![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
כאשר מגיע יזם ומציע להרוס את הבניין ולתת לכל אחד מהבעלים דירה חדשה ועליה בקומות- טוען אותו בעל דירה שמגיעה לו דירת גן.
מה ההגדרה של שטח משותף?
שטח משותף בבית משותף כולל, בין היתר, את חדר המדרגות, חצר הבניין, גג הבניין וכיוצ"ב. למעשה, השטח שייך לכלל דיירי הבית המשותף, ואסור לאף אחד מהשכנים להשתלט עליו לשימושו הפרטי.
מה קורה במקרה שאף אחד מהדיירים לא טען שאחד השכנים אכן השתלט? רק כעבור זמן ניכר?
הדבר הגיע לפתחו של בית המשפט נסיבות המקרה:
ענייננו בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין.
במסגרת סכסוך בין שכנים בבית משותף בגין הסגת גבול, הושגה פשרה שבמסגרתה, בין היתר, הוסכם שלא תבוצע השתלטות על השטח המשותף. לאחר שהשכן, שהשתלט, מכר את דירתו, הקונים שקנו ממנו השתלטו על שטח משותף בבניין. אחד השכנים (להלן: ״השכן״) טען שהקונים נכנסו בנעליו של המוכר, ולכן הקונים מחויבים לפעול בהתאם להסכם הפשרה הנזכר לעיל. לטענתו, הקונים הסיגו גבול והשתלטו על חצר הבית המשותף ע"י גידורה, נעלו אותה בשער, בנו בה מחסן, ולמעשה עשו בשטח הרכוש המשותף שימוש ייחודי, בניגוד לדין ולהסכם הפשרה.
לטענת הקונים, תביעת השכן לוקה בשיהוי ניכר. כשהם רכשו את הדירה, החצר הצידית כבר הייתה מגודרת עם שער, וכל שנעשה על ידם הוא החלפת הריצוף הרעוע והחלפת הגדר באחת חדשה. עוד הוסיפו כי מעשיהם נעשו בהסכמת דיירי הבית, והתביעה של השכן הוגשה רק כי הם פנו אליו כדי לקבל הסכמתו להרחבת ביתם, וזאת לשם בניית ממ"ד, כפי שבנו יתר בעלי דירות הקרקע בבית המשותף.
כמו כן טענו הקונים שניתנה הסכמה של למעלה משלושה רבעים מבעלי הדירות, בחתימת אלה על היתר הבנייה. המפקחת קיבלה את התביעה באופן חלקי. היא הורתה לקונים להסיר את הגדר והשער הצידיים, והורתה על סילוק המחסן מהחצר המשותפת. עוד ע"פ קביעתה, ניתן היה להסתפק במקרה דנן בחתימת בעלי הדירות לצורך הרחבת הדירה ע"ח הרכוש המשותף, ואין צורך באספה כללית של השכנים;
לטענת השכן, בקשת הקונים להרחיב את דירתם, מנוגדת לפשרה שהושגה עם המוכר, כאמור. בנוסף טען השכן, שעל הקונים להסיר על חשבונם את השער שהקימו, היות שאימו הסירה אותו קודם על חשבונה, בהתאם לפשרה, והשער הוקם בשנית.
החלטת בית המשפט:
לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית, נדרשת הסכמת כל דיירי הבית המשותף. עם זאת, המחוקק קבע חריג לסעיף זה, לפיו רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף שצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית.
במקרה זה עסקינן ב״מעשה עשוי״ ששינה משמעותית את מצב הדברים ששרר בעת הדיון בתביעה הראשונה אצל המפקחת, ובעת מתן פסק הדין על ידי המפקחת, לעומת מצב הדברים בעת הדיון בערעור זה. השכן לא הגיש בקשה לעיכוב פסק דינה של המפקחת, ובכך אפשר את השלמת בניית הממ"ד של הרוכשים, ולמעשה הכשיר את קיומו של ה"מעשה העשוי". ביהמ"ש קבע כי די בכך כדי לדחות את ערעורו, אף בלי לדון בסוגיה עצמה. על אף האמור, ביהמ"ש בחר להתייחס ליתר הסוגיות.
בעניין פריצת הדלת, נפסק כי במשך 24 שנים השכן לא טען ולא פעל כנגד פריצתה, עד ליום הגשת התביעה בפני המפקחת. משכך, למעשה מהווה הדבר שיהוי מצידו המצדיק את דחיית טענה זו.
בנוסף, הקונים קנו את הדירה עם הפתח לחצר, דבר שהשפיע ככל הנראה על תמורת הדירה ועל רכישתה. הכללת הדרישה לאטימת הפתח והסרת הדלת במסגרת התביעה שהוגשה למפקחת, שלוש או ארבע שנים לאחר שהקונים רכשו את הדירה, עשויה ללמד על חוסר תום לב של השכן. עם זאת, בעניין אחסון רכושם של הקונים בחצר ובניית הגדר, נפסק לטובת השכן, ששימוש זה – הוא בגדר שימוש קבע בשטח המשותף, ועל כן הוא בלתי סביר.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!