
איך משפיע הערת אזהרה על מיזמי התחדשות עירונית?
איך משפיע הערת אזהרה על מיזמי התחדשות עירונית? מה שלא מגלים לכם בין השורות
ש. בבניין שלנו מתקיים הליך חתימות על הסכם פרויקט פינוי בינוי. ישנו בעל דירה אחד, שיש לו 3 דירות במתחם שעדיין לא חתם, הוא מבקש הטבות מופלגות מעבר לכל מה שמגיע לדיירים עבור חתימתו, כי הוא מבין שבזכות העובדה שיש לו 3 דירות יהיה רוב לפרויקט. נראה שהיזם מתכוון להיענות לדרישותיו. אנחנו, קומץ דיירים במתחם, לא מוכן ולא מסכים לכך. עורך הדין מטעם הדיירים מנסה לשכנע אותנו להסכים ולאפשר ליזם לתת לו את התמורות הנ"ל. מה דעתך?
ת. כאשר חלק מבעלי הדירות בבניין מעוניין להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי, התהליך חייב להיות שקוף ואחיד ואין לאפשר לדייר אחד לקבל יותר ממה שמגיע לכולם.
ממש בעקבות דוגמא זו, יצר המחוקק תיקון בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי וקבע כי בעסקת פינוי בינוי לצורך חישוב הרוב המיוחס בבית משותף שיש בו 6 יחידות או יותר, ייחשב מי שיש בבעלות 30% או יותר מהדירות – כדירה אחת בלבד. המשמעות של התיקון הוא מהותית.
המשמעות היא, כאשר יש לבעל דירה יותר מיחידה אחת בחלקה, הוא ייחשב ליחידה אחת ולא ליותר. כלומר, אם יש לו 3 דירות באותה חלקה – הקול שלו או החתימה שלו במקרה שיסרב תיחשב כחתימה אחת ולא שלוש.
התנאי להפעלת סעיף זה, הוא שבעל הדירה חייב להיות אותם בעלים בדירות באותו בניין או חלקה אם יש לו בבניינים סמוכים ו/או חלקות סמוכות, סעיף זה לא תקף.
מה בנוגע לתמ"א 38 ?
המחוקק עדיין לא תיקן בחוק החיזוק את הסעיפים הרלוונטים כאמור בפינוי בינוי, ועל כן אם ישנו מצב כזה בבית משותף של 10 בעלי דירות, כאשר בעל דירה אחד הינו בעלים של 3 דירות בבניין, לא ניתן לטעון שיש לו משמעות של בעל דירה אחת בלבד.
ככל הנראה הפתרון יגיע גם מהצעת החוק שעלתה לאחרונה, בנוגע להורדת אחוז החסימה מ-80% בפרויקטים של פינוי בינוי והריסה ובניה ל66% בלבד.
כאמור, עד היום שני החוקים הרלבנטיים, חוק חיזוק בתים משותפים וחוק פינוי בינוי הדייר הסרבן, מגדירים מנגנונים שבמסגרתם רוב של בעלי הזכויות בבניין יכולים "לכפות" על דיירים סרבנים את מימוש הפרויקט, וזאת מתוך הנחה, כי ביצוע הפרויקט ייטיב גם עם הדייר הסרבן ועל כן מצדיק פגיעה נקודתית בזכותו. תנאי הסף לתביעה נגד הדייר הסרבן הוא כאשר ניתן כבר היתר בניה לביצוע הפרויקט.
במסגרת פרויקטים של חיזוק, (לא הריסת הבניין) הרוב הדרוש לפרויקט עיבוי/חיזוק הוא 66% מבעלי הדירות.
כאמור הרוב הדרוש בהריסה ובניה ובפרויקטים של פינוי בינוי הינו 80% מבעלי הדירות.
ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ"א 38 הריסה ובניה, הוא שפינוי בינוי הוא מעל 24 דיירים וכן .
מנגנון האכיפה של שניהם שונה. בעוד שבמסגרת חוק החיזוק המפקח על הבתים המשותפים יכול לחייב בעל דירה סרבן לחתום או להסמיך את עורך הדין לחתום במקומו – בחוק פינוי בינוי אין אפשרות לאכוף או לחייב את הסרבן לחתום, אלא אותו דייר חותם מחשש שיאלץ לשלם פיצויים לאותם בעלים שתובעים אותו על ההפרש בשווי של הדירה הישנה לחדשה.
חזרה לשאלתך, העובדה שהיזם מוכן לשלם או לתת הטבות "מופלגות" הינה פסולה ועורך הדין מטעם הדיירים מעודד את זה הוא פסול. עורך הדין מטעם הדיירים, היה אמור לאסור עליו התנהלות זו, לאור העובדה כי הוא אמור להיות שומר החוק מטעם כל הדיירים ולשמור על האינטרסים של כולם, כך שהתמורות יהיו שוות ואחידות ומאוזנות.
מה אומרת הפסיקה?
לאחרונה, קבע בית המשפט, לחייב יזם לשלם חצי מיליון ₪ פיצוי לדיירת שסירבה לחתום על ההסכם בגלל חוסר איזון בין הדיירים. במסגרת פסק הדין, קבעה המפקחת על המקרקעין תמר אריאל זילברברג, כי לדיירת שסירבה לחתום הציע היזם תמורה משמעותית נמוכה ממה שהיתה אמורה לקבל וכי לדיירים האחרונים שחתמו הוצעו תמורות גבוהות והתנהל מולם מו"מ נפרד.
(תיק אצל המפקחת 946/7 ). פסק דין זה, מצטרף לעוד פסקי דין שלא מאפשרים חוסר איזון בין הדיירים.
מניסיון שלי, במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
היתרונות העיקריים של עו"ד מייצג מטעם הדיירים:
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' מספר 91
איך משפיע הערת אזהרה על מיזמי התחדשות עירונית? מה שלא מגלים לכם בין השורות
מה לא מגלים לכם שאתם חותמים על הסכם?
הסכמי התחדשות עירונית: מה שלא מגלים לכם בין השורות
מה לא מגלים לכם שאתם חותמים על הסכם?
הסכם התקשרות של עו"ד דיירים
סדרת כתבות שתחשוף את הסודות, הסוגיות והפרטים הנסתרים בהצעות ובהסכמים
משנה לשנה הבעלים מודעים יותר לזכויות שמקנה להם החוק והרשות המקומית
מה קורה במקרים בהם ישנו מיעוט שמרגיש שהוא קופח?
אירועי השבעה באוקטובר, הותירו צלקת עמוקה בחברה הישראלית ובעיר גבעתיים בפרט
אפל הציגה בסדרה 17 ארבעה דגמים: iPhone 17 Air בעל העיצוב החדש, iPhone 17, iPhone 17 Pro, iPhone 17 Pro Max
מאחורי משרת מילואים משפחה שמתמודדת לבדה: סקר חדש חושף את המחיר הכבד שמשלמות בנות הזוג והילדים בבית
איך הפכו חן ומוטי ריכטר את האהבה שלהם לפיצה לעסק משגשג – החל מהקמת הרשת בישראל וכעת גם בהולנד
איך משפיע הערת אזהרה על מיזמי התחדשות עירונית? מה שלא מגלים לכם בין השורות
יש מקומות שלא משנה כמה שנים יעברו הם שומרים על הקסם שלהם. מוזיאון האדם והחי, השוכן בלב הפארק הלאומי ברמת גן, הוא בדיוק כזה.
ראש העירייה רן קוניק על הפיכת גבעתיים לעיר חכמה, השקעה במצוינות ושיקום תשתיות ועל האתגרים הכלכליים והביטחוניים שנותרו לעיר
חייו של איציק רובין דרך עדשת ההתנדבות, שיקבל את המתנה הגדולה מכולן – אות "יקיר העיר" גבעתיים
הטעות היקרה ביותר של מוכרי דירות: ההתמכרות למחיר הגבוה כולם רוצים למכור במחיר הכי גבוה – אבל לפעמים דווקא המחיר הוא מה שמפיל את העסקה אדם גורל יועץ נדלן 18/8/2025 שתפו אִילוּסְטְרַצְיָה להמחשה בלבד: Gemini
מגזין רמת גן פלוס 135
עם בוא ראש השנה, אני מחפשת את האור ואת היופי בקהילה. הנושאים שמחברים את כל הכתבות במגזין זה הם עשייה, התמדה ותרומה. אנשים שהפכו את החלומות והרצונות
שלהם למציאות. ראש העיר רן קוניק – בחר במנהיגות ועשייה למען הציבור, איציק רובין בחר בנתינה אינסופית למען הקהילה, חן ומוטי ריכטר בחרו בהתחדשות ויזמות. שתהיה לכולנו שנה טובה, מלאה בעשייה, נתינה, ושגשוג.
עם בוא ראש השנה, אני מחפשת את האור ואת היופי בקהילה. ראש העיר רן קוניק בחר במנהיגות ועשייה למען הציבור, איציק רובין בחר בנתינה אינסופית למען הקהילה, חן ומוטי ריכטר – בחרו
בהתחדשות ויזמות. שתהיה לכולנו שנה טובה, מלאה בעשייה, נתינה, ושגשוג.
איתן ראובני,
יו"ר המועצה הדתית גבעתיים
לראש השנה עוגת הדבש האהובה לצד עוגות בשילובים מפתיעים ומרעננים, עוגיות, מאפים ברוח החג ועוגות מוס עשירות שימתיקו את החג ויעשירו השולחן החגיגי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!