30/05/2024
30/05/2024
יום חמישי, 30 במאי 2024

הסכם תמ"א 38 אינו חתונה קתולית

שתפו

מה קורה במקרה שהיזם חתם מול דיירים על הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה והעיריה לא אישרה לו מה שביקש?

הרקע:  ב 16.2.2014 נחתם הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה  בין 9 בעלי דירות  לבין חברת חדיף  בכתובת בן גוריון 136 רמת גן  בכפוף לאישור היתרים לבניית 42 דירות ובהתאם לכך תמורות. כמו שנהוג בתחום לאחר החתימה נרשמו הערות אזהרה על דירות הבעלים לטובת היזם.

לאחר שינוי מדיניות בעיריית רמת גן לא אושרו 42 דירות אלא רק 32  ולכן הפרויקט לטענת היזם לא היה כלכלי והוא פנה אל הבעלי הדירות וביקש להפחית את התמורות.

ההסכם המשפטי בנוי כך, שאם אחד מהתנאים המתלים, לא יתקיים- לא יהיה למי מהצדדים טענה לצד השני.

הדיירים לא הסכימו להפחית בתמורות שנקבעו בהסכם ולכן על פניו ההסכם לא מאפשר את קיום העסקה.

חברת חדיף הודיעה במייל ובעל פה שההסכם בוטל וניסתה לקבוע פגישה כדי לדון בתמורות חדשות. לאחר מכן, שלחה נספח שאמור לבטל את ההסכם ולהציע תמורות חדשות.

בעלי הדירות, כאמור, הודיעו שהם לא מעוניינים בהסכם החדש, ונוצר נתק של שנתיים לאחר מכן.

משנת 2019 ניסו בעלי הדירות להסיר את הערות האזהרה שיש ליזם על דירותיהם ונתקלו בסירוב מצד חברת חדיף שטענה שיש לה זכות סירוב ראשונה לכל הצעה שנתיים מסיום ההסכם.

לאחר מכן  התקיימה שיחה עם נציג חברת חדיף שהסכים למחוק את הערות האזהרה במידה ותתקבל הצעה טובה יותר, גם בהתחייבות זו הם לא עמדו.

במשך 7 שנים לא הוגשו היתרים ולא בוצע דבר לקידום העסקה, מצד היזם חדיף.

בלית ברירה, נאלצו בעלי הדירות להגיש לבית המשפט תביעה ובמסגרתה לבקש להסיר את הערות האזהרה.

פסיקת בית המשפט :

בית המשפט המליץ על פי  בקשת בעלי הדירות  לבטל את הערות האזהרה עוד לפני מתן פסק הדין ובנוסף המליצה השופטת שלא ינסו לתבוע את בעלי הדירות.

חברת חדיף קיבלה את המלצת בית המשפט והסכימה לבטל את הערות האזהרה באופן מיידי.

בעלי הדירות לא קיבלו החזר כספי בגין ההליך המשפטי ועוה"ד מצד הדיירים פעלו על חשבונם. על מנת לא להגיע למצב דומה יש לגבות מהיזם הנבחר ערבות להוצאות משפטיות.

התמונה להמחשה בלבד

תמצית  ה"פ 26045-08-20 בנדלר ואח' נ' משה חדיף בנין והשקעות בע"מ ואחרים 7 פרברואר 2021

לפני כבוד השופטת עידית רבינוביץ'

המבקשים: בעלי הדירות בבן גוריון 136 רמת גן

המשיב: משה חדיף בנין והשקעות בע"מ

ב"כ המבקשים : עו"ד רוית סיני ועו"ד רפאל דלל

ב"כ המשיב עו"ד צבי חוברס ועו"ד אורי פוגל

סוגיית לוחות הזמנים היא אחת הסוגיות החשובות בעריכת הסכם עם היזם. הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות בכל הנוגע למועדים הקשורים להחלטות של רשויות התכנון.

פרוייקטי התחדשות רבים נתקעו ונתקעים בשל בעיות שונות הקשורות ליזם. שלעיתים מקורן בחוסר ניסיון מספיק שלו בתחום או מתוך רצון להיטיב את זכויותיו בפרויקט, ולעיתים גם חוסר ניסיון בעבודה מול גופי התכנון הרבים דרכם יש לעבור על מנת לקבל את היתר הבנייה, הדבר מוביל לכך, שדיירים שחתמו לפני שנים רבות על הסכם התמ"א, יתכן וינזקו כספית עקב השינוי בתנאי השוק לאורך הזמן או שחילופין ואבדו את האמון ביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל..

בתי המשפט כבר אמרו את דברם בעבר "בביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה לממד הזמן" וגם הוסיפו "בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן, אלא להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. הסכמתם להסכם תמ"א ניתנת על פי נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית".

לא יתכן שבעלי הדירות שחתמו הסכם עם היזם יהיו אלה שישלמו את המחיר על מחדליו של היזם, ויהפכו לשבויים בידיו עד בלי קץ

לכן חשוב להקפיד שההסכם יכלול סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד שמוגדר היטב על ידי הצדדים, לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
10/17/2022

הילד הכחול הוא אני

הילד הכחול הוא אני סיפורה של נורית משה שהגשימה את החלום סיפורו של הילד הכחול ישב לנורית משה עמוק בלב, במשך שנים רבות, עד שהעזה להוציאו לאור. הסיבה לכך היא שלמרות שכל אחד שהוא קצת […]
02/24/2022

הכירו את מיי באנדלס, מיזם ישראלי חדש המחבר באופן ישיר בין היצרנים לצרכנים

הכירו את מיי באנדלס מיזם ישראלי חדש המחבר באופן ישיר בין היצרנים לצרכנים שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter   פלטפורמה דיגיטלית ישראלית פשוטה לתפעול מציעה למשתמשים לרכוש חבילות […]
08/31/2022

מיומנויות כתיבה ידנית ואיתור קשיי כתיבה

המקור ללקויות כתיבה השונות הוא נוירולוגי, לכן, חשוב לאבחן את מקור הבעיה באופן מקצועי
11/03/2022

גאווה מקומית

גאווה מקומית איך הצליחה פיצרייה מקומית ברמת גן להפוך לסיפור סינדרלה מעורר השראה, עם הכרה בינלאומית וחדירה למקום מכובד בחמישייה הפותחת של הסניפים המובילים והמצליחים ביותר בעולם של רשת הפיצריות הבינלאומית פאפא ג’ונס, המונה מעל […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן