התמחות וניסיון מוכח

עו״ד הדיירים הוא הגורם שקובע כיצד ייראה ההסכם מול היזם, אילו סיכונים יוטלו על הדיירים, והאם יידרשו לשאת בתשלומים או התחייבויות לאורך הדרך. לכן, לפני חתימה על הסכם התקשרות, ישנם מספר נושאים מהותיים שחובה לבדוק.

ראשית, יש לבחון את תחום ההתמחות של משרד עורכי הדין. ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית מחייב התמחות ייעודית וניסיון מוכח. יש לברר כמה שנים המשרד עוסק בתחום, האם ליווה וסיים בפועל פרויקטים עד מסירת דירות ורישום זכויות, וכמה עורכי דין במשרד מיועדים לעבודה על פרויקטים מסוג זה. ניסיון בתחום זה אינו יתרון – אלא תנאי בסיסי. כפי שלא היינו בוחרים רופא כללי לביצוע ניתוח מורכב, כך אין מקום לייצוג משפטי שאינו מומחה בהתחדשות עירונית.

חשוב לבדוק מי עורך הדין שילווה את הדיירים בפועל. האם מדובר בעורך דין בכיר או זוטר, והאם עורך הדין העומד בראש המשרד מעורב ומנהל את הפרויקט הלכה למעשה. ככל שניתנת התחייבות למעורבות אישית של ראש המשרד – יש לעגן זאת במפורש בהסכם ההתקשרות.

מעורבות אישית ומניעת ניגוד עניינים

נושא נוסף שאסור להתעלם ממנו הוא ניגוד עניינים. יש לברר האם המשרד מייצג גם יזמים וגם דיירים. ייצוג כפול עלול ליצור ניגוד עניינים מובנה הפוגע בדיירים, גם אם הוא מוצג כ״ניהול זהיר״ של המשרד.

בהסכם ההתקשרות חייב להיות ברור היקף הייצוג ומשך הזמן שלו. ייצוג דיירים אינו מסתיים במסירת המפתח. על עו״ד הדיירים להמשיך ללוות את הדיירים לפחות שנתיים לאחר קבלת הדירות, בין היתר לצורך החזקת ערבות רישום, למקרה שעו״ד היזם לא ירשום את זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.

יש לוודא מהם השירותים אליהם מתחייב עו״ד הדיירים: ניהול משא ומתן מול יזמים, עריכת מכרז יזמים, החתמות דיירים, החזקת נאמנויות וערבויות, וליווי משפטי שוטף לאורך כל שלבי הפרויקט. כל פעולה חייבת להיות מוגדרת וברורה בהסכם.

לפני החתימה חשוב לברר כיצד מתנהל הפרויקט בפועל. האם עו״ד הדיירים עובד עם מארגנים חיצוניים לצורך החתמות, ואם כן – מי הם והאם קיימת להם זיקה ליזם מסוים. כמו כן, רצוי לבדוק האם עו״ד הדיירים בחן את היתכנות הפרויקט, ערך בדיקות תכנוניות מול העירייה, ויודע להסביר מה ניתן לקבל במתחם הקיים, במיוחד בפרויקטים הכוללים מספר בניינים.

נקודה קריטית נוספת היא אופן הקשר עם הדיירים. יש לבדוק האם עו״ד הדיירים מתנהל רק מול הנציגות, או שומר על קשר ושקיפות מול כלל הבעלים. ניתוק רוב הדיירים מהתהליך יוצר ריכוז כוח מסוכן שעלול לבוא לידי ביטוי בהסכם.

ולבסוף – יש לשאול שאלה אחת מהותית: האם עו״ד הדיירים מתחייב לייצג את הדיירים בהליכים משפטיים, בין אם היזם יגיש תביעה ובין אם הדיירים יידרשו לפעול נגדו. אם כן – האם הייצוג כלול בשכר הטרחה. היעדר הגנה משפטית ברורה הופך את הפרויקט למסוכן ועלול להביא לעיכוב, תקיעה או ביטולו.