היזם לא רוצה שתמכרו – ואתם לא יודעים את זה

יזמים רבים מבקשים להבטיח שליטה ויציבות בפרויקט, ולכן משלבים בהסכם סעיפים שמונעים מבעלי הדירות למכור את דירתם לצד שלישי.

הבעלים לא מודעים לסעיף זה רק כשבעל הדירה מבקש למכור והבנק של הקונה מבקש אישור – מתגלה המלכודת – הוא מגלה לפתע תנאים שמקשים עליו מאוד, ולעיתים מונעים את העסקה כליל.

כך למשל:

• אם הקונה נוטל משכנתא בגובה 70% משווי הדירה, והבעלים המקורי כבר סיים לשלם את המשכנתא שלו – הבעלים נדרש לממן מכיסו את עלויות הערבויות שהבנק דורש, סכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
• אם עקב המכירה היזם מאבד את הפטור ממס שהיה לבעלים המקורי, ההסכם מטיל את תשלום המס על הבעלים או על הקונה.
• לעיתים קרובות נקבע כי לא ניתן למכור את הדירה לאחר תחילת הליווי הבנקאי, כך שהבעלים "תקוע" עם ההסכם למשך כל שנות הבנייה – גם אם מצבו האישי או הכלכלי השתנה.

רוב בעלי הדירות כלל אינם מודעים לסעיפים האלה. הם חותמים על הסכם מכר רגיל מול קונה, מבלי להציג בפניו את ההסכם עם היזם.

כאמור זה מתגלה לראשונה אצל הבעלים, כשבנק המשכנתאות של הקונה מבקש לרשום הערת אזהרה, או אז הוא מבין שעליו לפנות ליזם לקבל אישור למכירה – ואז מתברר שההסכם המקורי כולל מגבלות חמורות.

במקרים רבים, העסקה נעצרת, ולעיתים אף מתבטלת לחלוטין.

איך להימנע מהבעיה?

1. לקרוא – ולא רק לחתום:גם אם יש עורך דין שמייצג את כלל הדיירים, חשוב שכל בעל דירה יקרא בעצמו את ההסכם ויבין את ההשלכות.
2. לדרוש שקיפות: סעיפים המגבילים מכירה צריכים להיות מנומקים, ברורים ומוגבלים בזמן.
3. לקבל ייעוץ אישי: לפני כל חתימה – ובוודאי לפני מכירה – חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית מטעמכם, ולא להסתמך רק על הייעוץ הקולקטיבי של כלל הדיירים.

לסיכום

הסכם פינוי־בינוי איננו "עוד טופס" – הוא חוזה משפטי מחייב בעל השלכות ארוכות טווח על חיי הבעלים.

סעיף אחד קטן שלא הובן – עלול למנוע מכם למכור את הנכס, לפגוע בזכויותיכם הכלכליות ולחשוף אתכם להוצאות מיותרות.

לפני שאתם חותמים, זכרו: הבנה מלאה של ההסכם היא ההגנה האמיתית על הבית שלכם.