12 כשהתמודד על הסינר המיוחל והצליח להצטרף לנבחרת מאסטר-שף בעונתה ה-11. אחרי מנת דג עם לימון גראס שהעיפה את השופטים ופסטת פיצ'י נפלאה עם עגבניות, שמע מרותי ברודו: "היו הרבה מתחרים אבל אתה בעיניי הטוב מכולם"

קראו עוד»
המומחית רוית סיני

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 118

הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות
, ד"ר נגה רוזנפרב

קראו עוד»
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 118

הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן