שוק ההתחדשות העירונית נכנס לתקופה שבה הפער בין פרויקט שאושר ותוכנן לבין פרויקט שיוצא בפועל לביצוע הולך וגדל. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על ירידה בהתחלות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, בתקופה שבין יולי 2025 ליוני 2026.

במהלך 12 החודשים הללו החלה בנייתן של 14,907 דירות במסגרת הריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש במקומו, לעומת 17,628 דירות בתקופה המקבילה שקדמה לה, ירידה של כ-15%, כלומר 2,721 דירות פחות. לשם השוואה, בכלל שוק הבנייה ירד מספר התחלות הבנייה מכ-81,754 ל-76,039 דירות, ירידה של כ-7% בלבד.

הפער בין שני הנתונים משמעותי. ההתחדשות העירונית מהווה מקור מרכזי להוספת דירות באזורי הביקוש שבהם עתודות הקרקע הפנויות מצומצמות, ולכן האטה בקצב המעבר של פרויקטים לביצוע עלולה להשפיע גם על היצע הדירות העתידי במרכז הארץ.

בחלוקה למחוזות מתקבלת תמונה שאינה אחידה. במחוז תל אביב, הכולל בין היתר את תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, חולון ובת ים, ירדו התחלות הבנייה במסגרת הריסה ובנייה מ-8,586 ל-6,858 דירות, ירידה של כ־20%.

לעומת זאת, במחוז המרכז נרשמה עלייה של כ-25% בהתחלות הבנייה במסגרת זו. המחוז כולל בין היתר את פתח תקווה, ראשון לציון, נתניה, רחובות, כפר סבא, רעננה, הוד השרון, ראש העין, לוד, רמלה, גבעת שמואל וקריית אונו.

הערים הגדולות ממחישות את היקף הפעילות

היקף הבנייה בערים הגדולות ממחיש את המשקל של אזור המרכז בשוק הדיור. בשנת 2025 נרשמו כ-7,070 התחלות בנייה בתל אביב, כ-2,910 ברמת גן, כ-2,860 בפתח תקווה וכ-1,385 בראשון לציון. חשוב להדגיש: מדובר בכלל התחלות הבנייה בערים, ולא רק בפרויקטים של התחדשות עירונית.

גם כאשר בוחנים את ההתחדשות העירונית עצמה ניתן לראות את משקלן של הערים הגדולות. במחצית הראשונה של 2026, למשל, החלה בתל אביבב בנייתן של 1,786 דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה ופינוי בינוי, ועוד 201 דירות במסגרת תמ"א 38/1. בסך הכול מדובר ב-1,987 דירות בהתחדשות עירונית, שהיוו 58.8% מכלל התחלות הבנייה בעיר באותה תקופה.

בפתח תקווה החלה באותה תקופה בנייתן של 916 דירות בפרויקטים של הריסה ובנייה ועוד 40 דירות במסגרת תמ"א 38/1, 956 דירות בהתחדשות עירונית, שהיוו 78.4% מכלל התחלות הבנייה בעיר.

הנתונים ממחישים עד כמה ההתחדשות העירונית הפכה למרכיב משמעותי בהיקף הבנייה בערי המרכז, ובעיקר בערים שבהן הקרקע הפנויה לבנייה חדשה מוגבלת.

היתר בנייה עדיין לא מבטיח התחלת עבודה

אחת השאלות המרכזיות כיום היא מה קורה בין קבלת היתר הבנייה לבין העלייה לקרקע. פרויקט התחדשות עירונית דורש מהיזם להתמודד עם עלויות המימון והבנייה, קצב המכירות, התמורה לבעלי הדירות וכן עם העלויות הכרוכות בהקצאת שטחים לצורכי ציבור. כאשר התנאים הכלכליים משתנים במהלך הדרך, פרויקט שהיה כדאי בעת התכנון עלול להפוך למורכב יותר מבחינה כלכלית בשלב הביצוע.

לכן, גם לאחר שנים של תכנון, החתמת בעלי דירות וקבלת האישורים הנדרשים, ולאחר שהיזם כבר נשא בהוצאות הכרוכות בתהליך, לא כל פרויקט יוצא מיד לביצוע. בחלק מהמקרים היזם עשוי להמתין לשיפור בתנאי השוק או לבצע התאמות כלכליות ותכנוניות לפני תחילת העבודות.

עבור בעלי הדירות המשמעות יכולה להיות תקופת המתנה ארוכה יותר עד להריסת הבניין הישן ולקבלת הדירה החדשה. מבחינת הרשויות המקומיות, עיכוב בפרויקטים משמעותו גם דחייה במימוש התשתיות הציבוריות הנלוות להתחדשות.

לא רק שאלה של קצב בנייה

הירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית אינה מעידה בהכרח על ירידה במספר הפרויקטים שנמצאים בתכנון או ברישוי. היא מצביעה בעיקר על הקושי להעביר פרויקטים משלב התכנון והאישורים לשלב הביצוע בפועל.

זו נקודה משמעותית במיוחד בשוק שבו חלק ניכר מתוספת הדירות במרכז הארץ תלוי בהתחדשות של שכונות ובניינים קיימים. ככל שפרויקטים נשארים זמן רב יותר בשלב שבין היתר לביצוע, כך נדחית גם תוספת הדירות שהם אמורים לספק.

בסופו של דבר, הנתונים מבהירים כי קבלת היתר בנייה היא אמנם שלב חשוב, אך אינה מבטיחה שהעבודות יתחילו מיד. במציאות של עלויות בנייה ומימון גבוהות יותר ושוק מכירות מורכב, גם פרויקטים שכבר עברו את שלבי התכנון והרישוי נדרשים להיבחן מחדש מבחינה כלכלית לפני שהם יוצאים לדרך.