03/04/2025
03/04/2025
יום חמישי, 03 באפריל 2025
כתבות השער

"הניסיון הרב שצברתי בייצוג דיירים - משרת את האינטרס שלהם במיוחד בתקופה כזו"

ראיון עם עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני

הילה כהן

צילום: איציק רובין

 

ספטמבר 2024 | ראש השנה תשפ"ה

 

שתפו:

הסחרור הבטחוני שבו אנו נמצאים ערערו גם את עולם הנדל"ן. פרויקטים של התחדשות עירונית, מייצרים פתרונות לבעיות המיגון בבניינים הישנים כמו גם פתרונות איכותיים למצוקת הדיור באזורי ביקוש. המציאות הזו לימדה אותנו כמה חשוב לקדם פרויקט התחדשות עירונית. "מיגון הדירות והמרחבים מוסיפים לביטחון האישי ועשויים אפילו להציל חיים", מסבירה עו"ד רוית סיני, מומחית להתחדשות עירונית, "במקביל, חוסר הוודאות דורש להיערך נכון  כדי לדאוג שהפרויקט יצא לדרך ויצליח, ושכולם ירוויחו ויצאו מרוצים. המלחמה הפכה את קידום הפרויקטים לאתגר גדול עוד יותר".

עו"ד רוית סיני מתמחה בתחום הנדל"ן למעלה מ-25 שנה, בהן ליוותה עשרות רבות של פרוייקטים. היא גדלה בחיפה, עם הורים שחינכו אותה להאמין בעצמה וכבר מגיל צעיר שאפה לעשות דברים מיוחדים ולא ללכת אחרי העדר. כשהשתחררה מהצבא החלה ללמוד פסיכולוגיה ובעקבות סידרת הטלוויזיה 'המרוץ אחר הגלימה' הבינה שהיא חייבת ללמוד משפטים. "בתחילה חשבתי שאפנה לתחום של ייצוג חברות עסקיות גדולות, אולם כעבור כשנה הבנתי שאני טובה בלדבר עם אנשים, להבין אותם ומה הצורך שלהם להתנהל כפי שהם מתנהלים. הספיקה לי פניה אחת של לקוחה – שביקשה שאעזור לה להתמודד עם הקשיים בנישואיה על מנת להבין שתחום האישות (גירושין, ירושות) הוא תחום שנועד עבורי. במשרדי כעו"ד טיפלתי רק במקרים בהם יכולתי להביא את בני הזוג להסכם גירושין באמצעות גישור או פישור ולא זוגות שרצו 'מלחמה'" היא מספרת.

"בהמשך, הנדל"ן בחר בי! באחד המקרים בהם טיפלתי בהליך גישור התבקשתי לטפל גם בפרוייקט תמ"א 38. השנה היתה 2010 ולא היה לי מושג על מה מדובר ומה זה בכלל תמ"א 38. הסברתי בנימוס שאעזור בכך שאאתר עו"ד שמתמחה בתחום וכך היה. איתרתי עו"ד וקבעתי לו פגישה עם נציגות הבניין. עו"ד לא הגיע וכך נותרתי מול שבעה דיירים שמבקשים לקבל תשובות. התנצלתי, חזרתי הביתה, נעזרתי בבעלי שהיה שמאי מקרקעין מנוסה והתחלתי לקרוא וללמוד את התחום. העסקה הזאת הובילה לעוד עסקה וכך התחלתי לנהל באמצעות צוות מומחים עבור הדיירים עשרות פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובניה ופינוי בינוי.

ההבדל בין עו"ד נדלניסט לעו"ד דיירים במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי הוא עצום. התמזל מזלי, למדתי לנהל את הפרויקטים נכון באופן יעיל, שקוף ושיוויוני. אם פונים אלי דיירים, אני מבטיחה להם ומתחייבת שתוך חצי שנה עד 8 חודשים אנחנו מסיימים את ההסכם מול יזם. ואכן, השיטה שלי עובדת" מסבירה רוית. "מעו"ד דיירים נדרשות תכונות נוספות צריך להיות אדם טוב וישר, צריך להיות חבר, פסיכולוג, מפשר, מגשר ואוזן קשבת. עו"ד שמנהל את התהליך עבור הדיירים, חייב להיות עו"ד בגובה העיניים, בלי אגו, חייב להיות זמין לכל בעיה או תקלה בין הדיירים, חייב להיות קשוב עם המון סבלנות כי לרוב כל הבעיות שקיימות הן עקב יחסי אנוש בין הדיירים ללא קשר לעסקה עצמה.

"פרויקטים של התחדשות עירונית, מייצרים פתרונות לבעיות המיגון בבניינים הישנים כמו גם פתרונות איכותיים למצוקת הדיור באזורי ביקוש"

הסבירי בבקשה כיצד הניסיון הרב שלך בפרויקטים של התחדשות עירונית משרת את האינטרס של הדיירים?

"תפקיד עו"ד הדיירים הוא התפקיד הכי חשוב בתהליך. זהותו  ממש יכולה להשפיע אם הפרויקט יצליח או יכשל. עורכי הדין הם אלו שבפועל 'מחברים' את הפרויקט. אני זו שמנווטת את הפרויקט וכשצריך יודעת גם להיות 'הפסיכולוגית' של הדיירים. השילוב של הצורך להביא את הפרויקט לידי מימוש והרצון של בעלי דירות להשיג הרבה יותר מהיזם מחייבים ניסיון רב וגישה מכילה. כדי לממש זאת אני חייבת להיות אסרטיבית מחד, ומאידך לדבר בגובה העיניים עם הדיירים ולדעת לפתור בעיות וכמובן לפעול בשקיפות והוגנות."

 

"תפקיד עו"ד הדיירים הוא התפקיד הכי חשוב בתהליך. התחדשות עירונית. זהותו ממש יכולה להשפיע אם הפרויקט יצליח או יכשל. עורכי הדין הם אלו שבפועל 'מחברים' את הפרויקט"

כיצד תהליך ההתחדשות העירונית משפיע על בעלי הדירות?

"בעלי הדירות צריכים להבין שיש להם זכות להישאר בעלים של הנכס המחודש, אך גם חובות מסוימות כלפי הפרויקט. חשוב שיהיה להם ליווי משפטי נכון, כמו זה שאני מספקת ללקוחות, כדי לוודא שכל זכויותיהם נשמרות בצורה הטובה ביותר."

איך תשפיע פקיעת תוכנית תמ"א 38 על שוק ההתחדשות העירונית?

"בעקבות ירי הטילים במלחמה, סימני השאלה סביב התוכנית התחלפו בסימני קריאה. המשמעות של הפקיעה: לא ניתן להגיש תוכנית להתחדשות בניין בודד מכוח התמ"א. כאלטרנטיבה עדכנית לתמ"א, ניצבת חלופת שקד, תוכנית ביוזמתה של שרת הפנים לשעבר, איילת שקד. עיקריה: תוספת זכויות בנייה בפרויקטים; הקצאת חלק משטחי הפרויקטים לשימוש ציבורי; גביית היטל השבחה; וכן קיצור הביורוקרטיה, כך שאישור הפרויקט ישמש גם היתר בנייה בנוסף, לצד חלופת שקד, מקדמות רשויות מקומיות תוכניות ייעודיות להתחדשות בניינית בשטחן. התוכניות הללו מבקשות לאפשר את המשך התחדשות המרקם העירוני, בדגש על בניינים נקודתיים שאינם יכולים להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי מתחמי. עם כל הכבוד, אני סבורה שהחלופות המוצעות לתמ"א אינן מספקות, ויש להאריך את התוכנית."

מה חשוב לדיירים לדעת לפני שהם חותמים על חוזה מול יזם? 

"חשוב לוודא שהתמורות הוגנות לכל הדיירים ושהחוזה מסדיר את כל הפרטים החשובים, במיוחד את לוחות הזמנים ואחריות היזם. ייעוץ משפטי נכון, כמו שאני מספקת ללקוחותיי, מוודא שכל הפרטים מטופלים ואין הפתעות בהמשך הדרך."

רוית סיני עם איציק רובין

איך המלחמה משפיעה על קידום הפרויקטים?

״השינוי המתבקש הוא טיפול בזמן הוצאת ההיתרים. אמנם הוכנס תיקון שמנסה לזרז את ההיתרים אולם זה בעיני לא יהיה יעיל ולא אפקטיבי. הבעיה הגדולה היא שבפועל לכל פרויקט ממוצע לוקח 10-15 שנים לקבל היתר! אם לא נעשה שום שינוי – לא עשינו דבר לטובת האזרחים לא ברמת ההטבה או המיגון. אנחנו מספקים ללקוחותינו ביטחון שהפרויקט יתקדם למרות האתגרים בשוק. הצוות המשפטי שלי מתמחה במציאת פתרונות יצירתיים שיעזרו להתקדם מבלי להיתקל בקשיים נוספים. ניסיון רב במקרים כאלו הוא הכרחי, וזו בדיוק הסיבה שלקוחותיי סומכים עלי."

 

המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
Shape
Shape
אולי יעניין אותך
יזמות ושווק נדל"ן // נטע עדני

אמנות בין גבעות

בגבעת קוזלובסקי, ברחוב המרי, נמצאת
הנקודה היפה ביותר של העיר גבעתיים –
תצפית מרהיבה הפונה למערב, המאפשרת
צפייה פנורמית מרשימה של העיר תל
אביב

קראו עוד »
כתבות השער
Shape
Shape

המדריך להזמנות

10/18/2020

לאכול טוב וגם לעשות טוב

'באזז'  דיינר אמריקאי בגבעתיים כמה חיכינו ליום הזה שבו יפתח בגבעתיים דיינר אמריקאי אמיתי, כזה שמגיש אוכל טוב ומושחת וכמה שמחנו ששמענו על "באזז"! הזמנו משלוח לשני רעבים והוא הגיע במהירות (זה בגבעתיים, זוכרים?). המבורגר
11/27/2020

חגיגת בריושים

חגיגת בריושים ליאה דביר פיצחה את הסוד לסופגנייה המושלמת שעשויה מבצק בריוש ואפויה בתנור וכך אפשר ליהנות בלי נקיפות מצפון. למי שעדיין מעדיף את הסופגניה בגירסה המקובלת ניתן להזמין אצלה גם סופגניות מטוגנות. בתוך בצק
12/24/2020

אריק מכין חומוס טוב באהבה ותשוקה גדולה

האהבה של אריק להכנת חומוס היא כמו האהבה למוזיקה ונגינה. הרכיבים שונים אבל היעד זהה: טעם טוב, תשוקה ואהבה אריק מכין חומוס טוב באהבה ותשוקה גדולה אריק לבנת הוא מוזיקאי, אמן ויוצר. לצד המוזיקה, הוא
11/27/2020

חגיגה מתוחכמת

חגיגה מתוחכמת שגיב מלול הוא שף קונדיטור שפתח פטיסרי וקרא לה על שם בתו ליאן. הסופגניות שלו מעולות וזכו אצלינו לצל"ש, כאלה שענו על כל הציפיות! גודל אידיאלי, בצק אוורירי כמו ענן, מפוצצות במילוי מתוחכם
07/29/2021

עולם פטיסרי מתוק ובריא

הדיאטנית והקונדיטורית תמר שילון מציעה ב'שייפ פטיסרי' מגוון קינוחים איכותיים מבוססי חלבון וסיבים תזונתיים המותאמים לתזונה נכונה ומאוזנת. הקינוחים עשויים מחומרי גלם איכותיים ביותר
10/19/2022

המקרונים של התאומות הם קפיצה לפריז

המקרונים של התאומות הם קפיצה לפריז קארן ודבורה הן אחיות תאומות שהגיעו לכאן היישר מפריז (צרפת). הן אוטודידקטיות, מקרונים הם התשוקה שלהן. הן פתחו את החנות שלהן "טווינסקייקס" לפני 6 שנים, הן מציעות מקרונים פרווה
09/06/2020

פרלינים בעבודת יד – טעמים מעולם אחר

אמיליה שוקולד – האקדמיה הישראלית לשוקולד רונן אפללו הוא שוקולטייר ישראלי עטור זכיות בינלאומיות שהפרלינים שלו הם הדבר הכי קרוב לשלמות שאפשר לתאר. כל פרלין טעמו כטעם גן עדן, נימוח, מתמוסס בפה ומשאיר טעם של

מצטרפים למגזין מעורר מחשבה ומהנה

מנוי בהטבה ללא תשלום למגזין 'גבעתיים פלוס'

מנוי בהטבה ללא תשלום למגזין 'רמת גן פלוס'

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן