האם הכל כלול?

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים! נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?
בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.
בהצהרות הבעלים נדרשים הבעלים לחתום על התחייבות שהם ישאו בכל שינוי ככל שיהיה במעמד הבעלות בנסח טאבו, כלומר, במקרים שהבעלים הופך מבחינה בריאותית לסיעודי – חלה על הבעלים חובה לממן את ההליך המשפטי לצורך מינוי אפוטרופוס (לא על היזם) דוגמה נוספת, כאשר הבעלים מתגורר בחו"ל – כל ההחתמות שיעשו בחו"ל יחולו על הבעלים חיוב הבעלים להעביר ליזם את כל "הפטורים" של הבעלים – לרבות מס שבח והיטל השבחה – הוא מהלך שיגרום לבעלים לשאת בעצמו בעלות שתדרש לאחר מכן.

צו מסוכנות – הסכם שלא מחייב את היזם לשאת בכל העלויות מיד עם הרוב הדרוש – עלול לגרום לבעלים לשאת בעלויות של בין 100 אלף למעל חצי מיליון ₪.
תחזוקה קיימת – יש לחייב את היזם לשאת מידי שנה בעלות התחזוקה הקיימת בסך של 10 אלפים ₪ – כך שהבעלים יכולים לחסוך בכל הקשור לתיקונים ו/או זיפות ו/או סיוד וכד'.
הודעות פינוי – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם יוציא הודעת פינוי לבעלים של 120 יום, אולם מתוכם הוא נושא בשכ"ד של חודש אחד בלבד!!! כלומר אם הבעלים יתפנה לפני – אותם בעלים אמורים להוציא מכיסם שכ"ד!!
הוצאות מעבר – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם נושא בעלות ההובלות תוך שמצוין סכום מוגבל לכל כיוון. כמובן שאין רלוונטיות לקבוע סכום, כי ברוב המקרים, הפינוי יהיה תוך 9-7 שנים מיום חתימת ההסכם. בנוסף, הוצאות המעבר אמורות לכלול: פרוק והרכבה, אריזות, תיווך לאיתור דירה/חנות, מנוף ככל שיהיה צורך, אחסון. בנוסף, יש לקחת בחשבון שעלול להיות מעבר נוסף בתקופת הפינוי, שאם יזם לא יישא – יהיה על חשבון הבעלים. קביעת שכ"ד בתקופת הפינוי – ישנם הסכמים שמקנים את הזכות לקביעת שכה"ד – שמאי של הבנק המלווה ו/או שמאי מוסכם – לדעתי, חשוב שיהיה שמאי מטעם הבעלים שיקבע את גובה שכה"ד תוך ראיה של סכרון שווי השכירות באיזור – כלומר עליה של 15%-10% מסכום השכירות. אם לא נקבע מנגנון עליית שכירות על ידי שמאי/ מנגנון קבוע כל שנתיים – על הבעלים לשלם מכיסם.
העמדת שלט – ברוב ההסכמים, היזם קובע כי תהיה לו הזכות להעמיד שלט בנוגע לפרויקט, מיד לאחר החתימות, אולם מלבד, לאפשר ליזם פרסום חינם, הבעלים המשכירים יאלצו לשלם מכיסם בגין ירידת המחירים של השוכרים
שימנעו לשכור את דירתם.
ערבות שכירות – אמורה להיות לפחות 24 חודשים ללא הפחתה, לאור הסיכון שעלול להיות במימוש ערבות חוק המכר. הבנק המלווה יאלץ לפנות לכינוס ככל שהקבלן/יזם יכנס לחובות – מהלך שלוקח לפחות שנתיים, במסגרתם הבעלים אמורים לקבל את דמי השכירות!
ערבות חוק מכר – מועד הנפקת הערבות יכול להוות הפרשים של מאות אלפי שקלים! אם השמאי מטעם הבנק המלווה, מוציא שומה עם תאריך הודעת הפינוי, אולם חלפה חצי שנה לפחות ממועד הפינוי בפועל – יש לעדכן את גובה הערבות כי מידי חודש עלולים המחירים להעלות והבעלים מפסידי את המחיר האמיתי.

המשך בחלק 2

הקליקו כאן למעבר לחלק 2