16/06/2024
16/06/2024
יום ראשון, 16 ביוני 2024

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט

בדרך כלל הנציגות מורכבת מבעלי דירות/חנויות שיש להם עניין להניע את התהליך והם נבחרים במסגרת אסיפת בעלים שמתכנסת לצורך כך. ההודעה על האסיפה אמורה להינתן לכל בעלי הדירות, גם לאלו שלא מתגוררים בבניין או במתחם, 14 יום לפחות, לפני מועד האסיפה.

טופס מינוי הנציגות (ראו דוגמא לטופס בספרי "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי"), חייב להיות ברור ומשפטי כדי למנוע בשלב מאוחר יותר בעיות מול הבעלים.

חשוב שאם ישנן חנויות או משרדים במתחם לוודא שיש נציג לחלק המסחרי של הבניין.

תפקיד הנציגות מתחיל עם תחילתו של ההליך ועד לסיומו, כלומר עד לשלב קבלת הדירות החדשות.

במקרים של פרויקטים הכוללים מעל 20 בעלים, כדאי שלנציגות תהיה את הסמכות לקבוע מי יהיו אנשי המקצוע שילוו את הבעלים בתהליך כגון: עו"ד מייצג מטעם הבעלים, מפקח בניה מטעם בעלים וכן יועץ ביטוח שמאי מקרקעין ולעיתים גם אדריכל.  

רצוי שנציגות מטעם הבעלים, תמנה לפחות 3 בעלי דירות או נציגיהם, שהוסמכו מכל בניין על ידי הבעלים לבצע את כל הפעולות הדרושות ממנה כמפורט בטופס מינוי. נציגות זו, תהא בעלת הסמכות כלפי היזם ועוה"ד שיבחר, מרגע חתימת ההסכם המשפטי ועד להשלמת הפרויקט.

הבעלים יהיו רשאים להחליף את חברי נציגות הבעלים, כולם או חלקם בכל שלב וזאת ע"י מתן הודעה בכתב ליזם. נציגות הבעלים תשמור על רציפות פעולותיה וכל ההחלטות שנתקבלו ו/או ההוראות שניתנו ע"י הרכב נציגות הבעלים הקודם ימשיכו לחול ולחייב את הבעלים.

תפקידי הנציגות:

  1. להיות בקשר רצוף וישיר עם היזם בשיתוף עורך הדין המייצג את הבעלים ומול כל הבעלים בכל הנוגע להסכם זה וביצועו.

חשוב שכל ישיבה שמתקיימת עם עורך הדין והנציגות – תהיה מתועדת ותשלח לכלל הבעלים, באופן הזה הבעלים לא יהיו מנותקים מהתהליך ויהיו מעודכנים בכל שלב ושלב.

במקרים לא מעטים נראה כי הנציגות לא טורחת לעדכן את הבעלים כך שלפתע פתאום מקבל אחד הבעלים הסכם מול יזם ומתבקש לחתום עליו. דרך זו היא פסולה ואסורה.

כלומר, חשוב שהבעלים יקבלו עדכונים שוטפים על התהליך ולא יעודכנו לאחר חצי שנה או שנה, במקרים רבים, הדבר גורם לחוסר אימון בתהליך ובנציגות. כל תהליך קידום הפרויקט חייב להיות שקוף וברור לכולם.

2. בדיקת הבקשה להיתר בטרם היא מוגשת לעירייה על ידי היזם. חברי הנציגות יחד עם מפקח מטעם הבעלים בודקים אם אכן הבקשה תואמת למה שהובטח להם בהסכם ולתוכניות שצורפו לו. הנציגות בחתימתה זו שלמעשה מאשרת ליזם להגיש את הבקשה להיתר, וזאת לאחר שקיבלה את הסכמת הבעלים.

3. החלטה על זהות היזם בשיתוף עו"ד מייצג הבעלים. במקרים שיש מעל 24 בעלים מאוד קשה לקבל החלטה אחת ולכן עדיף ונכון שהנציגות שעליה סומכים הבעלים- תקבע או תמליץ על יזם אחד, כאשר הבחירה תהיה מנומקת וברורה (עורך הדין יכול להמליץ אין לו זכות לקבוע).

4. הכנת ההסכם המשפטי. הנציגות יחד עם עוה"ד הבעלים, עוברת על ההסכם ומעירה הערות וכן עורכת את עקרונות המפרט הטכני יחד עם המפקח מטעם הבעלים, בטרם זה מועבר לידי כל הבעלים.

5. לשם קבלת החלטות על הנציגות לקיים אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין בהתראה של 3 (שלושה) ימי עסקים ו/או משאל טלפוני ו/או משאל מדלת לדלת ו/או בדואר אלקטרוני בין הבעלים. הבעלים מתחייבים לשתף פעולה עם נציגות הבעלים ולהיות זמינים לנציגות הבעלים באורח רציף.

6. נציגות הבעלים תהיה רשאית לדרוש מהיזם להציג בפניה כל אישור או מסמך שהיזם התחייב להציגו לבעלים ו/או מי מהם לפי ההסכם המשפטי ו/או שהבעלים רשאים לדרוש אותו לפי הסכם זה ו/או הדין.

יובהר, כי אין במינוי הנציגות כדי להטיל עליה אחריות חוזית ו/או נזיקית ו/או אחרת לרבות בקשר עם טיב ורמת ביצוע העבודות, עמידת היזם ו/או מי מטעמו בלוחות הזמנים, וכי חשוב מאוד שכל הבעלים יוותרו בזאת באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי חברי הנציגות בנוגע לפעילותם במסגרת הנציגות, כל עוד פעלו בתם לב וללא כוונת זדון.

מוסכם כי על אף האמור לעיל אין לנציגות סמכות לתת אישור מעבר לאמור בהסכם המשפטי ו/או לתת אישור לחרוג מהתמורות המגיעות לבעלים במסגרת הסכם המשפטי או לאשר תמורה עודפת למי מהבעלים ללא אישור וידיעת כל הבעלים ו/או לבצע כל שינוי בהסכם זה ללא קבלת אישור מהבעלים לפי הגדרת הרוב הנדרש לקבלת החלטות על ידי הבעלים.

ישנם מקרים בהם היו נציגים שביקשו לקבל תוספת או תשלום, מניסיון אם זה לא מוסכם ומאושר על ידי כל הבעלים, הפרויקט נידון לכישלון. חשוב להבהיר לנציגים כי התפקיד הוא בהתנדבות.

בפסק דין שיצא לפני שנה, התגלה כי אחד מהנציגים יצר קשר עם יזם הספציפי וסיכם איתו סכום עמלה עבור "השידוך" בינו לבין הבניין. מרגע התגלה הדבר, פנו הבעלים לבית משפט בבקשה לבטל הסכם זה מול אותו יזם. בית משפט פסק שההסכם מבוטל לאור הנסיבות.

חשוב מאוד שעו"ד מייצג בעלים, יברר ויבחן תחילה  שאף אחד מחברי הנציגות לא מקבל או מצפה לקבל איזו שהיא טובת הנאה.

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הטור של המומחית עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים:

עשו מנוי למגזין! עכשיו ללא תשלום

הרשמו למגזינים שלנו ותהיו מעודכנים לפני כולם

טורי מומחה נוספים





06/08/2024

האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית?

מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
05/27/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
06/22/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית

 

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן