fbpx

הסכם תמ"א 38 אינו חתונה קתולית

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

מה קורה במקרה שהיזם חתם מול דיירים על הסכם תמ”א 38 הריסה ובניה והעיריה לא אישרה לו מה שביקש?

הרקע:  ב 16.2.2014 נחתם הסכם תמ”א 38 הריסה ובניה  בין 9 בעלי דירות  לבין חברת חדיף  בכתובת בן גוריון 136 רמת גן  בכפוף לאישור היתרים לבניית 42 דירות ובהתאם לכך תמורות. כמו שנהוג בתחום לאחר החתימה נרשמו הערות אזהרה על דירות הבעלים לטובת היזם.

לאחר שינוי מדיניות בעיריית רמת גן לא אושרו 42 דירות אלא רק 32  ולכן הפרויקט לטענת היזם לא היה כלכלי והוא פנה אל הבעלי הדירות וביקש להפחית את התמורות.

ההסכם המשפטי בנוי כך, שאם אחד מהתנאים המתלים, לא יתקיים- לא יהיה למי מהצדדים טענה לצד השני.

הדיירים לא הסכימו להפחית בתמורות שנקבעו בהסכם ולכן על פניו ההסכם לא מאפשר את קיום העסקה.

חברת חדיף הודיעה במייל ובעל פה שההסכם בוטל וניסתה לקבוע פגישה כדי לדון בתמורות חדשות. לאחר מכן, שלחה נספח שאמור לבטל את ההסכם ולהציע תמורות חדשות.

בעלי הדירות, כאמור, הודיעו שהם לא מעוניינים בהסכם החדש, ונוצר נתק של שנתיים לאחר מכן.

משנת 2019 ניסו בעלי הדירות להסיר את הערות האזהרה שיש ליזם על דירותיהם ונתקלו בסירוב מצד חברת חדיף שטענה שיש לה זכות סירוב ראשונה לכל הצעה שנתיים מסיום ההסכם.

לאחר מכן  התקיימה שיחה עם נציג חברת חדיף שהסכים למחוק את הערות האזהרה במידה ותתקבל הצעה טובה יותר, גם בהתחייבות זו הם לא עמדו.

במשך 7 שנים לא הוגשו היתרים ולא בוצע דבר לקידום העסקה, מצד היזם חדיף.

בלית ברירה, נאלצו בעלי הדירות להגיש לבית המשפט תביעה ובמסגרתה לבקש להסיר את הערות האזהרה.

פסיקת בית המשפט :

בית המשפט המליץ על פי  בקשת בעלי הדירות  לבטל את הערות האזהרה עוד לפני מתן פסק הדין ובנוסף המליצה השופטת שלא ינסו לתבוע את בעלי הדירות.

חברת חדיף קיבלה את המלצת בית המשפט והסכימה לבטל את הערות האזהרה באופן מיידי.

בעלי הדירות לא קיבלו החזר כספי בגין ההליך המשפטי ועוה”ד מצד הדיירים פעלו על חשבונם. על מנת לא להגיע למצב דומה יש לגבות מהיזם הנבחר ערבות להוצאות משפטיות.

התמונה להמחשה בלבד

תמצית  ה”פ 26045-08-20 בנדלר ואח’ נ’ משה חדיף בנין והשקעות בע”מ ואחרים 7 פרברואר 2021

לפני כבוד השופטת עידית רבינוביץ’

המבקשים: בעלי הדירות בבן גוריון 136 רמת גן

המשיב: משה חדיף בנין והשקעות בע”מ

ב”כ המבקשים : עו”ד רוית סיני ועו”ד רפאל דלל

ב”כ המשיב עו”ד צבי חוברס ועו”ד אורי פוגל

סוגיית לוחות הזמנים היא אחת הסוגיות החשובות בעריכת הסכם עם היזם. הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות בכל הנוגע למועדים הקשורים להחלטות של רשויות התכנון.

פרוייקטי התחדשות רבים נתקעו ונתקעים בשל בעיות שונות הקשורות ליזם. שלעיתים מקורן בחוסר ניסיון מספיק שלו בתחום או מתוך רצון להיטיב את זכויותיו בפרויקט, ולעיתים גם חוסר ניסיון בעבודה מול גופי התכנון הרבים דרכם יש לעבור על מנת לקבל את היתר הבנייה, הדבר מוביל לכך, שדיירים שחתמו לפני שנים רבות על הסכם התמ”א, יתכן וינזקו כספית עקב השינוי בתנאי השוק לאורך הזמן או שחילופין ואבדו את האמון ביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל..

בתי המשפט כבר אמרו את דברם בעבר “בביצוע פרויקט תמ”א 38 יש חשיבות רבה לממד הזמן” וגם הוסיפו “בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן, אלא להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. הסכמתם להסכם תמ”א ניתנת על פי נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית”.

לא יתכן שבעלי הדירות שחתמו הסכם עם היזם יהיו אלה שישלמו את המחיר על מחדליו של היזם, ויהפכו לשבויים בידיו עד בלי קץ

לכן חשוב להקפיד שההסכם יכלול סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד שמוגדר היטב על ידי הצדדים, לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘ 

כתבות נוספות של המומחית

האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו?

קראו עוד »

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.

קראו עוד »

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו”ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו

קראו עוד »

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

“הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים”

קראו עוד »
No more posts to show
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
07/22/2022

“אני ‘תופרת’ לכל מתאמנת את מה שמתאים לגזרתה, מידותיה, צרכיה ורצונותיה!”

מאמנת הכושר ענבר חן – PEACH מפעל לחיטוב ישבנים
10/01/2021

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה בעשור האחרון מצאתי את עצמי במסע עצמי מרתק, בו למדתי את עשרת הדיברות הפרטיות שלי, אשמח לחלוק אותן אתכם מאחר ולי הן שינו את החיים אביגדור יזדי הנה עיקרי הדברים:  1. […]
04/15/2022

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה

שוברים את הראש לפסח? מתנות אפיקומן לכל המשפחה שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אביזרי שיער בדמותה של מיני מאוס מבית דיסני המארז של חברת […]
08/03/2018

המנות שיעשו לכם את הקיץ – פרויקט מיוחד

הקיץ הגיע שוב, הטמפרטורות בחוץ עולות, וצריך מנות שיעשו לנו קצת קריר בלב (אם לא בפה). מה מתחשק? אז ככה, מתחשק לאכול מנות קלילות, צבעוניות, ואולי אפילו מצננות. קבלו את מצעד המנות הכי מתאימות
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדשות העיר גבעתיים פלוס

בשורה משמחת לתושבי גבעתיים והישג אדיר לרן קוניק ועיריית גבעתיים, בית המשפט קבע שבמכבי נקטו במהלך לא חוקי של אפליית תושבי העיר

חדשות העיר גבעתיים פלוס בשורה משמחת לתושבי גבעתיים והישג אדיר לרן קוניק ועיריית גבעתייםבית המשפט קבע שבמכבי נקטו במהלך לא חוקי של אפליית תושבי העיר בית הדין קבע שקופ”ח “מכבי” נדרשת לאפשר לכלל מבוטחיה את

קראו עוד»
כתבות השער

“לאנשים טובים קורים דברים טובים”

“עשינו שנה היסטורית חלומית באירופה כשהגענו לפיינל פור עם כ-1200 אוהדי חולון שהגיעו לבילבאו. והשנה הסתיימה עם ‘דובדבן מתוק’ של האליפות כשניצחנו 7:1 בפלייאוף. לבוא ממקום רביעי, לנצח את הפועל ירושלים ולקחת אליפות, זה שאפו גדול לכולם”

קראו עוד»
חדשות הרכב פלוס

אלפא רומיאו טונאלה בישראל
קרוסאובר איטלקי מעוצב עם מנוע טורבו ותגבור הנעה חשמלי

אלפא רומיאו טונאלה בישראלקרוסאובר איטלקי מעוצב עם מנוע טורבו ותגבור הנעה חשמלי רום אלוף שיתוף ב whatsapp שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב twitter קבוצת סמלת יבואנית אלפא רומיאו לישראל השיקה את האלפא

קראו עוד»
חופש ופנאי

מסיבת תה בבוסטון

MIT האוניברסיטה הטכנולוגית המובילה בעולם הטבה מסיבת תה בבוסטון ד”ר נגה רוזנפרב נובמבר 2019 שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter טיול לבוסטון בירת מדינת מסצ’וסטס

קראו עוד»
אולם המשפט

ביטול פסק דין? כל מה שחשוב לדעת

.עקרון עשיית הצדק מהווה נדבך בסיסי בהחלטות בתי המשפט. השאלה רלבנטית במיוחד במקרים בהם נפסקו פסקי דין בהיעדר הגנה משפטית, או במקרים בהם לא ניתן לערער עוד על פסק הדין, אולם מתעוררות נסיבות המצריכות את שינוי הפסיקה

קראו עוד»
//טור דעה

מי בכלל צריך את תאגידי המים?

אלה אותם מים ורק המחיר שאנחנו משלמים מאמיר בעשרות אחוזים
הקמת התאגידים נבעה מכשל בהתנהלות הרשויות המקומיות ומאז הקמת תאגידי המים אנו משלמים הרבה יותר על אותם המיםהצרכנים?

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

תאי קינון לציפורים הוצבו בפארק גבעתיים כחלק מהצעדים לשימור הטבע העירוני

חדשות העיר גבעתיים פלוס תאי קינון לציפורים הוצבו בפארק גבעתיים כחלק מהצעדים לשימור הטבע העירוני   צילום: דוברות עיריית גבעתיים שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter הבנייה הרוויה

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

להקות נעורי גבעתיים במופע סיום השנה: 25 שנות יצירה לעברי לידר

חדשות העיר גבעתיים פלוס להקות נעורי גבעתיים במופע סיום השנה 25 שנות יצירה לאמן והיוצר המוכשר- עברי לידר צילום: דוברות עיריית גבעתיים שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן