הפיתרון לרעידות אדמה: תמ"א 38 – אז למה זה תקוע?

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מעוררת יצרים ומחלוקות בין דיירים בניסיון לקבל כמה שיותר; "לא לסמוך על הקדוש ברוך הוא שיעשה לנו ניסים, להפחית את אחוז ההסכמה להתחדשות עירונית ל-50%"

אבי שאולי

שתפו

פורסם: 6/2/2023

רעידת האדמה האחרונה הזכירה לכולנו את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תוכנית הכוללת זכויות בניה כתמריץ לחיזוק ואפשרויות לתוספת יחידות דיור או הרחבת יחידות דיור קיימות. נשמע מבטיח, ולמרות זאת יזמים ודיירים שמנסים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 נתקלים במחלוקות קשות בגלל ניסיונות של קומץ דיירים לקבל יותר מהשאר? החקיקה, פסקי הדין והניסיון אינם מאפשרים טווח רחב של משא ומתן ואף נקבעו אמות מידה לחלוקת תמורות הוגנת, ובכל זאת יש דיירים שמצליחים "לתקוע" פרויקטים במשך שנים בגלל קטנוניות שאינה מאפשרת לפרויקט לצאת לדרך.

תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38 מאפשרת חיזוק מבנה קיים בתוספת קומות או הריסה ובניה מחדש. החשיבות כפולה: בהיבט הבטיחותי נגד תקיפות טילים ורעידות אדמה ובהיבט הכלכלי-חברתי של הגדלת היצע הדירות ושיפור איכותן. כיום נדרש רוב דיירים של 66% בתמ"א 38 (1) – חיזוק מפני רעידת אדמה ורוב של 80% בתמ"א 38 (2) – הריסה ובניה.

תנאי להגשת בקשה הוא קבלת אישור ממהנדס כי אכן יש צורך לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה. ישנם מספר פתרונות לחיזוק מבנים והמהנדס צריך לבחור בחלופה שמתאימה למבנה בהתאם למצבו הקונסטרוקטיבי, למאפייניו האחרים, לאופי הסביבה ועוד. התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין, להרוס ולבנות מחדש, תוספת של יחידות דיור בקומה מפולשת (ללא עמודים), תוספת ממ"ד וכולי.

אבי שאולי, מנכ"ל 'תיווך 1%': "השבר הסורי-אפריקני לאורך הירדן, ים-המלח הערבה ואילת מחייב אותנו להיערך בהתאם. אני קורא לשר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף לא לסמוך על הקדוש ברוך הוא שימשיך לעשות לנו ניסים ונפלאות ולהפחית את אחוז ההסכמה של הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית ל-50%".

התוכנית מייצרת רווח לכל הצדדים יזמים ודיירים ובכל זאת פעמים רבות דיירים מוצאים אמתלות שונות כדי לנסות למקסם את הרווח האישי שלהם על חשבון שאר הדיירים. שרירות לב וסחטנות או טעמים ענייניים והגנה על זכויות?

בפרויקט ברחוב הרצוג בגבעתיים התנגדו לפני מספר שנים דיירים לפרויקט בטענה כי תוספת מרפסות תהווה "מטרד ופגיעה קשה בפרטיות דיירים" וכי המרפסות יחסמו את זרימת האוויר וכניסת האור לחדרים. ואם בחלונות עסקינן, נזכיר כי ברחוב גורדון בגבעתיים נתקע פרויקט תמ"א בגלל ויכוחים על "זוויות האוויר שייכנס בחלונות".

לעיתים אגב, ההתנגדות אינה מגיעה מהדיירים של הבניין עצמו, אלא מהתנגדות דיירים של בניין ליד, כך היה ברחוב האורגים בבת-ים. שם נתקע פרויקט כיוון שדיירים בבניין סמוך טענו כי הבנייה המוצעת בבניין לידם מייצרת "קרבה לא סבירה בין הבניינים".

לעיתים דיירים מבקשים "להכשיר" בניה לא חוקית, בעיקר יציאה לגג או פלישה לחצר, או שהם רוצים לנכס לעצמם שטח בניגוד לטאבו. זאת אחת הסיבות בגינן התעכב פרויקט ברחוב בורוכוב 35 ברעננה, שם ניסו דיירים להשתלט על חלק מחצר הבניין המשותפת. מקרה דומה היה גם בהרצליה ברחובות רבנו תם ובן סרוק, שם דיירים השתלטו ללא היתר על חצר משותפת וסירבו לחתום על הסכם פינוי בינוי עם חברת אזורים.

הדיירים בהרצליה, קיבלו כתף קרה משאר הדיירים, אך לעיתים קורה מקרה הפוך שבו דייר סרבן סוחף אחריו גל של התנגדות. כך קרה ברחוב דפנה בתל-אביב, שם התעכב פרויקט ענק ויוקרתי של 470 דירות. דיירת אחת בלבד סירבה לחתום ורבים הצטרפו למחאתה בין השאר בגלל טענה כי חלק מהדירות שיתקבלו יפנו לדרך נמיר הנחשב לכביש ראשי ורועש.

באופן עקרוני הטענה המרכזית של דיירים סרבנים היא אפליה או טענה לקיפוח ולכן מקרים רבים מגיעים לבתי המשפט, שקבעו כי יש לתת משקל לזכות של הרוב להתגונן בפני רעידות אדמה. מרבית התיקים בבתי המשפט הוכרעו לטובת כלל הציבור, לטובת הרוב, ונגד הדייר או דיירים סרבנים. בית המשפט מחליט בעיקר לפי התשובה לשאלה – האם הפרויקט יטיב עם כלל בעלי הדירות? עם זאת יש דיירים סרבנים שאינם מחפשים כל הטבה במצבם, הם אינם תאווי בצע שתוקעים את הגלגלים בפרויקט כדי להשיג יותר, אלא אנשים, לרוב מבוגרים, שחוששים מהתהליך מהשינוי.

אבי שאולי, המייסד והמנכ"ל של 'תיווך 1% ', שימש במשך שנים רבות כעיתונאי בכיר בתחום הכלכלי. מומחה בתחום הנדל"ן בדגש על איך לייצר ללקוח ערך

יש לכם עוד שאלות, צרו קשר ישירות עם אבי שאולי: