13/06/2025
13/06/2025
יום שישי, 13 ביוני 2025

התחדשות עירונית בסימן שאלה:

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים?

1/2024

איך מתנהלים מול דיירים שמונעים מימוש פרויקט בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, המתעדכן תוך כדי תנועה. המשמעות: מדיניות שהייתה נכונה לתקופה מסוימת, עשויה תוך כדי תנועה להשתנות – עניין שעלול להשליך כמובן גם על היקפי הפרויקטים והתמורות עליהן התחייב היזם בפני בעלי הדירות בהסכם ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, אנו עדים לרשויות מקומיות לא מעטות שהקטינו את מכפלות הדירות וצמצמו שטחי התמורה – ולמעשה, יצרו מציאות חדשה בכל הקשור להתחדשות עירונית בשטחן. בעלי הדירות פחות מכירים את המדיניות לעומק, ולכן לא פעם נוהרים אחרי הבטחות היזמים לתמורות מופלגות, וחותמים על חוזים מבלי להבין את משמעות האותיות הקטנות. הנושא הזה בדיוק, ממחיש את חשיבותה של הפונקציה המשפטית המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות – עורך הדין אשר תפקידו לשמור ולהגן עליהם לכל אורך הדרך. על רקע פעילות רבת שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני מודעת לכך שכללי המשחק עשויים להשתנות – ובכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים, במידה והרווח הכלכלי בפרויקט יעלה על הערכה השמאית – לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות". במידה ואין מנגנון מתאים בהסכם שמשתנה בהתאם לתמורות – מה עושים עם אותם מתנגדים?
התנגדות של בעלי דירות למימוש תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית – וכזו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום לכזה שיתעכב, יסתרבל או אפילו ייגנז. הצעד הראשון, עובר בבדיקת מד הנכונות של בעלי הדירות לצאת לדרך. אני מקפידה לערוך כנס ייעודי אלין מוזמנים כלל בעלי הדירות (ולא רק חברי הנציגות), בכדי לוודא שיש התכנות מצידם להתקדם. לפעמים כבר בשלב ההתחלתי הזה, אפשר לגלות שהפרויקט לא יזכה לשיתוף פעולה מצד חלק נכבד מבעלי הדירות ושאין סיכוי אמיתי למימוש התהליך. כשיש היענות חיובית לפרויקט התחדשות עירונית מקרב לפחות 67% מבעלי הדירות (הן במסגרת תמ"א 38 והן במסגרת פינוי- בינוי) קובע החוק כי ניתן להתקדם: להתקשר עם יזם ולהניע את הליכי הרישוי והתכנון מול הוועדות, בדרך להוצאת ההיתר.

"בכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים... לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות"

את בעלי הדירות המתנגדים לקידום התחדשות עירונית בבניין או המתחם, ניתן לחלק לשלוש קבוצות עיקריות:
• אלו שמיזמי תמ"א 38 או פינוי-בינוי מייצרים אצלם חשש אמיתי. מדובר, על פי רוב, בבעלי דירות שגרים לאורך שנים ארוכות באותו הבניין, וחוששים מעזיבת הסביבה המוכרת לתקופת העבודות ומפרוצדורה שצפויה להימשך כמה וכמה
שנים. נדבך בולט מאותה הקבוצה, הם קשישים, נכים וחולים סיעודיים – שבאופן טבעי, התהליך הזה מלווה אצלם באי-ודאות ובפחדים גדולים עוד יותר.
כאן גם המחוקק נכנס לתמונה עם הטבות ייחודיות,
שמסייעות לרכך את התנגדותם לפרויקטים.
• אלו שרואים בהתחדשות עירונית ערוץ לרווח כלכלי. מבחינתם, מיגון הדירות מפני טילים או רעידות אדמה, וחידוש סביבת המגורים הוותיקה לא ממש משחקים תפקיד – העיקר זה למקסם את התמורות, או לחילופין לחבור ליזם או מארגן דיירים כדי לייצר עוד רווח מהצד.
• אלו שעל פניו שמחים לכל יוזמה שמאפשרת קידום התחדשות עירונית ונכונים להירתם לתהליך – אלא שבאופן מפתיע ובלתי מוסבר, ממש ברגע האמת, משנים גישה מקצה לקצה ולא מוכנים בשום אופן לשתף פעולה ולחתום על הסכם. כאשר ישנם בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, מומלץ לקיים איתם שיח פתוח, ולהבין מהי הסיבה. אם מדובר בסירוב מסיבות ריאליות (לדוגמה: אין מספיק בטוחות/ערבויות מצד היזם לקידום הפרויקט, התמורות המוצעות אינן ראויות או מפלות ביחס לשכנים, התהליך מתנהל בחוסר יושר ושקיפות( ניתן לייצר דיאלוג ולגשר על הפערים.
לעומת זאת, במידה ומדובר ב'דיירים סרבנים' כלומר בעלי דירות שסירובם העיקש להתחדשות עירונית נובע ממניעים שאינם סבירים כלל ועיקר – רשאים בעלי הדירות והיזם להתנהל בשלושה מישורים: מול הממונה על פניות הדיירים ברשות
הממשלתית להתחדשות עירונית או לפנות לערוץ המשפטי – אם למפקח על הבתים המשותפים (במיזמי תמ"א 38) ואם לבית
המשפט (במיזמי פינוי-בינוי) בבקשה לחייב את בעלי הדירות הסרבנים להצטרף לעסקה או לחילופין לאפשר בא כוחם לחתום על ההסכם ההתקשרות בשמם בעלי הדירות הסרבנים.
בהקשר הזה, חשוב גם להוסיף כי מפסקי דין שניתנו במהלך התקופה האחרונה, עולה שהמערכת המשפטית מקשיחה עמדות ומגלה אפס סובלנות כלפי דיירים סרבנים, המונעים או תוקעים מיזמי התחדשות עירונית בטענות שאינן סבירות".

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
04/01/2021

המסע הנוצץ של שיר

המסע הנוצץ של שיר שיר סלינסון תירוש הקימה את המותג 'שי קולקשן' המשלב באלגנטיות תכשיטי זהב עם יהלומים ואבני חן, כשלכל קולקצייה יש נושא עיצובי עם מסר חברתי של העצמה והעברת טוב בשנה האחרונה, שהייתה
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 132

רמת גן פלוס 132, גיליון עם יענקלה רוזן ואריק איינשטיין, אבי זילברמן שהיה חבר אמיתי ומנטור לכל מי שהכירו ה'הסחלבטיס' -הספר של תלמידי סחל"ב

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 132

גיליון שבועות מציג שני פרופילים
מרגשים מעולם הספורט המקומי.
יענקלה רוזן, שממשיך
לחיות ולנשום כדורסל בכל רגע.
במקביל, אנו מתאבלים על אבי
זילברמן שנפטר בטרם עת. אבי
היה יותר מאיש מקצוע מוערך –
הוא היה חבר אמיתי ומנטור לכל
מי שהכיר אותו, ותרומתו לקהילת
הספורט תיזכר לעד.
אני שמחה
במיוחד להציג את 'הסחלבטיס' –
ספר הביכורים של תלמידי קורס
הכתיבה במרכז המחוננים סחל"ב
שיוצא לאור לכבוד חודש הקריאה.
בתקווה להחזרת כל החטופים
עכשיו!

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן