חשיבותו של ייצוג משפטי הולם

עורך דין המייצג דיירים ומאפשר רישום הערות אזהרה טרם השגת הסכמות לביצוע העסקה מצד 67% מבעלי הזכויות – אינו עושה את עבודתו נאמנה. אם היזם זונח את ההתחייבות שלו ולא מתקדם, בעלי הדירות נתקעים פעמיים: גם עם פרויקט שלא ייצא לדרך וגם עם הערות אזהרה על הדירות שלהם.

כדי למנוע תרחיש כזה, לפני שאני מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה, אני דורשת לקבל ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, ייפוי הכוח הזה הוא כלי משפטי חיוני, שמאפשר למחוק הערות אזהרות, כמו למשל במקרים של הפרת הוראות ההסכם מצד היזם, או בסיטואציה שהיזם נכשל בהשגת רוב.

הערות אזהרה לטובת רוכשים חדשים

כאשר מתקבל היתר הבנייה והיזם מתחיל למכור את הדירות, אני מחייבת אותו להתחשב גם בבעלי הדירות הקיימים. כחלק מההסכם, אני לא מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים הפוטנציאליים עד לקבלת המפתחות לדירות החדשות, מה שמצריך אותו לספק לאותם רוכשים ערבות בנקאית. תנאי זה שאני דורשת מהיזם גם שומר על הדיירים וגם מהווה זרז לסיום הבניה בזריזות, משום שהיזם רוצה להחליף את הערבות שהעמיד ברישום הערת אזהרה.

במקרה שהיה, התבקשתי לייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ שנקלע למבוי סתום, על אף שהיזם לא הצליח אפילו לגרד הסכמות של 50% מהדיירים, הוא הזדרז לרשום הערת אזהרה לכל מי שהתקשר עימו. בינתיים הפרויקט עמד במקום, ומימושו עמד בסימן שאלה. והדיירים? הם נותרו חסרי אונים. לכאורה עורך הדין שלהם אמור היה לפעול: לבטל את הערות האזהרה ולהעביר לי פרויקט נקי – אלא שתיאוריה לחוד ומציאות לחוד.

כשזה מצב העניינים, התבקשתי לחלץ את הפרויקט, ולמרות שסיכויי ההצלחה נראו נמוכים, הצלחנו להביא יזם חדש, שהתחרה עם היזם שהחתים פחות מ50%. הצגתי לשני היזמים את ההסכם המשפטי החדש שבו הדיירים אלו שקובעים את התנאים למימוש הפרויקט – ומי מהיזמים שמקבל את התנאים, זוכה לאור ירוק מהרוב הנדרש של הדיירים להתקדם.

בסופו של דבר היזם החדש הסכים לתנאי ההסכם המשפטי בעוד שהיזם הקיים לא, ולכן המושכות עברו ליזם החדש. הצלחנו גם למקסם את התמורות, וגם את התנאים בהסכם, עם הסכם משודרג וומפרט טכני משופר ויוקרתי הרבה יותר ממה שהיה להם עם היזם הקודם – וכמובן ולא פחות חשוב: במסגרת ההסכם, התחייב היזם החדש לקחת על עצמו את כל ההתעסקות באשר להערות האזהרה שכבר נרשמו לדיירים".

סיכום: תפקידו המכריע של עורך הדין

רישום הערת אזהרה היא הרבה מעבר לצעד טכני, לפני שחותמים על עסקת התחדשות עירונית הכרחי להבין את השלכות שלה – ופה לפונקציה המשפטית תפקיד מכריע. עורך דין בעל היכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית, הוא לא מותרות אלא הכרח. הוא זה שיידע לספק רשת הביטחון לדיירים.