
איך משפיעה המלחמה על תחום ההתחדשות העירונית?
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית
תמ"א 38 מקנה זכויות בניה לבעלי דירות בבניין הדרוש חיזוק מפני רעידות אדמה, או הריסתו ככל שבניית הבניינים נבנו לפני 1980. בגין ביצוע החיזוק ושיפוץ הבניין מבפנים ומבחוץ או הריסתו- יתקבלו זכויות לבנות דירות חדשות.
ברוב המקרים, בעלי דירות מחליטים להעביר ליזם חיצוני את זכויותיהם הקנייניות, תמורת ביצוע חיזוק הבניין או הריסתו ולקבל דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסות שמש ומפרט טכני חדש והיזם מקבל לעצמו למכור את הדירות החדשות.
אולם, ישנם מקרים לא מעטים, בהם הבעלים לא יכולים לקבל כל הטבה מהיזם, בשל מגבלות תכנון, כך שלמעשה לא ניתן להוסיף ממדים ו/או מרפסות שמש בגלל קווי המגרש, או לחילופין, ישנם בעלי דירות גג שעקב התמורה שאמורה להינתן להם על ידי היזם, לא משתלם ליזם להיכנס לפרויקט והבניין נותר בעינו.
או במקרים של בניינים בהן קומות 4 דירות בלבד והתמורה בהתאם למדיניות העריה לא מספקת את הבעלים.
במקרים אלו, הפתרון הוא שבעלי הבניין יהיו היזמים בעצמם. אפשרות זו, מקנה לבעלי הדירות להתחלק ברווחים של הדירות שיוותרו לאחר מכירתן ולאחר החזר מלוא ההוצאות של היזום והבניה, אשר לעיתים תמורה זו יכולה להניב מיליוני שקלים.
כיצד זה מתבצע?
גדי הוא בעלים של הדירה העליונה בבית משותף באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב. לו ולשכן הסמוך לו, מוצמדות הזכויות של הגג. הם ניסו לעניין יזמים, אולם לא היתה כל כדאיות כלכלית לאף יזם להגיש הצעה מתאימה שתענה גם על דרישותיהם של גדי ושכנו.
בבניין של גדי ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד דירה אחת רגילה ושתי דירות גג. גדי החליט לבצע בדיקות לבצע את הפרויקט יחד עם שכנו. הוא הגיע למשרדי והתחלנו תהליך של בדיקות מקיפות. משרדי ביצע את עריכת ההסכמים מול אנשי המקצוע כגון האדריכל והשמאי ולאחר קבלת דו"ח השמאי, הבינו גדי והשכן שאם יבנו במסגרת יזמות פרטית – הם יוכלו לממן את כל הפרויקט ולקבל את דירות הגג החדשות בבניין ולא זאת בלבד אלא שגם בעלי הדירות הרגילות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות יותר מכל הצעה של יזם שהוגשה להם ועדיין תישאר להם דירה למכירה שהרווח שלה יחולק בין כל הדיירים באופן יחסי לגודל הדירות היום.
בדרך כלל פרויקטים מסוג זה, באים לידי ביטוי במקרים שישנם מספר מצומצם של בעלי דירות בבית משותף ושוררת בן בעלי הדירות מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וללא קשיים.
10 הדיברות לבעלים שרוצים להרוויח בעצמם את הרווח היזמי:
1. הכל נופל וקם על זהות עורך הדין שהבעלים אמורים לבחור. עורך דין מומחה בתחום, שידע לבצע עבורם את ניהול הפרויקט וילווה אותם משפטית בכל שלב שיידרש. ידע להנחות אותם באיזה אופן לפעול (כבעלים פרטי או כחברה) ינהל את החברה היזמית מטעמם מול כל אנשי המקצוע שיזדקקו להם.
2. אדריכל מומחה – הבעלים יבחרו אדריכל שיבדוק מול העריה בדיקת התכנות שיכין סקיצה וניתוח זכויות, כך שהבעלים יוכלו לדעת כמה דירות חדשות יתקבלו בבניין החדש.
3. בנוסף שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין שיערוך מעין דוח אפס, שיציג את כל הוצאות הפרויקט והכנסות ממכירת הדירות החדשות.
4. לאחר קבלת התוצאות של אנשי המקצוע – אמורה להתקבל החלטה על ידי כל הבעלים, אם לצאת לדרך וכמה העלות הנדרשת עד להיתר. (העלות הנדרשת מהבעלים לכל הבדיקות הנ"ל (שמאי +אדריכל), נעה בין 30 אלף עד 50 אלף ₪ בתוספת מע"מ).
5. עוה"ד אמור להכין מסמכים מתאימים בין הבעלים עצמם; בין אנשי המקצוע; לבנות את העסקה באופן שישקף את הציפיות מהבדיקות.
6. לאחר חתימת הבעלים – אדריכל מכין ומגיש את הבקשה להיתר.
7. עם קבלת היתר – עוה"ד אמור להשיג מימון עבור הבעלים ולהכין את המסמכים הנדרשים להחתמת הבעלים, באמצעות בנק מלווה או קרן אשר מתמחה במימון פרויקטים מסוג זה, כך שהעלות לבעלים תהיה מינימלית.
8. לאחר השגת המימון, עוה"ד אמור למנות בהסכמת הבעלים חברת פיקוח שתפקח על הבניה ותערוך מכרז קבלנים בהתאם.
9. עם סיום הבניה עוה"ד אמור למכור את הדירות העודפות וחלק את העודף בין הבעלים.
10. עוה"ד יחייב את הקבלן המבצע באחריות בדק ולליקויים מול הבעלים החדשים- הקונים.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' מספר 91
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית
גם פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם מתעכב?
זה מה שתוכלו לעשות
מה עושים ואיך מתנהלים עם התנגדויות לפרוייקט?
ההתנגדויות עשויות להעלות בכל שלב משלבי הפרויקט
מהן הסיבות הנפוצות לביטול פרויקטים בהתחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מכך?
עזיבת הדירה הפרטית לכמה שנים טובות לטובת מגורים זמניים בשכירות היא לא עניין פשוט ולהסכם המשפטי שנחתם עם היזם תפקיד דרמטי
היזם טען כי הוא אינו מקבל את מכתב הביטול הזה, ואיים להגיש תביעה אישית נגד כל דייר ודייר. וכך אותם דיירים הגיעו למשרדי
רחוב ויצמן בגבעתיים בדרך להתחדשות נרחבת
גם שדרות אפיקים בתהליכי שדרוג, העבודות במתחם בניין הוורד לקראת סיום
חודש האישה בגבעתיים מביא השנה שילוב מרגש של השראה, הנצחה ועוצמה נשית. מ"מ וסגנית ראש העירייה אור-לי ניב מובילה את אירועי החודש
המלחמה המתמשכת חושפת פערים משמעותיים בהסכמי התחדשות עירונית
המשפחתית של סיטרואן, ה-C4 Hatchback, עברה עדכון חשוב של אמצע החיים
מתגלגלים הטבה רוביקון מלך השטח במבחן האולטימטיבי הרוביקון הוא היהלום שבכתר, כל המתחרים שלו רוצים להיות כמוה כתב וצילם: ירון הולנדר 17/2/2025 שתפו: שיפוע ארוך בזווית מפחידה בשם 'מעלה חווה', ניצב לפנינו. מדריך הטיול
כיצד הפך בית צנוע ברחוב גולומב 39 לסמל של תקומה ותקווה
מאור יבלושניק בראיון ראשון מאז שמונה למנכ"ל חברת 'יעד', על התוכניות השאפתניות לשנת 2025 יחד עם מושיק גולדשטיין יו"ר החברה הכלכלית
"הורים צריכים לאפשר לילדיהם להיחשף לתכנים מתקדמים, ולהתעניין יחד איתם. האהבה למדע היא מדבקת
ישראל טייבר, נפטר באופן מפתיע בשנת 1950 ועטרה רעייתו, המשיכה לחיות בביתם עד לשנת 1975 לפני בדיוק חמישים שנה
שחר טביב (45) מנכ"ל קניון עזריאלי גבעתיים, מביא איתו לכל תפקיד "שחר של יום חדש", מגדיר יעדים ומשיג אותם ● מתגורר ברמת גן, נשוי לאנה ואב לשלושה
הזמרת והיוצרת טל גירטלר משיקה את "שתיים"
הסינגל החמישי מתוך אלבומה החדש ובו היא חוברת לשיתוף פעולה ייחודי עם המפיק והמלחין גל פדה
סיום שנת 2024, שנה קשה, עתירת אתגרים. מי ייתן שהיא תיקח איתה את כל החושך והשנה החדשה תתחיל באור גדול. חג החנוכה מזכיר לנו כי גם בתקופות מורכבות, נס קטן יכול להאיר את החושך ובימים אלו ממש נפתח פתח לתקווה. הלוואי ונזכה להחזיר את כל החטופות והחטופים, ושכל חיילות וחיילי צה"ל ישובו בשלום.
המגזין שלנו ממשיך להיות במה לסיפורים מקומיים, לקולות מגוונים ולרוח הקהילתית המיוחדת שלנו וכך נוספה עוד שנה לביוגרפיה של העיר. תודה לכל התורמים למלאכה, לכותבים, לצלמים ולכם הקוראים שממשיכים ללוות אותנו בדרך.
כשהטבע מתעורר לחיים בט"ו בשבט וניצני האהבה פורחים בוולנטיינס דיי, אנו גאים להגיש לכם גיליון מיוחד המשלב בין עבר, הווה ועתיד.
ישראל עוברת טלטלה כבר יותר משנה. בנק ישראל כבר ציין כי השפעת המצב על שוק הנדל"ן תהיה ארוכת טווח, במיוחד לאור המחסור בדירות באזורי ביקוש, שמסתמן כי יחריף.
"הכתיבה האישית לא פסקה מעולם גם אם היו שנים שנדחקה הצידה, וחיכתה בסבלנות…זה חלק בלתי נפרד וחשוב מאד בחיי" נעמי לבנון-קשת
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!