fbpx
אוולטיס, מדרגות לגן עדן. מבחן דרכים לסובארו אוולטיס
12/15/2020
כמעט חצי מהאנשים עם מוגבלויות לא מצליחים לכסות את ההוצאות החודשיות של משק הבית
12/18/2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו?

עורכת הדין רוית סיני

אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה שניתנה להם וחלק לא. כלומר, חלק מהדיירים הרחיבו )בהיתר כדין( ובנו עוד 20 מ”ר או 40 מ”ר לדירות הקיימות וחלק מהדיירים לא ניצלו זאת ונותרו עם גודל דירה מקורי וזכויות בלתי מנוצלות. במקרה שלמתחם כזה, מגיע יזם ומגיש הצעה הכוללת תוספת של מטרים לכל דירה קיימת, טוענים אותם דיירים שלא הרחיבו את הבניה שמגיע להם לנצל את זכויות הבניה ועל היזם לבנות להם את אותם הרחבות שהם עצמם לא ניצלו על חשבונו. מקרה זה מייצג לא מעט פרויקטים שעומדים “תקועים” כאשר אין הסכמה, בין היזם לשאר הדיירים. יצד מחשבים את הזכויות שנשארו, בהינתן תוכנית ההרחבות שבוצעה באופן חלקי? בעיה זו הגיעה לועדת ערר, שעשתה סדר וקבעה מה הבסיס לחישוב הזכויות שמגיעות ליזם ומה גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו.מדובר היה בבניין ישן במזכרת בתיה שהעירייה איפשרה תוכנית המקנה לכל דירה בבניין הנדון הרחבה של עד 43 מ”ר. לפני כמה שנים ניתן היתר בנייה להרחבת הדירות בבניין, אולם חלק מבעלי הדירות לא מימש את זכויות ההרחבה ולא ניצל אותן. ועדת ערר עשתה הבחנה בין פרויקט חיזוק להריסה ובניה וקבע שבמסלול חיזוק ושיפוץ (בשונה ממסלול הריסה ובנייה), סעיף 13 לתמ”א 38 קובע כי לא ניתן ליהנות מניצול הזכויות מכוח תוכניות תקפות ובמקביל ם מכוח התמ”א. יש לבחור בין התוכנית של ההרחבות או תוכנית התמ”א הגבוה מבינהן.

עו”ד רוית סיני

כלומר אם לפי התמ”א זכאי אותו בעל דירה שלא הרחיב לקבל 25 מ”ר ותוכנית ההרחבה מקנה לו להרחיב ב 43 מ”ר – האופציה שיבחר היא לקבל 43 מ”ר במקום תוספת התמ”א. באופן הזה, לא יאשרו לדיירים שלא ניצלו את הזכויות לנצל אותן ובנוסף לקבל עוד מטרים מכוח התמ”א. עוד קבעה ועדת הערר כי יש להפריד בין זכויות הבנייה בכל קומה בבניין הקיים, לבין תוספת הקומות המתאפשרת מכוח התמ”א. עבור הקומות הקיימות נקבע כי דירות שמימשו את ההרחבה, זכאיות לתוספת 25 מ”ר מכוח התמ”א, ואילו דירות שטרם מימשו את ההרחבה, רשאיות לנצל את תוכנית ההרחבות או את תוספת התמ”א, לפי הגדול מבניהם. במקרה זה הגדול מבניהם הוא תוכנית
ההרחבות, ועל כן הותר להם להוסיף עד 43 מ”ר לדירה שלא הורחבה.
לדוגמא, אם בקומה אחת כיום קיימות שתי דירות בנות 100 מ”ר כל אחת, (שהרחיבו את דירתם וניצלו את זכויות הבניה( שטח הקומה החדשה מכוח התמ”א יהיה בהיקף 250 מ”ר. 100 מ”ר לכל דירה+ 25 מ”ר תוספת מכוח התוספת של התמ”א, כפול 2 דירות. ונניח שבקומה מעל, ישנן שתי דירות שלא ניצלו את הזכויות שלהן והן כיום 80 מ”ר, הם אמורות לקבל תוספת של 43 מ”ר מכוח ההרחבה ולא התמ”א– מכאן שהקומה החדשה תהיה 80+43 כפול 2- שטח הקומה החדש יהיה 246 כעת, אם ניתנו לדירות הקיימות, שלא הרחיבו, תוספת של 43 מ”ר -מכאן שהקומה אמורה להתרחב בהתאם, והיזם אמור לקבל בקומות מעל את אותו שטח של הרחבה ועדת ערר קבעה, שביחס לקומות החדשות שייבנו מעל הקומות הקיימות – יהיה שטח הקומה מורכב משטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר הניתן להרחבה מכוח התמ”א.
ולכן נוצרת בעיה, כי אם מאפשרים לדיירים לבחור בין התוכנית המיטיבה עימם – שטח הקומות לא יהיה אותו שטח כי התוספת שמוסיפים לדיירים – לא שווה.זאת, מאחר שועדת הערר קבעה שלחלק מהדירות הישנות יוספו 43 מ”ר מכוח תוכנית ההרחבות, ולא 25 מ”ר מכוח התמ”א. לכן יוצא שלא ברור איך לחשב את הקומות החדשות. הדיירים טענו, כי קומות התמ”א החדשות צריכות להתפרש על פני כלל השטח של הקומות הבנויות על הרחבותיהן, בין אם ההרחבה נעשית מכוח התמ”א, ובין אם נעשית מכוח תוכנית ההרחבות.
ועדת הערר לא קיבלה עמדה זו, וקבעה כי הקומות הנוספות ייבנו בהיקף שטח ששווה לשטח הדירות הקיימות, בתוספת 25 מ”ר לכל דירה בלבד. כך נוצר מצב בו הקומות העליונות לא יהיו בהיקף הקומות
הקיימות (אשר יורחבו בפועל מעבר ל 25- מ”ר לכל דירה, מכוח תכנית ההרחבו). בעלי הנכס עתרו על ההחלטה לבית המשפט המינהלי, אשר דחה את העתירה ואימץ את הכרעת ועדת הערר. במקרה של הריסה ובניה, העניין יותר מורכב. כאמור היקף הזכויות לפרויקט, נקבע בהתאם למדיניות של העיריה מכח תוכניות
קיימות, במקרה של פרויקט במיקום טוב בתל אביב, שיש ליזם סה”כ 3000 מ”ר לבניה )לאחר שהבניין נהרס( ויש לו 15 דירות קיימות שחלקן הרחיבו וחלקן לא, הוא יצטרך כדי שהפרויקט יחס כלכלי של 1:2 כלומר, הוא יכול, להציע מקסימום, לדיירים הקיימים 1,500 מ”ר בלבד.
ככל שיהיו דיירים שירצו לקבל את זכויות ההרחבה שהם לא מימשו- לא יהיה פרויקט כי המשמעות היא שהיזם יצטרך לתת לדיירים מעל 1,500 מ”ר ואז לא תהיה לו כדאיות כלכלית.

 

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה”ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
06/15/2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
05/19/2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
04/16/2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
03/22/2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
02/15/2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]


נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן