בכל פרויקט של התחדשות עירונית, בו קיבלתי את המנדט מטעם בעלי הדירות, אני מנסחת מכרז יזמים: הסכם ברור וחד משמעי, שמאגד את כלל הנושאים הקשורים במיזם – ובהם כמובן התמורות לבעלי הדירות, לוחות הזמנים להתקדמות ומנגנון הערבויות.

לכל אחד מסוגי הפרוייקטים בתחום ההתחדשות העירונית קיימים מאפיינים וסיכונים שונים.

פרויקטים של חיזוק מבנים קיימים

היזמים אינם מחויבים בליווי בנקאי, מה שמגביר את חשיבות הבדיקה המקדימה של החברות והקבלנים המעורבים.

במקרים אלה, מומלץ לבחון את ההיסטוריה של פרויקטים קודמים ולקבל המלצות מבעלי דירות שכבר התנסו בעבודה עם אותם גורמים. נקודה קריטית בפרויקטים אלו היא הביצוע עצמו, ולכן המקצועיות והניסיון של הקבלן המבצע הם בעלי חשיבות עליונה.

חלק מהותי בהגנה על בעלי הדירות הוא קבלת ערבות ביצוע מתאימה מהיזם, אותה צריך לדרוש עורך דין מנוסה בטרם תחילת העבודות. הדבר חשוב במיוחד לאור המצב המורכב בשוק הקבלנות, שבו חברות ביצוע רבות חוות הפסדים. בדיקת החברה היזמית צריכה להיות מקיפה וכוללת בחינת דוחות ממרשם החברות וחברות דירוג אשראי, המספקים מידע חיוני על ותק החברה, היקף פעילותה, והיסטוריית התביעות והתנהלותה הפיננסית.

פרויקטים של הריסה ובנייה או פינוי-בינוי

קיים יתרון משמעותי בדמות חובת הליווי הבנקאי. במסגרת זו, היזם מחויב לנהל חשבון סגור שבו הכספים מהקונים החדשים משוחררים רק בהתאם להתקדמות הבנייה. הבנק המלווה מבצע בדיקה מעמיקה של החברה היזמית, כולל בחינת עברה, ניסיונה ומצבה הפיננסי. בדיקה זו מתבצעת לאחר קבלת ההיתר ומהווה שכבת הגנה נוספת, שכן היא משקפת את המצב העדכני של החברה לאחר תקופת התכנון. בשל יתרונות אלו, קיימת העדפה לקידום פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה או פינוי-בינוי.

בשנות עבודתי כעורכת -דין המייצגת בעלים, ראיתי יתרון בבחירת יזם שהוא גם הקבלן המבצע. בכל מקרה, גם חברות יזמיות/קבלניות שנחשבות טובות וידועות, לא ניתן להימנע מבדיקתן בהתאם לדוחות ולקריטריונים לעיל, תוך דגש על מצבן הפיננסי.

חשוב להבהיר שבהסכם המשפטי מול היזם, יש להגדיר באופן ברור את ההגדרה לקבלן מבצע, שיהיה עם סיווג מתאים, ניסיון וותק תואם לאותו פרויקט. ישנם מקרים בהם הנציגות מבקשת להיות מעורבת בתהליך הבחירה של הקבלן המבצע, אולם חשוב להגדיר כי לנציגות לא תהיה אחריות לכך.  רק זכות המלצה.הרבה פעמים אני נתקלת ביזמים שמגישים יחד עם ההצעה, רשימה של פרויקטים שיש לחברה, אולם בדיקה מעמיקה מגלה, כי חלק מהפרויקטים שרשומים שם, אינם קשורים לאותה חברה. לכן, אסור להסתמך על המידע או מצגת שהיזם מציג מבלי לוודא את נכונות הדברים.