31/05/2024
31/05/2024
יום שישי, 31 במאי 2024

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?

שתפו

תמ"א 38 מקנה זכויות בניה לבעלי דירות בבניין הדרוש חיזוק מפני רעידות אדמה, או הריסתו ככל שבניית הבניינים נבנו לפני 1980. בגין ביצוע החיזוק ושיפוץ הבניין מבפנים ומבחוץ או הריסתו- יתקבלו זכויות לבנות דירות חדשות.

ברוב המקרים, בעלי דירות מחליטים להעביר ליזם חיצוני את זכויותיהם הקנייניות, תמורת ביצוע חיזוק הבניין או הריסתו ולקבל דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסות שמש ומפרט טכני חדש והיזם מקבל לעצמו למכור את הדירות החדשות.

אולם, ישנם מקרים לא מעטים, בהם הבעלים לא יכולים לקבל כל הטבה מהיזם, בשל מגבלות תכנון, כך שלמעשה לא ניתן להוסיף ממדים ו/או מרפסות שמש בגלל קווי המגרש, או לחילופין, ישנם בעלי דירות גג שעקב התמורה שאמורה להינתן להם על ידי היזם, לא משתלם ליזם להיכנס לפרויקט והבניין נותר בעינו.    

או במקרים של בניינים בהן קומות 4 דירות בלבד והתמורה בהתאם למדיניות העריה לא מספקת את הבעלים.  

במקרים אלו, הפתרון הוא שבעלי הבניין יהיו היזמים בעצמם. אפשרות זו, מקנה לבעלי הדירות להתחלק ברווחים של הדירות שיוותרו לאחר מכירתן ולאחר החזר מלוא ההוצאות של היזום והבניה, אשר לעיתים תמורה זו יכולה להניב מיליוני שקלים.

כיצד זה מתבצע?

גדי הוא בעלים של הדירה העליונה בבית משותף באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב. לו ולשכן הסמוך לו, מוצמדות הזכויות של הגג. הם ניסו לעניין יזמים, אולם לא היתה כל כדאיות כלכלית לאף יזם להגיש הצעה מתאימה שתענה גם על דרישותיהם של גדי ושכנו.

בבניין של גדי ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד דירה אחת רגילה ושתי דירות גג. גדי החליט לבצע בדיקות לבצע את הפרויקט יחד עם שכנו. הוא הגיע למשרדי והתחלנו תהליך של בדיקות מקיפות. משרדי ביצע את עריכת ההסכמים מול אנשי המקצוע כגון האדריכל והשמאי ולאחר קבלת דו"ח השמאי, הבינו גדי והשכן שאם יבנו במסגרת יזמות פרטית – הם יוכלו לממן את כל הפרויקט ולקבל את דירות הגג החדשות בבניין ולא זאת בלבד אלא שגם בעלי הדירות הרגילות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות יותר מכל הצעה של יזם שהוגשה להם ועדיין תישאר להם דירה למכירה שהרווח שלה יחולק בין כל הדיירים באופן יחסי לגודל הדירות היום.

בדרך כלל פרויקטים מסוג זה, באים לידי ביטוי במקרים שישנם מספר מצומצם של בעלי דירות בבית משותף ושוררת בן בעלי הדירות מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וללא קשיים.

10 הדיברות לבעלים שרוצים להרוויח בעצמם את הרווח היזמי:

1. הכל נופל וקם על זהות עורך הדין שהבעלים אמורים לבחור. עורך דין מומחה בתחום, שידע לבצע עבורם את ניהול הפרויקט וילווה אותם משפטית בכל שלב שיידרש. ידע להנחות אותם באיזה אופן לפעול (כבעלים פרטי או כחברה) ינהל את החברה היזמית מטעמם מול כל אנשי המקצוע שיזדקקו להם.

2. אדריכל מומחה – הבעלים יבחרו אדריכל שיבדוק מול העריה בדיקת התכנות שיכין סקיצה וניתוח זכויות, כך שהבעלים יוכלו לדעת כמה דירות חדשות יתקבלו בבניין החדש.

3. בנוסף שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין שיערוך מעין דוח אפס, שיציג את כל הוצאות הפרויקט והכנסות ממכירת הדירות החדשות.

4. לאחר קבלת התוצאות של אנשי המקצוע – אמורה להתקבל החלטה על ידי כל הבעלים, אם לצאת לדרך וכמה העלות הנדרשת עד להיתר. (העלות הנדרשת מהבעלים לכל הבדיקות הנ"ל (שמאי +אדריכל), נעה בין 30 אלף עד 50 אלף ₪ בתוספת מע"מ).

5. עוה"ד אמור להכין מסמכים מתאימים בין הבעלים עצמם; בין אנשי המקצוע; לבנות את העסקה באופן שישקף את הציפיות מהבדיקות.

6. לאחר חתימת הבעלים – אדריכל מכין ומגיש את הבקשה להיתר.

7. עם קבלת היתר – עוה"ד אמור להשיג מימון עבור הבעלים ולהכין את המסמכים הנדרשים להחתמת הבעלים, באמצעות בנק מלווה או קרן אשר מתמחה במימון פרויקטים מסוג זה, כך שהעלות לבעלים תהיה מינימלית.

8. לאחר השגת המימון, עוה"ד אמור למנות בהסכמת הבעלים חברת פיקוח שתפקח על הבניה ותערוך מכרז קבלנים בהתאם.

9. עם סיום הבניה עוה"ד אמור למכור את הדירות העודפות וחלק את העודף בין הבעלים.

10. עוה"ד יחייב את הקבלן המבצע באחריות בדק ולליקויים מול הבעלים החדשים- הקונים.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' מספר 91

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
12/25/2021

חמש פעולות פשוטות לשנה החדשה, שיעלו את הזוגיות לגבהים מפתיעים!

כיצד נבטיח שבשנה החדשה המתחילה עכשיו, הזוגיות הרדומה תצליח להפתיע ולרגש אותנו מחדש?
04/30/2023

איפה אוכלים בגבעתיים ובאזור, הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול

אפר מרקט במגדל השחר איפה אוכלים באזור גבעתיים? הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול בר פנזור עודכן: 7/12/2022 אם גם לכם נמאס להתווכח על שולחן פנוי באמצע השבוע או בסופ"ש בתל אביב, אתם מוזמנים […]
11/03/2022

גאווה מקומית

גאווה מקומית איך הצליחה פיצרייה מקומית ברמת גן להפוך לסיפור סינדרלה מעורר השראה, עם הכרה בינלאומית וחדירה למקום מכובד בחמישייה הפותחת של הסניפים המובילים והמצליחים ביותר בעולם של רשת הפיצריות הבינלאומית פאפא ג’ונס, המונה מעל […]
08/17/2021

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי?

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? חילוקי דעות הם דבר בלתי נמנע בין זוגות, והדבר כלל אינו מעיד על שיבוש בקשר או על בעיה
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן