![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-122-Copy.jpg)
איך מחולקות הדירות שתקבלו בהתחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
המשך מחלק 1, הקליקו כאן למעבר לחלק 1
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
מידי יום, אני נתקלת בלא מעט פניות, מצד בעלים שמבקשים לקבל חוו"ד מקצועית בנוגע להסכם המשפטי שהם אמורים לחתום. לצערי, ישנם לא מעט סעיפים שהבעלים אינם יודעים אבל הם יגררו אותם להוצאות רבות שעלולות להגיע למאות אלפי שקלים!
נשאלת השאלה – מהם אותם סעיפים בהסכם בין הבעלים ליזם, שיקבעו זאת?
בכתבה זו, אתן כמה דוגמאות של הסעיפים שהם מהותים וקריטים, לקביעת עלות ההוצאות שעל הבעלים לשלם מכיסו.
ערבות להוצאות משפטיות – היזם מחויב במסגרת ההסכם, להסכים לביטול העסקה במקרה שבו לא עמד במועדים שנקבעו בו ו/או לא מומשו התנאים המתלים ו/או היזם גרם להפרות יסודיות במהלך ההסכם אשר מקנות לבעלים לסיים את ההתקשרות עימו ולבטל את העסקה. אלא, שבאף מקרה במציאות, היזם לא מוכן "להסכים" לבטל את העסקה והוא מתעקש להמשיך למרות זאת.
הבעלים במקרים אלו, יאלצו לשלם לא מעט כספים בגין הליכים משפטים במסגרתם תוגש תביעה לביטול העסקה.
בחלק מההסכמים, נראה, שיש לעיתים ערבות להוצאות משפטיות, אולם הן לרוב מוגבלות אך ורק למימוש הערבויות ולא לטובת הליכים משפטים נגד היזם.
הערבות הזאת, מקנה לעו"ד הבעלים עצמאות ויכולת לאכוף את התחייבויות היזם באופן שבו, אם לא ימלא את סעיפים ההסכם – עו"ד הבעלים יהיה זכאי להגיש נגד היזם תביעה במסגרת הערבות להוצאות משפטיות.
פיצוי מוסכם – ברוב ההסכמים לא נקבע פיצוי מוסכם למקרה שמגלים אם אחד מהבעלים מקבל הטבה מעבר לאמור בהסכם זה. דבר שמאפשר ליזם להתחמק מפיצוי למקרה שפעל באופן פסול.
פתרון מחלוקת – ברוב ההסכמים מפנים את הבעלים להליך בוררות, אלא מעט מהבעלים מודעים עלויות הגבוהות של בוררות (500 ₪ עבור כל שעה מכל צד, ללא ייצוג משפטי!!!) אם לא יהיה רשום שהעלויות על היזם עד למתן פסק הבוררות, הבעלים ימנעו לפנות לבוררות ויוותרו על זכותם ככל שיש ויכוח מול היזם.
שדרוג לבעלים – בכל הסכם מקנה היזם זכות לבעלים לשדרג את דירת התמורה שאותה הוא אמור לקבל, בדירה אחרת יותר יקרה. כמובן שהיזם ירצה להבטיח לאפשר את השדרוג בהתאם למחירון היזם, אולם זה עלול להיות מאוד יקר ולכן רצוי שיהיה כתוב שהשדרוג הוא בהתאם לדוח אפס או לכל היותר לפי מחירי פריסייל בתוספת הנחה של 20%.
קרן תחזוקה עתידית – יש להוסיף לאותם בעלים שישובו להתגורר בדירות החדשות, כי היזם יקים קרן תחזוקה למימון דמי הועד בדירות החדשות לפחות ל10 שנים.
ביטול עילות הדחיה במסירת הדירות החדשות – בכל הסכם, נהוג היה לפרט רשימה ארוכה של עילות דחייה, למסירת הדירה החדשה. סעיף זה היה גורם עקרי במחלוקות בין היזם לבעלים שגרר את הבעלים כמעט תמיד לתביעה נגד היזם. בנוסח הקודם החוק איפשר ליזם לאחר 60 יום של חסד ומיד לאחר מכן ככל שהעילות היו מוצדקות לא היה היזם אחראי לתשלום בגין האיחור.
סעיף 9 החדש לחוק המכר– מבטל את 60 יום גרייס שניתן ליזם, וקובע רק 30 יום בלבד. בנוסף, הסעיף מבטל את כל עילות הדחיה וקובע כי על היזם לשאת בכל מקרה, לא משנה מה עילת הדחיה, פיצוי עבור האיחור.
רישום הערות אזהרה לטובת היזם לפני הרוב הנדרש – לצערי אני נתקלת בהסכמים שמקנים ליזם לרשום הערות אזהרה, בגין כל חתימה של כל דייר – במקום לאפשר ליזם לרשום הערות אזהרה רק עם חתימת הרוב הנדרש.
המשמעות מעשית של סעיף זה, מה שקרה לא מעט פעמים, שהיזם לא מצליח להגיע לרוב החתימות וכך אלו שחתמו ראשונים, נתקלים בהערת אזהרה של היזם שמסרב להסיר לאחר שחלף הזמן – ואותם בעלים נאלצים לפנות לבית המשפט ו/או לשלם באופן פרטי לעו"ד שיסיר את אותה הערת אזהרה.
המשך מחלק 1
הקליקו כאן למעבר לחלק 1
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 118
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
בגבעת קוזלובסקי, בשטח של גן העליה השנייה, ניצב מצפה הכוכבים של גבעתיים, שנחנך בשנת 1967, לאחר מלחמת ששת הימים
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
למרות המצב, הרוכשים אופטימיים!
המציאות בשטח מלמדת כי רוכשי הנדל"ן מוכנים לביצוע רכישת נכסים ולכן התהליך של מציאת הנכס המושלם יכול להיות מורכב
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
פרימיום במידות אקסטרה לארג'. נהיגת מבחן במאזדה CX90
חדר החדשות אם אתם בסביבה, מומלץ לכם להכנס לבית העתיקות של גידי מומלץ, גם אם אתם לא בדיוק אספני אומנות ורק נהנים מדברים יפים שתפו החנות היא למעשה מחסן אוצרות בטעם של פעם המכיל
מגזין 122 גרסת דפדוף אינטראקטיבית הקליקו על המודעות שבמגזין למידע רלבנטי נוסף חזרה לאתר המגזינים ספריית המגזינים עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס', בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום! עשו מנוי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!