![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים! נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?
בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.
בהצהרות הבעלים נדרשים הבעלים לחתום על התחייבות שהם ישאו בכל שינוי ככל שיהיה במעמד הבעלות בנסח טאבו, כלומר, במקרים שהבעלים הופך מבחינה בריאותית לסיעודי – חלה על הבעלים חובה לממן את ההליך המשפטי לצורך מינוי אפוטרופוס (לא על היזם) דוגמה נוספת, כאשר הבעלים מתגורר בחו"ל – כל ההחתמות שיעשו בחו"ל יחולו על הבעלים חיוב הבעלים להעביר ליזם את כל "הפטורים" של הבעלים – לרבות מס שבח והיטל השבחה – הוא מהלך שיגרום לבעלים לשאת בעצמו בעלות שתדרש לאחר מכן.
צו מסוכנות – הסכם שלא מחייב את היזם לשאת בכל העלויות מיד עם הרוב הדרוש – עלול לגרום לבעלים לשאת בעלויות של בין 100 אלף למעל חצי מיליון ₪.
תחזוקה קיימת – יש לחייב את היזם לשאת מידי שנה בעלות התחזוקה הקיימת בסך של 10 אלפים ₪ – כך שהבעלים יכולים לחסוך בכל הקשור לתיקונים ו/או זיפות ו/או סיוד וכד'.
הודעות פינוי – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם יוציא הודעת פינוי לבעלים של 120 יום, אולם מתוכם הוא נושא בשכ"ד של חודש אחד בלבד!!! כלומר אם הבעלים יתפנה לפני – אותם בעלים אמורים להוציא מכיסם שכ"ד!!
הוצאות מעבר – ברוב ההסכמים, נקבע כי היזם נושא בעלות ההובלות תוך שמצוין סכום מוגבל לכל כיוון. כמובן שאין רלוונטיות לקבוע סכום, כי ברוב המקרים, הפינוי יהיה תוך 9-7 שנים מיום חתימת ההסכם. בנוסף, הוצאות המעבר אמורות לכלול: פרוק והרכבה, אריזות, תיווך לאיתור דירה/חנות, מנוף ככל שיהיה צורך, אחסון. בנוסף, יש לקחת בחשבון שעלול להיות מעבר נוסף בתקופת הפינוי, שאם יזם לא יישא – יהיה על חשבון הבעלים. קביעת שכ"ד בתקופת הפינוי – ישנם הסכמים שמקנים את הזכות לקביעת שכה"ד – שמאי של הבנק המלווה ו/או שמאי מוסכם – לדעתי, חשוב שיהיה שמאי מטעם הבעלים שיקבע את גובה שכה"ד תוך ראיה של סכרון שווי השכירות באיזור – כלומר עליה של 15%-10% מסכום השכירות. אם לא נקבע מנגנון עליית שכירות על ידי שמאי/ מנגנון קבוע כל שנתיים – על הבעלים לשלם מכיסם.
העמדת שלט – ברוב ההסכמים, היזם קובע כי תהיה לו הזכות להעמיד שלט בנוגע לפרויקט, מיד לאחר החתימות, אולם מלבד, לאפשר ליזם פרסום חינם, הבעלים המשכירים יאלצו לשלם מכיסם בגין ירידת המחירים של השוכרים
שימנעו לשכור את דירתם.
ערבות שכירות – אמורה להיות לפחות 24 חודשים ללא הפחתה, לאור הסיכון שעלול להיות במימוש ערבות חוק המכר. הבנק המלווה יאלץ לפנות לכינוס ככל שהקבלן/יזם יכנס לחובות – מהלך שלוקח לפחות שנתיים, במסגרתם הבעלים אמורים לקבל את דמי השכירות!
ערבות חוק מכר – מועד הנפקת הערבות יכול להוות הפרשים של מאות אלפי שקלים! אם השמאי מטעם הבנק המלווה, מוציא שומה עם תאריך הודעת הפינוי, אולם חלפה חצי שנה לפחות ממועד הפינוי בפועל – יש לעדכן את גובה הערבות כי מידי חודש עלולים המחירים להעלות והבעלים מפסידי את המחיר האמיתי.
המשך בחלק 2
הקליקו כאן למעבר לחלק 2
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!