28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

התחדשות עירונית בסימן שאלה:

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים?

1/2024

איך מתנהלים מול דיירים שמונעים מימוש פרויקט בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, המתעדכן תוך כדי תנועה. המשמעות: מדיניות שהייתה נכונה לתקופה מסוימת, עשויה תוך כדי תנועה להשתנות – עניין שעלול להשליך כמובן גם על היקפי הפרויקטים והתמורות עליהן התחייב היזם בפני בעלי הדירות בהסכם ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, אנו עדים לרשויות מקומיות לא מעטות שהקטינו את מכפלות הדירות וצמצמו שטחי התמורה – ולמעשה, יצרו מציאות חדשה בכל הקשור להתחדשות עירונית בשטחן. בעלי הדירות פחות מכירים את המדיניות לעומק, ולכן לא פעם נוהרים אחרי הבטחות היזמים לתמורות מופלגות, וחותמים על חוזים מבלי להבין את משמעות האותיות הקטנות. הנושא הזה בדיוק, ממחיש את חשיבותה של הפונקציה המשפטית המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות – עורך הדין אשר תפקידו לשמור ולהגן עליהם לכל אורך הדרך. על רקע פעילות רבת שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני מודעת לכך שכללי המשחק עשויים להשתנות – ובכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים, במידה והרווח הכלכלי בפרויקט יעלה על הערכה השמאית – לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות". במידה ואין מנגנון מתאים בהסכם שמשתנה בהתאם לתמורות – מה עושים עם אותם מתנגדים?
התנגדות של בעלי דירות למימוש תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית – וכזו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום לכזה שיתעכב, יסתרבל או אפילו ייגנז. הצעד הראשון, עובר בבדיקת מד הנכונות של בעלי הדירות לצאת לדרך. אני מקפידה לערוך כנס ייעודי אלין מוזמנים כלל בעלי הדירות (ולא רק חברי הנציגות), בכדי לוודא שיש התכנות מצידם להתקדם. לפעמים כבר בשלב ההתחלתי הזה, אפשר לגלות שהפרויקט לא יזכה לשיתוף פעולה מצד חלק נכבד מבעלי הדירות ושאין סיכוי אמיתי למימוש התהליך. כשיש היענות חיובית לפרויקט התחדשות עירונית מקרב לפחות 67% מבעלי הדירות (הן במסגרת תמ"א 38 והן במסגרת פינוי- בינוי) קובע החוק כי ניתן להתקדם: להתקשר עם יזם ולהניע את הליכי הרישוי והתכנון מול הוועדות, בדרך להוצאת ההיתר.

"בכל הסכם משפטי שאני מכינה, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם מתייחס לתרחיש של שינויי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. באותה הנשימה, אני גם מחייבת את היזמים... לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות"

את בעלי הדירות המתנגדים לקידום התחדשות עירונית בבניין או המתחם, ניתן לחלק לשלוש קבוצות עיקריות:
• אלו שמיזמי תמ"א 38 או פינוי-בינוי מייצרים אצלם חשש אמיתי. מדובר, על פי רוב, בבעלי דירות שגרים לאורך שנים ארוכות באותו הבניין, וחוששים מעזיבת הסביבה המוכרת לתקופת העבודות ומפרוצדורה שצפויה להימשך כמה וכמה
שנים. נדבך בולט מאותה הקבוצה, הם קשישים, נכים וחולים סיעודיים – שבאופן טבעי, התהליך הזה מלווה אצלם באי-ודאות ובפחדים גדולים עוד יותר.
כאן גם המחוקק נכנס לתמונה עם הטבות ייחודיות,
שמסייעות לרכך את התנגדותם לפרויקטים.
• אלו שרואים בהתחדשות עירונית ערוץ לרווח כלכלי. מבחינתם, מיגון הדירות מפני טילים או רעידות אדמה, וחידוש סביבת המגורים הוותיקה לא ממש משחקים תפקיד – העיקר זה למקסם את התמורות, או לחילופין לחבור ליזם או מארגן דיירים כדי לייצר עוד רווח מהצד.
• אלו שעל פניו שמחים לכל יוזמה שמאפשרת קידום התחדשות עירונית ונכונים להירתם לתהליך – אלא שבאופן מפתיע ובלתי מוסבר, ממש ברגע האמת, משנים גישה מקצה לקצה ולא מוכנים בשום אופן לשתף פעולה ולחתום על הסכם. כאשר ישנם בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, מומלץ לקיים איתם שיח פתוח, ולהבין מהי הסיבה. אם מדובר בסירוב מסיבות ריאליות (לדוגמה: אין מספיק בטוחות/ערבויות מצד היזם לקידום הפרויקט, התמורות המוצעות אינן ראויות או מפלות ביחס לשכנים, התהליך מתנהל בחוסר יושר ושקיפות( ניתן לייצר דיאלוג ולגשר על הפערים.
לעומת זאת, במידה ומדובר ב'דיירים סרבנים' כלומר בעלי דירות שסירובם העיקש להתחדשות עירונית נובע ממניעים שאינם סבירים כלל ועיקר – רשאים בעלי הדירות והיזם להתנהל בשלושה מישורים: מול הממונה על פניות הדיירים ברשות
הממשלתית להתחדשות עירונית או לפנות לערוץ המשפטי – אם למפקח על הבתים המשותפים (במיזמי תמ"א 38) ואם לבית
המשפט (במיזמי פינוי-בינוי) בבקשה לחייב את בעלי הדירות הסרבנים להצטרף לעסקה או לחילופין לאפשר בא כוחם לחתום על ההסכם ההתקשרות בשמם בעלי הדירות הסרבנים.
בהקשר הזה, חשוב גם להוסיף כי מפסקי דין שניתנו במהלך התקופה האחרונה, עולה שהמערכת המשפטית מקשיחה עמדות ומגלה אפס סובלנות כלפי דיירים סרבנים, המונעים או תוקעים מיזמי התחדשות עירונית בטענות שאינן סבירות".

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
02/04/2022

איריס וקסלר מציירת את סיפורי המקרא

"אני ציירת מקראית ולכן, כאמנית בחרתי להתחיל מהסיפור הראשוני ופניתי לסיפורי המקרא שמעוררים בי השראה. הסיפורים האלו מאפשרים לי לבטא רגש שאותו אני מציירת. למשל, כשאני בוחרת לצייר אהבה אני פונה למקרא ושם האהבה הראשונה היא אהבת יצחק ורבקה (בראשית פרק כ"ד), בנושא הדרת נשים ציירתי את מעמד בנות צלפחד (במדבר כ"ז)"
05/04/2022

הכיף שלהם המומחיות שלנו KidsBest

כיצד הפכה חברת הקוסמטיקה והאיפור איל מקיאג' של אורן ושירן הולצמן מגבעתיים ליוניקורן, כלומר למותג האונליין הגדול ביותר בארה"ב בתחום הביוטי בשווי העולה על מיליארד דולר
12/25/2021

חמש פעולות פשוטות לשנה החדשה, שיעלו את הזוגיות לגבהים מפתיעים!

כיצד נבטיח שבשנה החדשה המתחילה עכשיו, הזוגיות הרדומה תצליח להפתיע ולרגש אותנו מחדש?
05/20/2022

חשיפה לשמש חשובה, אך עד כמה היא מסוכנת לעיניים?

האם יש משקפי שמש שגורמים נזק לעיניים? האם אחד או יותר מהמצבים הבאים מתאימים לעיניים שלכם? קראו עד הסוף ובידקו!
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן