![](https://givatayimplus.co.il/wp-content/uploads/2024/08/נדלן-רוית-סיני-121.jpg)
תמ"א 38 הסוף: איך תשפיע פקיעת התוכנית על שוק ההתחדשות העירונית?
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
כל התנגדות שאינה סבירה, עלולה לעלות ביוקר. למי שרואה בפרויקט התחדשות עירונית דרך לעשיית רווח כלכלי, אני מציעה להתעשת ולשנות כיוון. דירה חדשה ומודרנית עם ממ"ד, בסטנדרט מגורים ההולם את המילניום השלישי ומבלי להוציא שקל מהכיס – היא תמורה ראויה מספיק (וזה עוד לפני שהזכרנו את עליית ערך הכנס). סחטנות, נצלנות ועיכוב מודע של פרויקטים, עשויה לעלות בחיי אדם.
על פי מה נקבעת חלוקת דירות התמורה החדשות במיזמי פינוי-בינוי?
אופן קביעת מיקום דירות התמורה מתבצע כיום באמצעות מנגנון שמאי – שמאי מטעם בעלי הדירות – שהוא חלק מנבחרת המומחים המלווה את בעלי הדירות לאורך הפרויקט, מנקד כל דירה ודירה וקובע מה חלקה היחסי בבניין המיועד לפינוי-בינוי, ובהתייחס למספר פרמטרים מרכזיים:
לאחר חישוב כלל הנתונים, לכל בעל דירה קיים, משובצת דירה חדשה בפרויקט, ובדגש על תמורות הוגנות, שקופות ושוויוניות. צריך להבין: קביעת התמורות מחייבת התנהלות רגישה, סבלנית ומקצועית מול בעלי הדירות. לכן, בכל אחד מהפרויקטים שאני מלווה, אני מקפידה לשתף את בעלי הדירות כבר בתחילת הדרך: לוודא שהם מבינים ומסכימים לתהליך, ולעיתים גם להסביר שהרצונות שהם מעלים בפני, אינם ברי מימוש מבחינת העירייה.
באילו מקרים ניתן לסרב לקידום פרויקט התחדשות עירונית?
סרבנות מוצדקת מתייחסת לאותם המקרים בחוק ובפסיקה, בהם בעלי דירות יכולים שלא להסכים לקידום התחדשות עירונית בבניין או במתחם בו הם מתגוררים. כך למשל, ניתן להתנגד לפרויקט במידה והיזם מבקש להעניק תמורות לא הוגנות, המייצרות אפליה ברורה בין אוכלוסיית הדיירים.
בהקשר הזה אני יכולה לספר: כמי שנמצאת בתחום שנים ארוכות, אני מכירה היטב את ה'פונקציונרים', אותם בעלי דירות המקיימים עם היזם קשר קרוב, הרחק מעין שכניהם, מתוך מטרה לדאוג לעצמם לתמורות עודפות ביחס לשאר. כדי למנוע תרחיש שכזה, אני פועלת לצמצם את האינטראקציה הישירה בין בעלי הדירות ליזם, כאשר השיח בין הצדדים יתנהל רק באמצעות עורך הדין. כמובן שגם בהסכם המשפטי, מעבר לשקיפות בתמורות, אני מנסחת סעיף במסגרתו אם יתברר כי בעל דירה מסוים מקבל יותר ביחס לשכניו, יוכלו בעלי הדירות האחרים לבטל את העסקה או לחילופין לדרוש מהיזם פיצוי כספי או את השוואת התמורות.
סוגיות מרכזיות נוספות המספקות עילה לסירוב מוצדק נוגעות לכל מה שקשור באי העמדת בטוחות/ערבויות כספיות על ידי היזם למימוש הפרויקט, או לחוסר התייחסות מצד היזם לנסיבות אישיות מיוחדות של בעלי דירות ספציפיים – למשל קשישים, סיעודיים או בעלי מוגבלויות – המחייבות התחשבות ופתרונות ייעודיים.
תמ"א 38 מסתיימת החודש, מה יעלה בגורל הפרויקטים שמקודמים מכוח התוכנית?
לאחר 19 שנה, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר, תמ"א 38, פוקעת באופן רשמי. המושכות עברו כעת מהמדינה אל הרשויות המקומיות, כאשר את מקום התוכנית הוותיקה עתידות לתפוס תוכניות עירוניות להתחדשות בניינית המותאמות לאופי הבנייה, צרכי האוכלוסייה והתשתיות המקומיות.
ברמה הפרקטית: חלק מהרשויות המקומיות גיבשו תוכניות חלופיות מלאות לתמ"א 38, ברשויות מקומיות אחרות הוארכה התמ"א עד 2026, עקב עמידתן בתנאים שקבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, או שתקודם בהן התוכנית להתחדשות בניינית המכונה גם 'חלופת שקד'.
הפתרון המסתמן: מה שייקבע האם ניתן יהיה להמשיך במימוש הפרויקט, או שנדרש יהיה להתאימו לכללי המשחק בתוכניות החלופיות לתמ"א, יהיה מבחן תיק המידע. במילים אחרות, פרויקטים אשר להם תיק מידע בתוקף והספיקו לעמוד בתנאי הסף שנקבעו על ידי הרשות המקומית הספציפית, ימשיכו להתקדם בצנרת ויצטרפו לאותם הפרויקטים שכבר הספיקו להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 120
התחדשות עירונית היא צו השעה – במציאות הביטחונית הנוכחית כולנו מבינים היטב את הצורך הקריטי שבקידום פרויקטים המספקים לתושבי ישראל הגנה מפני טילים
מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
רשלנות רפואית בהריון מהווה אחד מהאתגרים המשפטיים המורכבים ביותר בדין הישראלי. הסיבה לכך היא הקושי בהוכחת הקשר הסיבתי בין נזק שנגרם לאם או לעובר במהלך ההריון לבין פעולות או מחדלים של הצוות הרפואי
ספייריבס מושחת לצד פיצה ביאנקה-ורדה – הדיינר של גוצ'ה לובש אדרת איטלקית-אמריקאית שנדמה שנועדה עבורו מאז ומעולם
אפר מרקט במגדל השחר איפה אוכלים באזור גבעתיים? הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול בר פנזור עודכן: 7/12/2022 אם גם לכם נמאס להתווכח על שולחן פנוי באמצע השבוע או בסופ"ש בתל אביב, אתם מוזמנים
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
סדרת אייפון 15 החדשה שכבר נמכרת בישראל כוללת ארבעה דגמים כבר כאן. אז זו בדיוק הסיבה שערכנו השוואת מחירים
שולי ליניאדו מרמת גן עבר שני ניתוחים לטיפול בהשמנת יתר ללא הועיל: "ירדתי במשקל מהר יותר בשלושת חודשים הראשונים שלאחר הגמילה מסוכרים ופחמימות ממכרות במכון אברהמסון. 15 אנשים עם דחף בלתי נשלט לפחמימות נגמלו בעקבותיי וכולם מצליחים לרדת יפה במשקל"
עולם האשראי הגיע למלחמה כשהוא חבוט בעקבות העלאות הריבית בשנה האחרונה
הופקדה תכנית מתאר בר״ג, שכוללת את שכונת קרית בורוכוב.
שכונת קרית בורוכוב נותרה שכונה לשימור, שמשמרת את ההוויה העירונית, שבה צמחה.
עו"ד ד"ר יובל חן, מהמובילים בתחום הוצאת אזרחות גרמנית, מייצג אלפי אנשים מול הרשויות בגרמניה לקבלת אזרחות גרמנית מאז שנת 1997
דרור דבאח הוא מנכ"ל 'יעד' החברה לפיתוח גבעתיים המסכם בימים אלו חמש שנות כהונה ● מהנדס אזרחי ובעל תואר שני במנהל עסקים הרואה בעשייה הציבורית שליחות ● נשוי ואב לשלושה, מתגורר ביבנה
אמנם אלה הימים האחרונים של החופש הגדול כך שכדאי לנצל את העובדה שיש כמה וכמה תערוכות שוות שכדאי לבקר בהן,
ביוגרפיה של עיר מרכזית, תוססת ומעניינת כמו תל אביב, היא בהחלט משימה מורכבת. "תל־אביב היא באמת עיר הפלאות של ארץ ישראל" הכריז הרברט סמואל, בנאום הפרידה שלו מהעיר במחצית 1925.
איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.
בחלל הגלריה של מרכז עמיעד ביפו מוצגות יצירות שנושאות את המבקר לעולמות של אסתטיקה מרהיבה ותכנים במנעד רחב
רומי פרנקל: "ריקוד זה משהו שאני מאוד אוהבת ומתחברת אליו. תצביעו לי בבקשה!"
ד"ר נגה רוזנפרב
איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'
ליאור רותם-גורדון מאמינה בחוכמת הקהילה ● היזמת של הקמת ארגון 'היברידיות' יחד עם שותפתה לי-אור סלע ושותפה ל"בונות אלטרנטיבה" בעיר ● נבחרה כאחת מחמש נשות השנה של גבעתיים
גבעתיים בעיצומו של תהליך התחדשות, וחברת אאורה, חברת הנדל"ן למגורים המובילה בישראל, מקימה 3 פרויקטים גדולים בעיר
הגיע הקיץ, חם כל כך בחוץ ומצב הרוח ירוד. אספתי עבורכם מספר מנות חדשות שיספקו לכם רגעים טעימים במיוחד,
בר פנזור
אם גם אתם שמעתם את הכתב והפרשן הפוליטי ספי עובדיה מספר חוויות מגבעתיים בתוכנית הבוקר שלו בגלי צה"ל, או צפיתם בליאור קינן, הכתבת והמגישה מדווחת מהשטח וזיהיתם את הרחוב שלכם ברקע במהדורה של חדשות 13, זה לא במקרה. הזוג הנשוי מתגורר ממש כאן בגבעתיים
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!