על רקע סוגיה זו, אגף התכנון והוועדה המקומית ברמת-גן מקדמים בחינה של מדיניות להסדרת מעמדם של מבנים ותיקים מסוג זה. המטרה היא לאפשר את קידומם של פרויקטים חיוניים לחיזוק המבנים, תוך הבחנה ברורה בין בנייה חוקית שהיתריה אבדו לבין בנייה בלתי חוקית, ובהתאם לעיקרון שלפיו אין להעניק הכשר בדיעבד לחריגות בנייה.

הנושא נדון בוועדת המשנה לתכנון ובנייה (ישיבה מס' 2026018), במסגרת בחינת קידום תכניות לחיזוק מבנים. הדיון התמקד בתנאים להכרה בבניין כטעון חיזוק, במסמכים שיידרשו להוכחת חוקיותו ובאופן חישוב שטחי הבנייה שניתן יהיה להביא בחשבון.

התנאים להכרה בבניין כטעון חיזוק

על פי הקריטריונים שנדונו, כדי שבניין ללא היתר מתועד יוכל להיכלל במסגרת המדיניות, יהיה עליו לעמוד במספר תנאים:

» ייעוד ושימוש: המגרש מיועד למגורים על פי תכנית, ולפחות 70% משטח הבנייה הקיים משמש בפועל ובדין למגורים, לרבות שטחי שירות.

» מועד הבנייה והמצב ההנדסי: הבניין הוקם בהיתר לפני 1 בינואר 1980, וחוות דעת של מהנדס מבנים קובעת כי אינו עומד בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה שהיה נהוג במועד הקמתו. כמו כן, לא בוצעו בו בעבר עבודות חיזוק בהתאם לתקן.

» מאפיינים פיזיים: הבניין כולל לפחות שתי קומות מעל פני הקרקע וארבע יחידות דיור לפחות, שנבנו בהיתר. קומת עמודים תובא במניין הקומות, ואילו קומה עליונה ששטחה קטן ממחצית שטח הקומה שמתחתיה לא תיספר.

כיצד יוכיחו שהבניין נבנה כחוק?

בהיעדר היתר בנייה מקורי, יידרשו היזמים להציג תשתית ראייתית שתאפשר לרשות לבחון את חוקיות המבנה ואת היקף הבנייה שניתן להכיר בו.

בין היתר, תידרש השוואה בין תצלומי אוויר היסטוריים, המתעדים את מועד הקמת הבניין, לבין תצלומים עדכניים. ההשוואה נועדה להוכיח כי המבנה הקיים תואם את המבנה המקורי ואת השימוש שנעשה בו, ובכלל זה את שיעור השימוש למגורים.

בנוסף, תוגש חוות דעת הנדסית מקיפה מטעם היזם, שתתייחס לתכניות שמכוחן אושרה הקמת המבנה, ככל שניתן לזהותן, ותבסס את מקור זכויות הבנייה הנטענות במצב הקיים, בפרט בבניינים שהוקמו לאחר קום המדינה.

אגף ההנדסה יבחן גם את עברו התכנוני והמשפטי של המבנה, לרבות קיומם של צווי הריסה או הליכי אכיפה פליליים, ואת השפעתם על היקף שטחי הבנייה שניתן להכיר בהם.

ככל שהמבנה יעמוד בכל התנאים והראיות יימצאו מספקות, חישוב שטח הבניין הקיים יתבסס על תשריט הבית המשותף.

הוועדה תחזור לדון במדיניות

בתום הדיון החליטה ועדת המשנה פה אחד, בהשתתפות אדר' רועי ברזילי, דני גולדשטיין, עדנה וידל ותל אביב לי וידריך-דידיו, לשוב ולבחון את הנושא לאחר עדכון הסוגיות שעלו במהלך הדיון.

המדיניות המתגבשת מבקשת להתמודד עם מציאות שבה מבנים ותיקים עלולים להיוותר מחוץ למסלולי החיזוק בשל היעדר תיעוד היסטורי, לצד הצורך למנוע הכרה בזכויות בנייה שלא הוכח כי נרכשו כדין. האתגר של הרשות יהיה למצוא את האיזון בין קידום בטיחות המבנים לבין שמירה על שלטון החוק.