האם הכל כלול? חלק 1
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
תמ"א 38 מקנה זכויות בניה לבעלי דירות בבניין הדרוש חיזוק מפני רעידות אדמה, או הריסתו ככל שבניית הבניינים נבנו לפני 1980. בגין ביצוע החיזוק ושיפוץ הבניין מבפנים ומבחוץ או הריסתו- יתקבלו זכויות לבנות דירות חדשות.
ברוב המקרים, בעלי דירות מחליטים להעביר ליזם חיצוני את זכויותיהם הקנייניות, תמורת ביצוע חיזוק הבניין או הריסתו ולקבל דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסות שמש ומפרט טכני חדש והיזם מקבל לעצמו למכור את הדירות החדשות.
אולם, ישנם מקרים לא מעטים, בהם הבעלים לא יכולים לקבל כל הטבה מהיזם, בשל מגבלות תכנון, כך שלמעשה לא ניתן להוסיף ממדים ו/או מרפסות שמש בגלל קווי המגרש, או לחילופין, ישנם בעלי דירות גג שעקב התמורה שאמורה להינתן להם על ידי היזם, לא משתלם ליזם להיכנס לפרויקט והבניין נותר בעינו.
או במקרים של בניינים בהן קומות 4 דירות בלבד והתמורה בהתאם למדיניות העריה לא מספקת את הבעלים.
במקרים אלו, הפתרון הוא שבעלי הבניין יהיו היזמים בעצמם. אפשרות זו, מקנה לבעלי הדירות להתחלק ברווחים של הדירות שיוותרו לאחר מכירתן ולאחר החזר מלוא ההוצאות של היזום והבניה, אשר לעיתים תמורה זו יכולה להניב מיליוני שקלים.
כיצד זה מתבצע?
גדי הוא בעלים של הדירה העליונה בבית משותף באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב. לו ולשכן הסמוך לו, מוצמדות הזכויות של הגג. הם ניסו לעניין יזמים, אולם לא היתה כל כדאיות כלכלית לאף יזם להגיש הצעה מתאימה שתענה גם על דרישותיהם של גדי ושכנו.
בבניין של גדי ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד דירה אחת רגילה ושתי דירות גג. גדי החליט לבצע בדיקות לבצע את הפרויקט יחד עם שכנו. הוא הגיע למשרדי והתחלנו תהליך של בדיקות מקיפות. משרדי ביצע את עריכת ההסכמים מול אנשי המקצוע כגון האדריכל והשמאי ולאחר קבלת דו"ח השמאי, הבינו גדי והשכן שאם יבנו במסגרת יזמות פרטית – הם יוכלו לממן את כל הפרויקט ולקבל את דירות הגג החדשות בבניין ולא זאת בלבד אלא שגם בעלי הדירות הרגילות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות יותר מכל הצעה של יזם שהוגשה להם ועדיין תישאר להם דירה למכירה שהרווח שלה יחולק בין כל הדיירים באופן יחסי לגודל הדירות היום.
בדרך כלל פרויקטים מסוג זה, באים לידי ביטוי במקרים שישנם מספר מצומצם של בעלי דירות בבית משותף ושוררת בן בעלי הדירות מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וללא קשיים.
10 הדיברות לבעלים שרוצים להרוויח בעצמם את הרווח היזמי:
1. הכל נופל וקם על זהות עורך הדין שהבעלים אמורים לבחור. עורך דין מומחה בתחום, שידע לבצע עבורם את ניהול הפרויקט וילווה אותם משפטית בכל שלב שיידרש. ידע להנחות אותם באיזה אופן לפעול (כבעלים פרטי או כחברה) ינהל את החברה היזמית מטעמם מול כל אנשי המקצוע שיזדקקו להם.
2. אדריכל מומחה – הבעלים יבחרו אדריכל שיבדוק מול העריה בדיקת התכנות שיכין סקיצה וניתוח זכויות, כך שהבעלים יוכלו לדעת כמה דירות חדשות יתקבלו בבניין החדש.
3. בנוסף שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין שיערוך מעין דוח אפס, שיציג את כל הוצאות הפרויקט והכנסות ממכירת הדירות החדשות.
4. לאחר קבלת התוצאות של אנשי המקצוע – אמורה להתקבל החלטה על ידי כל הבעלים, אם לצאת לדרך וכמה העלות הנדרשת עד להיתר. (העלות הנדרשת מהבעלים לכל הבדיקות הנ"ל (שמאי +אדריכל), נעה בין 30 אלף עד 50 אלף ₪ בתוספת מע"מ).
5. עוה"ד אמור להכין מסמכים מתאימים בין הבעלים עצמם; בין אנשי המקצוע; לבנות את העסקה באופן שישקף את הציפיות מהבדיקות.
6. לאחר חתימת הבעלים – אדריכל מכין ומגיש את הבקשה להיתר.
7. עם קבלת היתר – עוה"ד אמור להשיג מימון עבור הבעלים ולהכין את המסמכים הנדרשים להחתמת הבעלים, באמצעות בנק מלווה או קרן אשר מתמחה במימון פרויקטים מסוג זה, כך שהעלות לבעלים תהיה מינימלית.
8. לאחר השגת המימון, עוה"ד אמור למנות בהסכמת הבעלים חברת פיקוח שתפקח על הבניה ותערוך מכרז קבלנים בהתאם.
9. עם סיום הבניה עוה"ד אמור למכור את הדירות העודפות וחלק את העודף בין הבעלים.
10. עוה"ד יחייב את הקבלן המבצע באחריות בדק ולליקויים מול הבעלים החדשים- הקונים.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' מספר 91
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
רקסטון, ה-SUV עם 7 המושבים יהיה הדגם הראשון שישווק תחת מותג KGM
למרות המלחמה – ההכנות לפסח בעיצומן. שפע פעילויות של המדור למורשת ישראל לקראת הפסח ובראשן פסטיבל 'שירת הים'
מועצת העיר גבעתיים 2024: הקואליציה שהרכיב קוניק, מונה 12 מ-17 חברי המועצה
מועצת העיר גבעתיים 2024: הקואליציה שהרכיב קוניק, מונה 12 מ-17 חברי המועצה
הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות
הימים עוברים, וכבר פסח. למרות שחג הפסח הוא חג החירות, לרבים מאיתנו נשללה חירותם, על אחת כמה וכמה עבור 133 חטופים.
בחרתי לצטט מתוך השיר שכתב והלחין אורן ברזילי עבור הלהקה 'מופע הארנבות של ד"ר קספר':
"כן, הכל יהיה בסדר אנחנו עוד נזרח והאור אל שמעבר עלינו ייפתח"
אני מאחלת לכולכם חג משפחתי רגוע, לתלמידים חופשה שקטה ובטוחה, והלוואי שהמלחמה
הזו תיגמר כבר והחטופים יחזרו הביתה. בשורות טובות
, ד"ר נגה רוזנפרב
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
כפי שמסתמן מהנתונים, התושבים לא מאמינים לממשלת ישראל. האם במצב הזה מחירי הדירות ימשיכו לזנק?
"אנשים רואים בנאדם מתהלך ברחובות כשכולו קורן. מה יש לך?" מבחן דרכים לאבארט NUVOLARI
יגאל אונא מגן הסייבר הבכיר במדינה, כראש מערך הסייבר הלאומי ● מכהן כנשיא בית הספר ללימודי סייבר
קובי משעל הוא מוזיקאי, מלחין ומעבד, ומנהל מוזיקלי של הרכבים קוליים ואינסטרומנטליים
עו"ד ד"ר יובל חן, מהמובילים בתחום הוצאת אזרחות גרמנית, מייצג אלפי אנשים מול הרשויות בגרמניה לקבלת אזרחות גרמנית מאז שנת 1997
החיים הם משהו אחר' – קומדיה שכתב הפרופסור אריה סובר ומועלית על ידי קומיטרון- קבוצת התיאטרון שהקים ומנהל.
זמרות הפופ הייחודיות כובשות את ישראל. טל גיטלר היא זמרת ויוצרת צעירה שעוד תשמעו עלייה לא מעט בהמשך. כזו המביאה גוון קול חדש וסגנון מוזיקלי ייחודי
"מרגש אותי שתוך פחות משנה ושבעה שירים מקוריים אני מצליחה להיות חלק מפס קול ישראלי כזה חשוב" מספרת ליאן כוזהינוף
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!