מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

איך מתנהלים מול דיירים שמונעים מימוש פרויקט בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, המתעדכן תוך כדי תנועה. המשמעות: מדיניות שהייתה נכונה לתקופה מסוימת, עשויה תוך כדי תנועה להשתנות – עניין שעלול להשליך כמובן גם על היקפי הפרויקטים והתמורות עליהן התחייב היזם בפני בעלי הדירות בהסכם ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, אנו עדים לרשויות מקומיות לא מעטות שהקטינו את מכפלות הדירות וצמצמו שטחי התמורה – ולמעשה, יצרו מציאות חדשה בכל הקשור להתחדשות עירונית בשטחן. בעלי הדירות פחות מכירים את המדיניות לעומק, ולכן לא פעם נוהרים אחרי הבטחות היזמים לתמורות מופלגות, וחותמים על חוזים מבלי להבין את משמעות האותיות הקטנות. הנושא הזה בדיוק, ממחיש את חשיבותה של הפונקציה המשפטית המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות – עורך הדין אשר תפקידו לשמור ולהגן עליהם לכל אורך הדרך. על רקע פעילות רבת שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני מודעת לכך שכללי המשחק עשויים להשתנות – ובכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים, במידה והרווח הכלכלי בפרויקט יעלה על הערכה השמאית – לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות". במידה ואין מנגנון מתאים בהסכם שמשתנה בהתאם לתמורות – מה עושים עם אותם מתנגדים?
התנגדות של בעלי דירות למימוש תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית – וכזו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום לכזה שיתעכב, יסתרבל או אפילו ייגנז. הצעד הראשון, עובר בבדיקת מד הנכונות של בעלי הדירות לצאת לדרך. אני מקפידה לערוך כנס ייעודי אלין מוזמנים כלל בעלי הדירות (ולא רק חברי הנציגות), בכדי לוודא שיש התכנות מצידם להתקדם. לפעמים כבר בשלב ההתחלתי הזה, אפשר לגלות שהפרויקט לא יזכה לשיתוף פעולה מצד חלק נכבד מבעלי הדירות ושאין סיכוי אמיתי למימוש התהליך. כשיש היענות חיובית לפרויקט התחדשות עירונית מקרב לפחות 67% מבעלי הדירות (הן במסגרת תמ"א 38 והן במסגרת פינוי- בינוי) קובע החוק כי ניתן להתקדם: להתקשר עם יזם ולהניע את הליכי הרישוי והתכנון מול הוועדות, בדרך להוצאת ההיתר.