fbpx
אוולטיס, מדרגות לגן עדן. מבחן דרכים לסובארו אוולטיס
דצמבר 15, 2020
כמעט חצי מהאנשים עם מוגבלויות לא מצליחים לכסות את ההוצאות החודשיות של משק הבית
דצמבר 18, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו?

עורכת הדין רוית סיני

אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה שניתנה להם וחלק לא. כלומר, חלק מהדיירים הרחיבו )בהיתר כדין( ובנו עוד 20 מ”ר או 40 מ”ר לדירות הקיימות וחלק מהדיירים לא ניצלו זאת ונותרו עם גודל דירה מקורי וזכויות בלתי מנוצלות. במקרה שלמתחם כזה, מגיע יזם ומגיש הצעה הכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת, טוענים אותם דיירים שלא הרחיבו את הבניה שמגיע להם לנצל את זכויות הבניה ועל היזם לבנות להם את אותם הרחבות שהם עצמם לא ניצלו על חשבונו. מקרה זה מייצג לא מעט פרויקטים שעומדים “תקועים” כאשר אין הסכמה, בין היזם לשאר הדיירים. יצד מחשבים את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי? בעיה זו הגיעה לועדת ערר, שעשתה סדר וקבעה מה הבסיס לחישוב הזכויות שמגיעות ליזם ומה גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו.מדובר היה בבניין ישן במזכרת בתיה שהעירייה איפשרה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון הרחבה של עד 43 מ”ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את זכויות ההרחבה ולא ניצל אותן. ועדת ערר עשתה הבחנה בין פרויקט חיזוק להריסה ובניה וקבע שבמסלול חיזוק ושיפוץ (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), סעיף 13 לתמ”א 38 קובע כי לא ניתן ליהנות מניצול הזכויות מכוח תוכניות תקפות ובמקביל ם מכוח התמ”א. יש לבחור בין התוכנית של ההרחבות או תוכנית התמ”א הגבוה מבינהן.

עו”ד רוית סיני

כלומר אם לפי התמ”א זכאי אותו בעל דירה שלא הרחיב לקבל 25 מ”ר ותוכנית ההרחבה מקנה לו להרחיב ב 43 מ”ר – האופציה שיבחר היא לקבל 43 מ”ר במקום תוספת התמ”א. באופן הזה, לא יאשרו לדיירים שלא ניצלו את הזכויות לנצל אותן ובנוסף לקבל עוד מטרים מכוח התמ”א. עוד קבעה ועדת הערר כי יש להפריד בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ”א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ”ר מכוח התמ”א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ”א, לפי הגדול מבניהם. במקרה זה הגדול מבניהם הוא תוכנית
ההרחבות, ועל כן הותר להם להוסיף עד 43 מ”ר לדירה שלא הורחבה.
לדוגמא, אם בקומה אחת כיום קיימות שתי דירות בנות 100 מ”ר כל אחת, (שהרחיבו את דירתם וניצלו את זכויות הבניה( שטח הקומה החדשה מכוח התמ”א יהיה בהיקף 250 מ”ר. 100 מ”ר לכל דירה+ 25 מ”ר תוספת מכוח התוספת של התמ”א, כפול 2 דירות. ונניח שבקומה מעל, ישנן שתי דירות שלא ניצלו את הזכויות שלהן והן כיום 80 מ”ר, הם אמורות לקבל תוספת של 43 מ”ר מכוח ההרחבה ולא התמ”א– מכאן שהקומה החדשה תהיה 80+43 כפול 2- שטח הקומה החדש יהיה 246 כעת, אם ניתנו לדירות הקיימות, שלא הרחיבו, תוספת של 43 מ”ר -מכאן שהקומה אמורה להתרחב בהתאם, והיזם אמור לקבל בקומות מעל את אותו שטח של הרחבה ועדת ערר קבעה, שביחס לקומות החדשות שייבנו מעל הקומות הקיימות – יהיה שטח הקומה מורכב משטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר הניתן להרחבה מכוח התמ”א.
ולכן נוצרת בעיה, כי אם מאפשרים לדיירים לבחור בין התוכנית המיטיבה עימם – שטח הקומות לא יהיה אותו שטח כי התוספת שמוסיפים לדיירים – לא שווה.זאת, מאחר שועדת הערר קבעה שלחלק מהדירות הישנות יוספו 43 מ”ר מכוח תוכנית ההרחבות, ולא 25 מ”ר מכוח התמ”א. לכן יוצא שלא ברור איך לחשב את הקומות החדשות. הדיירים טענו, כי קומות התמ”א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ”א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.
ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות
הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל 25- מ”ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבו). בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר. במקרה של הריסה ובניה, העניין יותר מורכב. כאמור היקף הזכויות לפרויקט, נקבע בהתאם למדיניות של העיריה מכח תוכניות
קיימות, במקרה של פרויקט במיקום טוב בתל אביב, שיש ליזם סה”כ 3000 מ”ר לבניה )לאחר שהבניין נהרס( ויש לו 15 דירות קיימות שחלקן הרחיבו וחלקן לא, הוא יצטרך כדי שהפרויקט יחס כלכלי של 1:2 כלומר, הוא יכול, להציע מקסימום, לדיירים הקיימים 1,500 מ”ר בלבד.
ככל שיהיו דיירים שירצו לקבל את זכויות ההרחבה שהם לא מימשו- לא יהיה פרויקט כי המשמעות היא שהיזם יצטרך לתת לדיירים מעל 1,500 מ”ר ואז לא תהיה לו כדאיות כלכלית.

 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה”ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


יולי 22, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יולי 3, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
פברואר 15, 2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה עורכת […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה עורכת הדין רוית סיני החברה היזמית ש. גזית ייזום […]
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו עורכת הדין רוית סיני הסקר […]
אוגוסט 28, 2020

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

  בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים […]
אוגוסט 12, 2020

הכנסת בדרך להטלת פצצה: חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית

הכנסת בדרך להטלת פצצה חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית עורכת הדין רוית סיני הכנסת החלה לעגן בחקיקה הליך של “פרה-רולינג”, לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות להתחדשות עירונית. אם אתם מתכננים לחזק את הבניין שלכם […]
יוני 11, 2020

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים”

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים“ עורכת הדין רוית סיני בצל משבר הקורונה טבעי שתשומת-הלב התקשורתית והציבורית מופנית אל מערכת הבריאות ואל שוק התעסוקה. ההשלכות המיידיות של […]
יוני 9, 2020

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה עורכת הדין רוית סיני ימי משבר הקורונה הכניסו את המשק לקיפאון. מתוך רצון למנוע את התפשטות הווירוס, משרדי הממשלה פרסמו הנחיות, הוראות וצווים לשעת חירום המגבילים את […]
מאי 2, 2020

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה?

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה? המצב הנוכחי וקצב התקדמות התהליכים יגרום לעיכובים בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית. עורכת הדין רוית סיני נגיף הקורונה וכניסת המשק למצב קיפאון הוא אתגר אמיתי לכל תחום ההתחדשות […]
נובמבר 14, 2019

קריאת ההשכמה לזירוז התמ”א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה, חייבים לצאת לדרך!

קריאת ההשכמה לזירוז התמ”א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה, חייבים לצאת לדרך! 14 שנים לאחר שחוקק חוק החיזוק, בעלי דירות מודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות מתהליך של חיזוק בלי שישלמו שקל. […]
ספטמבר 18, 2019

“מרבית הדיירים לא מודעים לזכויות שלהם ומפסידים כספים רבים וזכויות שהמדינה הקציבה להם”

“מרבית הדיירים לא מודעים לזכויות שלהם ומפסידים כספים רבים וזכויות שהמדינה הקציבה להם” לרגל הוצאת ‘המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי’ של עו”ד המצליחה רוית סיני, נפגשנו עימה לשיחה על התחדשות, דיירים ויזמים, ועל השפעתו של […]


Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!


רחוב ז'בוטינסקי 7 (מגדל משה אביב) קומה 53.

טלפון : 03-5188886 |  פקס : 03-5188887 | מייל : office@dineymishpaha.co.il

 www.dineymishpaha.co.il/


 

דילוג לתוכן