11/10/2024
11/10/2024
יום שישי, 11 באוקטובר 2024
עורכת הדין רוית סיני
בצל משבר הקורונה טבעי שתשומת-הלב התקשורתית והציבורית מופנית אל מערכת הבריאות ואל שוק התעסוקה. ההשלכות המיידיות של משבר הקורונה הן כמובן החשש והטיפול בתחלואה ההמונית וזינוק בשיעור הבלתי מועסקים.
לעומת זאת, תחום ההתחדשות העירונית המאופיין בתהליכים ממושכים וארוכי טווח, יספוג פגיעה מאוחרת ולכן בשנים הקרובות צפוי מחסור חמור בהיצע הדירות .
התמונה שאני פוגשת בשטח היא שהרבה דיירים רוצים לנצל עכשיו את חלון ההזדמנויות ולממש את ההטבה שהמדינה העניקה לבעלי הדירות בבניינים הישנים – הם להוטים יותר לחתום על עסקאות למרות הקשיים בעקבות המשבר.
בישראל, ההחלטה על הריסת בניינים ישנים או לחילופין חיזוק ושיפוץ יסודות המבנים למעשה אינה זכות אלא צורך אזרחי ובטיחותי אמיתי.
אחרי הכל, אנו ממוקמים באזור השבר הסורי אפריקאי, הידוע בפעילות סיסמית אינטנסיבית, הבאה לידי ביטוי ברעידת אדמה קטלנית אחת לפחות כל 100 שנה. זו שהייתה ב-1927 בארץ ישראל, גרמה להרס ונזק כבד מאוד בנפש ולרכוש הכולל מאות הרוגים ואלפי פצועים למרות שבאותה תקופה חיו בארץ ישראל רק כמה מאות אלפי תושבים. במציאות הנוכחית, כשרק במטרופולין גוש דן חיים מעל 2 מיליון תושבים, מספר ההרוגים והנפגעים עלול להגיע לרבבות והנזק הכלכלי עלול אפילו למוטט את המשק הישראלי.
אכן המשבר משפיע על עולם הנדלן וההתחדשות העירונית: הסגר מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בניה, מחירי הגלם יעלו, החופשה שנכפתה על העיריות מקשה לקדם הליכי תכנון ורישוי מול הרשויות, כל אלו מביאים את הציבור לחשוש לקנות ולהתחייב להחזר תשלומי משכנתא.
לכאורה אמור להיות קיפאון – אבל בעלי דירות שרוצים להרוויח ולצאת נשכרים, חייבים דווקא עתה להתקדם להסכם מול יזם ולא להמתין. לפני שתצוץ תוכנית חלופית, אם בכלל.
לבעלי הדירות אין שום סיכון או הוצאה כספית בהתקשרות מול יזם. היזם בעסקאות של התחדשות עירונית משלם את כל הוצאות הפרויקט עבורם.
חשוב לזכור, מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר בתשובתו שהחלטה כי תמ"א 38 תבוטל באוקטובר 2022 לא תשתנה למרות שמשבר הקורונה שינה את המציאות שהייתה מוכרת כאשר התקבלה ההחלטה על ביטול התוכנית.
לכן עצתי היא לקדם ולהתקדם ככל הניתן – על מנת לנצל את המצב ואת הזמן הדחוק שנותר עד שנת 2022 שבו נקבע כי תסתיים תקופת תמ"א 38.
המדיניות של ראשי הערים היום היא שתוכנית התמ"א שתהיה נקודתית לבניין בודד או שניים תפחת. כבר היום ערים מרכזיות קבעו מדיניות תכנונית של מתחמים ולא מאשרים באזורים רבים לבצע הריסה של בניין אחד בלבד, אלא במקרים שבהן לא ניתן לצרף בניינים סמוכים.
העובדה הזו, למעשה מגבירה את הקושי בהשגת הסכמות מצד בעלי הזכויות ומעכבת את התקדמות קצב ההתחדשות העירונית. לאחרונה הביע היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו נגד מדיניות זו במסגרת עתירה של התאחדות הקבלנים נגד עיריית רמת גן שמבקש לבטל את התמ"א וטוען כי מסמך המדיניות שאישרה עיריית ר"ג אינו סביר ואינו מידתי. מקווה שעמדה זו שבה אני תומכת תגדיל את הסיכוי להציל את התמ"א מחדלון.
בנוסף, אני מניחה שעצם העובדה שברמת גן ובגבעתיים קבעו נוסחה קבועה לתמורות שמקבלים הדיירים – תמורה של 12 מ"ר לכל דייר ולא ניתן יהיה לצפות ליותר – מקילה על התהליך של הגעה להסכמות. עיכובים רבים נובעים מעניין זה.
ניסיון נוסף לקידום הפרויקטים, מגיע ממשרד המשפטים שהגיש הצעה להורדת אחוז החסימה בפרויקטים שנדרשים 80% לרוב של 67% בלבד- זה יהיה שינוי משמעותי ואכן יביא להרבה פרויקטים שכרגע "תקועים" להתקדם.
אני ממליצה לכל הקוראים: אל תמהרו להתקדם לפני שיש לכם עו"ד מנוסה שיודע להסביר לכם למה אתם נכנסים ומהן ההשלכות לעסקה. זוהי עסקה לא פשוטה שבה הדייר במסגרת הריסה ובניה ופינוי בינוי – מסכים שיהרסו לו את הבית ומפנה את ביתו.
ובמקביל, אני פונה לכל אותם בעלי דירות שדשדשו ובפועל התקדמות הפרויקט התעכבה, ונטו להסתכל על הדברים הקטנוניים, להבין שהעיקר שכולנו נהיה בריאים ונרוויח בית חדש שיהווה לנו עוגן ובטחון.
הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
