09/10/2025
09/10/2025
יום חמישי, 09 באוקטובר 2025

הסכמי התחדשות עירונית:

מה שלא מגלים לכם בין השורות

17/8/2025

תחום ההתחדשות העירונית קובע במשפט, שהבעלים מוכר את הזכויות שלו ליזם, תמורת דירה חדשה ורישומה בטאבו. בזמן הבניה אותם בעלים אמורים להתפנות ולקבל מהיזם שכירות עד לקבלת המפתח לדירתו החדשה.

המלכודת הנסתרת בהסכמים

בתחום כה גורלי ומורכב, כה מסועף, עם כל כך הרבה סוגי אינטרסים, (בין היזמים לבין הדיירים, בין הדיירים לבין עצמם, בין הדיירים לבין חברי הנציגות, בין היזמים לבין העיריות, בין הדיירים אל מול הבנק שילווה את היזם) –

ישנה חשיבות עצומה לכל משפט שכתוב בהסכם המשפטי, שיעגן ויקבע את מערך היחסים, הזכויות והחובות של הבעלים והיזם. יגדיר את סוגי הערבויות שאמורות להגן ולהבטיח את הבעלים, ויגדיר אם הבעלים יהיו בסיכון במהלך הפרויקט ויצטרכו לשלם מכיסם או לא.

לרוב כשהבעלים חותמים על ההסכם, הם סבורים, בתמימות, שמדובר בעסקה מיידית וההיתר אמור להיות תוך כמה שנים בודדות.

לצערם, עם הזמן, הם מגלים שההסכם עליו חתמו, לפני עשור, אמור לשרת אותם ולהגן עליהם למשך עוד 10 שנים אם בכלל יצא לפועל…

עובדה זאת, אם הייתה ידועה לבעלים בעת חתימתם, הייתה גורמת להם לקרוא ולהעמיק בהסכם ולהבין בדיוק על מה הם חתמו – במקום ללכת אחרי העדר שלפעמים מטעה ומונע באינטרסים זרים לגמרי.

רוב הפניות שמגיעות למשרדי היום, הם אותם בעלים שמבינים, שההסכם במהלך השנים אינו מגן עליהם והם אינם יכולים לעשות דבר, חוץ מלהגיש תביעה ולהוציא לא מעט כסף תוך כדי סיכון בהליכים משפטיים. אם תשאלו אותם היום ימליצו לכולם, לא לעשות את הטעות ולסמוך על אחד המארגנים/ יזם/ בעלים / חברי הנציגות אשר לחצו עליהם לחתום, אלא לקרוא כל שורה בהסכם.

יובהר כאן ומיד – כל סעיף וכל משפט במסגרת ההסכם המשפטי, נחשב וחורץ את דינם של הבעלים לאורך השנים ,לרבות אם ירצו למכור את דירתם במהלך הפרויקט.

תמונת אילוסטרציה בעזרת ג'מיני

הבעיה במערכת הקיימת

הבעיה באיכות ההסכם המשפטי היא הדרך שרוב עורכי הדין נוקטים בה.

רוב עורכי הדין מנהלים את המו״מ המשפטי, לאחר שהיזם זכה במכרז וזה פוגע בבעלים משמעותית ובא לידי ביטוי בהסכם.

הרגע שבו מתנהל המו״מ, בין היזם לעו"ד הדיירים, זהו הרגע החשוב, שבו כל ויתור מצד עו״ד הדיירים עלול להכריע את הכף לרעת הבעלים.

העובדה שנבחר יזם מתוך מכרז בהם מתחרים כמה יזמים, במסגרת שאלון שנשלח לכולם, מפחיתה את הסיכוי שהבעלים יקבלו מה שהם דורשים.

ברור שאם עו״ד הדיירים מנהל את המו״מ המשפטי, לאחר שהיזם נבחר (על בסיס השאלון) אין לעו״ד הדיירים יכולת תמרון להשיג לדיירים את מה שנדרש במסגרת המו"מ.

מעצם היות ניהול המו״מ בין שני גורמים, עו״ד הדיירים והיזם ובא כוחו – ברור שעל עו״ד הדיירים, להתפשר ככל שהיזם הנבחר אינו מאשר הוספה או תיקון לטובת הבעלים.

כך יוצא, שאכן מסתתרות בהסכם, בין השורות, האותיות הקטנות, שבגינן עלולים הבעלים להפסיד אלפי שקלים ואפילו מאות אלפי שקלים. לדעתי, השיטה והדרך אינן נכונות ופוגעות מעצם טבען בבעלים.

הפתרון המוצע: שיטה חדשה להגנת הבעלים

על סמך דעתי המקצועית, השיטה אמורה להיות בהסכם משפטי שנערך וסוכם מראש עם הבעלים, רק לאחר שכל הבעלים או לפחות הרוב היחסי הנדרש, מבין ומסכים לכתוב בו – יש להוציא את ההסכם למכרז יזמים כמו שהוא.

בלי לשאול שאלות במסגרת שאלון.

כך, ההסכם המוסכם שעבר את דרישות הבעלים, הוא הסכם אחיד, שנשלח לכלל היזמים המתחרים והם אמורים להגיב ולהעיר הערותיהם. במסגרת טבלת השוואה ניתן יהיה לנהל מו״מ ולהגיע ליזם שיהיה מסוגל להתחייב לנוסח ההסכם האמור.

באופן זה, ניתן להציג לבעלים באופן שקוף כל תיקון או כל הוספה שהיזם מבקש ולהחליט עם הבעלים אם התיקון מקובל.

בשיטה זו, ניתנת אפשרות, לכל בעל דירה להמליץ על יזם, כי למעשה בחירת היזם נעשית על פי נוסח ההסכם החתום. יזם שיסכים ויתחייב על ההסכם החתום של הבעלים- יזכה בקידום הפרויקט מצד הבעלים.

יש לציין שאותם בעלי אינטרסים בפרויקט, לא יבחרו בשיטה זו, כי זה אומר שהיזם המועדף עליהם יצטרך להסכים לתנאי ההסכם כדי לזכות בפרויקט.

היזם לא יוכל להסכים לתנאי ההסכם, אם הוא התחייב לשלם כספים שעליהם לא יודעים אותם בעלים – במסגרת ההסכם זה עלול להיחשף.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' 133

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך

מה חדש במטבח?

החורף כבר כאן. קר, חשוך וגשום וזה הזמן להתאים את התפריט המשפחתי למזג האויר. כששמעתי שרשת קצביות הבוטיק 'מרינדו' יצאה בסדרה של קדירות בשר החלטתי שאני חייבת לנסות והזמנתי סיר משפחתי.

קראו עוד »
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

על סקרים ועל שקרים

כל הפוליטיקאים המובילים, כשהם נשאלים בטלוויזיה לגבי תוצאות סקר כזה או אחר שמראה את מצבם העגום – נוטים לזלזל ולבטל אותו, פרופ' יצחק כ"ץ – מייסד ומנכ"ל מכון הסקרים 'מאגר מוחות'

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן