הבעיה במערכת הקיימת

הבעיה באיכות ההסכם המשפטי היא הדרך שרוב עורכי הדין נוקטים בה.

רוב עורכי הדין מנהלים את המו״מ המשפטי, לאחר שהיזם זכה במכרז וזה פוגע בבעלים משמעותית ובא לידי ביטוי בהסכם.

הרגע שבו מתנהל המו״מ, בין היזם לעו"ד הדיירים, זהו הרגע החשוב, שבו כל ויתור מצד עו״ד הדיירים עלול להכריע את הכף לרעת הבעלים.

העובדה שנבחר יזם מתוך מכרז בהם מתחרים כמה יזמים, במסגרת שאלון שנשלח לכולם, מפחיתה את הסיכוי שהבעלים יקבלו מה שהם דורשים.

ברור שאם עו״ד הדיירים מנהל את המו״מ המשפטי, לאחר שהיזם נבחר (על בסיס השאלון) אין לעו״ד הדיירים יכולת תמרון להשיג לדיירים את מה שנדרש במסגרת המו"מ.

מעצם היות ניהול המו״מ בין שני גורמים, עו״ד הדיירים והיזם ובא כוחו – ברור שעל עו״ד הדיירים, להתפשר ככל שהיזם הנבחר אינו מאשר הוספה או תיקון לטובת הבעלים.

כך יוצא, שאכן מסתתרות בהסכם, בין השורות, האותיות הקטנות, שבגינן עלולים הבעלים להפסיד אלפי שקלים ואפילו מאות אלפי שקלים. לדעתי, השיטה והדרך אינן נכונות ופוגעות מעצם טבען בבעלים.

הפתרון המוצע: שיטה חדשה להגנת הבעלים

על סמך דעתי המקצועית, השיטה אמורה להיות בהסכם משפטי שנערך וסוכם מראש עם הבעלים, רק לאחר שכל הבעלים או לפחות הרוב היחסי הנדרש, מבין ומסכים לכתוב בו – יש להוציא את ההסכם למכרז יזמים כמו שהוא.

בלי לשאול שאלות במסגרת שאלון.

כך, ההסכם המוסכם שעבר את דרישות הבעלים, הוא הסכם אחיד, שנשלח לכלל היזמים המתחרים והם אמורים להגיב ולהעיר הערותיהם. במסגרת טבלת השוואה ניתן יהיה לנהל מו״מ ולהגיע ליזם שיהיה מסוגל להתחייב לנוסח ההסכם האמור.

באופן זה, ניתן להציג לבעלים באופן שקוף כל תיקון או כל הוספה שהיזם מבקש ולהחליט עם הבעלים אם התיקון מקובל.

בשיטה זו, ניתנת אפשרות, לכל בעל דירה להמליץ על יזם, כי למעשה בחירת היזם נעשית על פי נוסח ההסכם החתום. יזם שיסכים ויתחייב על ההסכם החתום של הבעלים- יזכה בקידום הפרויקט מצד הבעלים.

יש לציין שאותם בעלי אינטרסים בפרויקט, לא יבחרו בשיטה זו, כי זה אומר שהיזם המועדף עליהם יצטרך להסכים לתנאי ההסכם כדי לזכות בפרויקט.

היזם לא יוכל להסכים לתנאי ההסכם, אם הוא התחייב לשלם כספים שעליהם לא יודעים אותם בעלים – במסגרת ההסכם זה עלול להיחשף.