תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם כיכר נגה -צפון-מזרח גבעתיים מתקדמת לשלב נוסף, אך עדיין רחוקה מאישור. ועדת המשנה לתכנון ולבנייה של העירייה, שדנה בתוכנית, החליטה להחזיר אותה לתיקונים ולהמשך דיון, תוך הבהרה כי בשלב זה העירייה אינה מצטרפת כמגישת התוכנית.

התוכנית, גב/693, מקודמת על ידי יזם פרטי, אַ.שְׁ.לִ.י מקבוצת אשר אלון, ומשתרעת על שטח של כ-16,822 מ"ר. גבולות המתחם הם רחוב כצנלסון מדרום, רחוב ויצמן ממערב, רחוב גורדון מצפון וגן הזיכרון ממזרח.

על פי התכנון, המתחם יעבור התחדשות עירונית באמצעות הריסת מבנים קיימים והקמת שלושה מגדלי מגורים, לצד שני מבנים מרקמיים. הבינוי יכלול קומות תעסוקה ושטחים ציבוריים מעל קומת קרקע מסחרית, תוך שילוב מגורים, מסחר ותעסוקה. התוכנית כוללת גם שני "אייקונים בגבעתיים": בית ראשונים ובית יד לבנים, וכן שני גני ילדים המיועדים להריסה. בית ראשונים הוקם בשנת 1960 על יסודותיו של "קולנוע סטודיו" משנת 1945, ובית יד לבנים בגבעתיים נחנך בשנת 1963.

בנוסף, היא מציעה הפרשה של כ-5 דונם לטובת הרחבת גן הזיכרון הסמוך.

כ-68% הסכמות

על פי נתוני התוכנית, שיעור ההסכמות של בעלי הזכויות עומד על כ-68%, ללא הנכסים בסמטת גזית. לפי הפרוטוקול, בעלי הזכויות בנכסים אלה טרם חתמו, ולדברי היזם הם מוכנים לעשות זאת לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית. עוד עולה כי ברחוב כצנלסון 67 חתמו על הסכמים רק כ-14% מבעלי הזכויות.

בשל שיעור ההסכמות שאינו מספק, נדרשת מעורבות העירייה כמגישת התוכנית. עם זאת, הוועדה המקומית קבעה כי היא תומכת עקרונית בקידומה, אך בשלב זה אינה מצטרפת כמגישה. הצטרפותה והמלצתה לוועדה המחוזית יישקלו בחיוב לאחר השלמת התיקונים הנדרשים, קביעת זכויות הבנייה והגובה הסופי של המבנים וחתימת היזם על כתב התחייבות בנושא השטחים הציבוריים.

דרישות בנושאי דיור, מטרו ותעסוקה

בין הדרישות המרכזיות שהציבה הוועדה נמצאת התאמת תמהיל הדירות להנחיות אזור המטרו: 20% מהדירות יהיו בשטח של עד 55 מ"ר ו-20% נוספות בשטח של עד 75 מ"ר, כולל ממ"ד. גם שלביות הביצוע תותאם להתקדמות פרויקט המטרו. הוצאת היתרי בנייה למגורים תותנה בסיום עבודות הבנייה של תחנת המטרו, או בקבלת אישור מגורם מוסמך שלפיו הפעלת הקו צפויה בתוך ארבע שנים לכל היותר.

חשוב להדגיש שמימוש פרויקט המטרו עומד בסימן שאלה מכיוון שהממשלה עדיין לא תיקצבה אותו במלואו.

נושא נוסף הוא מבני הציבור. הריסת גן הילדים הקיים תותנה בהתחייבות היזם להקים גן חלופי בתחום התוכנית. כמו כן, מעבר ל-286 יחידות דיור תידרש בחינה פרוגרמטית של הרחבת בית ספר קיים או הקמת בית ספר חדש.

בתחום המסחר והתעסוקה דורשת הוועדה להוסיף שטחים בהיקף של 25% מזכויות הבנייה, בהתאם להוראות תמ"א 70. מימוש מלוא שטחי התעסוקה נקבע כתנאי למתן היתרי בנייה למגורים.

השלמות תכנוניות לפני דיון נוסף

לצד הדרישות הללו, היזם נדרש להגיש מסמכים והשלמות תכנוניות, ובהם טבלת עקרונות שמאיים לצורך עריכת טבלת איזון והקצאה, נספח פרוגרמטי, הדמיות וחתכים שיציגו את השתלבות המתחם בסביבה ובתוכניות הסמוכות, וכן נספח אקלימי שיבחן את ההצללה על השטחים הציבוריים.

דרישה נוספת נוגעת לשמירה על שטחים פתוחים: 10% משטח המגרש הסחיר יוקצו כתכסית פנויה לחלחול מי גשם, ללא בנייה מעל הקרקע או מתחתיה.

בסיכום הדיון החליטה הוועדה לשוב ולדון בתוכנית לאחר תיקון המסמכים והשלמת הדרישות. רק לאחר מכן, ולאחר שיוסדרו זכויות הבנייה, גובה המבנים וההתחייבויות הנוגעות לשטחים הציבוריים, תבחן העירייה את הצטרפותה כמגישת התוכנית ואת המלצתה לוועדה המחוזית.

בשלב זה, התוכנית טרם קיבלה את אישור הוועדה המקומית להמשך קידומה, והיא תובא לדיון נוסף לאחר שהיזם ישלים את התיקונים והדרישות שהוצבו בפניו.