fbpx
אוולטיס, מדרגות לגן עדן. מבחן דרכים לסובארו אוולטיס
דצמבר 15, 2020
כמעט חצי מהאנשים עם מוגבלויות לא מצליחים לכסות את ההוצאות החודשיות של משק הבית
דצמבר 18, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו?

עורכת הדין רוית סיני

אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה שניתנה להם וחלק לא. כלומר, חלק מהדיירים הרחיבו )בהיתר כדין( ובנו עוד 20 מ”ר או 40 מ”ר לדירות הקיימות וחלק מהדיירים לא ניצלו זאת ונותרו עם גודל דירה מקורי וזכויות בלתי מנוצלות. במקרה שלמתחם כזה, מגיע יזם ומגיש הצעה הכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת, טוענים אותם דיירים שלא הרחיבו את הבניה שמגיע להם לנצל את זכויות הבניה ועל היזם לבנות להם את אותם הרחבות שהם עצמם לא ניצלו על חשבונו. מקרה זה מייצג לא מעט פרויקטים שעומדים “תקועים” כאשר אין הסכמה, בין היזם לשאר הדיירים. יצד מחשבים את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי? בעיה זו הגיעה לועדת ערר, שעשתה סדר וקבעה מה הבסיס לחישוב הזכויות שמגיעות ליזם ומה גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו.מדובר היה בבניין ישן במזכרת בתיה שהעירייה איפשרה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון הרחבה של עד 43 מ”ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את זכויות ההרחבה ולא ניצל אותן. ועדת ערר עשתה הבחנה בין פרויקט חיזוק להריסה ובניה וקבע שבמסלול חיזוק ושיפוץ (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), סעיף 13 לתמ”א 38 קובע כי לא ניתן ליהנות מניצול הזכויות מכוח תוכניות תקפות ובמקביל ם מכוח התמ”א. יש לבחור בין התוכנית של ההרחבות או תוכנית התמ”א הגבוה מבינהן.

עו”ד רוית סיני

כלומר אם לפי התמ”א זכאי אותו בעל דירה שלא הרחיב לקבל 25 מ”ר ותוכנית ההרחבה מקנה לו להרחיב ב 43 מ”ר – האופציה שיבחר היא לקבל 43 מ”ר במקום תוספת התמ”א. באופן הזה, לא יאשרו לדיירים שלא ניצלו את הזכויות לנצל אותן ובנוסף לקבל עוד מטרים מכוח התמ”א. עוד קבעה ועדת הערר כי יש להפריד בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ”א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ”ר מכוח התמ”א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ”א, לפי הגדול מבניהם. במקרה זה הגדול מבניהם הוא תוכנית
ההרחבות, ועל כן הותר להם להוסיף עד 43 מ”ר לדירה שלא הורחבה.
לדוגמא, אם בקומה אחת כיום קיימות שתי דירות בנות 100 מ”ר כל אחת, (שהרחיבו את דירתם וניצלו את זכויות הבניה( שטח הקומה החדשה מכוח התמ”א יהיה בהיקף 250 מ”ר. 100 מ”ר לכל דירה+ 25 מ”ר תוספת מכוח התוספת של התמ”א, כפול 2 דירות. ונניח שבקומה מעל, ישנן שתי דירות שלא ניצלו את הזכויות שלהן והן כיום 80 מ”ר, הם אמורות לקבל תוספת של 43 מ”ר מכוח ההרחבה ולא התמ”א– מכאן שהקומה החדשה תהיה 80+43 כפול 2- שטח הקומה החדש יהיה 246 כעת, אם ניתנו לדירות הקיימות, שלא הרחיבו, תוספת של 43 מ”ר -מכאן שהקומה אמורה להתרחב בהתאם, והיזם אמור לקבל בקומות מעל את אותו שטח של הרחבה ועדת ערר קבעה, שביחס לקומות החדשות שייבנו מעל הקומות הקיימות – יהיה שטח הקומה מורכב משטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר הניתן להרחבה מכוח התמ”א.
ולכן נוצרת בעיה, כי אם מאפשרים לדיירים לבחור בין התוכנית המיטיבה עימם – שטח הקומות לא יהיה אותו שטח כי התוספת שמוסיפים לדיירים – לא שווה.זאת, מאחר שועדת הערר קבעה שלחלק מהדירות הישנות יוספו 43 מ”ר מכוח תוכנית ההרחבות, ולא 25 מ”ר מכוח התמ”א. לכן יוצא שלא ברור איך לחשב את הקומות החדשות. הדיירים טענו, כי קומות התמ”א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ”א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.
ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות
הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל 25- מ”ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבו). בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר. במקרה של הריסה ובניה, העניין יותר מורכב. כאמור היקף הזכויות לפרויקט, נקבע בהתאם למדיניות של העיריה מכח תוכניות
קיימות, במקרה של פרויקט במיקום טוב בתל אביב, שיש ליזם סה”כ 3000 מ”ר לבניה )לאחר שהבניין נהרס( ויש לו 15 דירות קיימות שחלקן הרחיבו וחלקן לא, הוא יצטרך כדי שהפרויקט יחס כלכלי של 1:2 כלומר, הוא יכול, להציע מקסימום, לדיירים הקיימים 1,500 מ”ר בלבד.
ככל שיהיו דיירים שירצו לקבל את זכויות ההרחבה שהם לא מימשו- לא יהיה פרויקט כי המשמעות היא שהיזם יצטרך לתת לדיירים מעל 1,500 מ”ר ואז לא תהיה לו כדאיות כלכלית.

 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה”ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה […]
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא […]
אוגוסט 28, 2020

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

  בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני כיום, כדי […]
אוגוסט 12, 2020

הכנסת בדרך להטלת פצצה: חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית

הכנסת בדרך להטלת פצצה חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית עורכת הדין רוית סיני הכנסת החלה לעגן בחקיקה הליך של “פרה-רולינג”, לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות […]
יוני 11, 2020

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים”

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים“ עורכת הדין רוית סיני בצל משבר הקורונה טבעי שתשומת-הלב התקשורתית והציבורית מופנית […]
יוני 9, 2020

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה עורכת הדין רוית סיני ימי משבר הקורונה הכניסו את המשק לקיפאון. מתוך רצון למנוע את התפשטות הווירוס, משרדי […]
מאי 2, 2020

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה?

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה? המצב הנוכחי וקצב התקדמות התהליכים יגרום לעיכובים בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית. עורכת הדין רוית סיני נגיף הקורונה וכניסת […]
נובמבר 14, 2019

קריאת ההשכמה לזירוז התמ”א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה, חייבים לצאת לדרך!

קריאת ההשכמה לזירוז התמ”א 38 בבניין שלכם כבר נשמעה, חייבים לצאת לדרך! 14 שנים לאחר שחוקק חוק החיזוק, בעלי דירות מודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות […]
ספטמבר 18, 2019

“מרבית הדיירים לא מודעים לזכויות שלהם ומפסידים כספים רבים וזכויות שהמדינה הקציבה להם”

“מרבית הדיירים לא מודעים לזכויות שלהם ומפסידים כספים רבים וזכויות שהמדינה הקציבה להם” לרגל הוצאת ‘המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי’ של עו”ד המצליחה רוית סיני, נפגשנו […]
יולי 25, 2019

ביטול תמ”א 38 – מה עושים?

ביטול תמ”א 38 – מה עושים? רבים מהדיירים שהחלו וניהלו מו”מ ארוך מול יזמים, בתקווה לזכות בבניין שלהם בהריסה ובניה, ואף חתמו על הסכם משפטי, נתקלים […]
יולי 25, 2019

אצלנו בבניין מתלבטים בנוגע לאופן ההתקדמות, מהם השיקולים המרכזיים?

אתם שואלים והמומחית עונה, אצלנו בבניין ברח’ ז’בוטנסקי בגבעתיים, מתלבטים בנוגע לאופן ההתקדמות, נשמח אם תוכלי לסכם בקצרה את השיקולים המרכזיים עו”ד רוית סיני – מהמובילים […]
יולי 20, 2019

אתם שואלים והמומחית עונה, מה תפקידו של עוה”ד המיצג את הדיירים מול היזם?

אתם שואלים והמומחית עונה, מה תפקידו של עוה”ד המיצג את הדיירים מול היזם? עו”ד רוית סיני – מהמובילים בישראל בתחום התחדשות עירונית עו”ד רוית סיני 31.5.2019 […]
יוני 4, 2019

שאלות ותשובות בנושא תמ”א 38 ופינוי בינוי בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

שאלות ותשובות בנושא תמ”א 38 ופינוי בינוי בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק ההליך בדרך להתחדשות עירונית עלול להסתבך ולהתעכב ולגרום להרבה עוגמת נפש. לכן מומלץ ללמוד מהניסיון […]
מאי 4, 2019

ארבע הקושיות בתמ”א 38

ארבע הקושיות בתמ”א 38 עו”ד רוית סיני תמ”א 38 היא תכנית ארצית שבאה לתת מענה לכל הבניינים הישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות […]
אפריל 4, 2019

תפקיד עו”ד הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד עו”ד הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית עו”ד רוית סיני אני שמחה לשתף את הקוראים בתשובות לשאלות שנשלחו אלי ונראות לי חשובות חסר לכם מידע? רוצים […]


Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.

דילוג לתוכן