27/06/2026
27/06/2026
שבת, 27 ביוני 2026

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?

שתפו

תמ"א 38 מקנה זכויות בניה לבעלי דירות בבניין הדרוש חיזוק מפני רעידות אדמה, או הריסתו ככל שבניית הבניינים נבנו לפני 1980. בגין ביצוע החיזוק ושיפוץ הבניין מבפנים ומבחוץ או הריסתו- יתקבלו זכויות לבנות דירות חדשות.

ברוב המקרים, בעלי דירות מחליטים להעביר ליזם חיצוני את זכויותיהם הקנייניות, תמורת ביצוע חיזוק הבניין או הריסתו ולקבל דירות חדשות עם ממ"ד, מרפסות שמש ומפרט טכני חדש והיזם מקבל לעצמו למכור את הדירות החדשות.

אולם, ישנם מקרים לא מעטים, בהם הבעלים לא יכולים לקבל כל הטבה מהיזם, בשל מגבלות תכנון, כך שלמעשה לא ניתן להוסיף ממדים ו/או מרפסות שמש בגלל קווי המגרש, או לחילופין, ישנם בעלי דירות גג שעקב התמורה שאמורה להינתן להם על ידי היזם, לא משתלם ליזם להיכנס לפרויקט והבניין נותר בעינו.    

או במקרים של בניינים בהן קומות 4 דירות בלבד והתמורה בהתאם למדיניות העריה לא מספקת את הבעלים.  

במקרים אלו, הפתרון הוא שבעלי הבניין יהיו היזמים בעצמם. אפשרות זו, מקנה לבעלי הדירות להתחלק ברווחים של הדירות שיוותרו לאחר מכירתן ולאחר החזר מלוא ההוצאות של היזום והבניה, אשר לעיתים תמורה זו יכולה להניב מיליוני שקלים.

כיצד זה מתבצע?

גדי הוא בעלים של הדירה העליונה בבית משותף באחד האזורים היוקרתיים בתל אביב. לו ולשכן הסמוך לו, מוצמדות הזכויות של הגג. הם ניסו לעניין יזמים, אולם לא היתה כל כדאיות כלכלית לאף יזם להגיש הצעה מתאימה שתענה גם על דרישותיהם של גדי ושכנו.

בבניין של גדי ניתן להוסיף במסגרת תמ"א 38 עוד דירה אחת רגילה ושתי דירות גג. גדי החליט לבצע בדיקות לבצע את הפרויקט יחד עם שכנו. הוא הגיע למשרדי והתחלנו תהליך של בדיקות מקיפות. משרדי ביצע את עריכת ההסכמים מול אנשי המקצוע כגון האדריכל והשמאי ולאחר קבלת דו"ח השמאי, הבינו גדי והשכן שאם יבנו במסגרת יזמות פרטית – הם יוכלו לממן את כל הפרויקט ולקבל את דירות הגג החדשות בבניין ולא זאת בלבד אלא שגם בעלי הדירות הרגילות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות יותר מכל הצעה של יזם שהוגשה להם ועדיין תישאר להם דירה למכירה שהרווח שלה יחולק בין כל הדיירים באופן יחסי לגודל הדירות היום.

בדרך כלל פרויקטים מסוג זה, באים לידי ביטוי במקרים שישנם מספר מצומצם של בעלי דירות בבית משותף ושוררת בן בעלי הדירות מערכת יחסים טובה שתאפשר להם להתקדם עם הפרויקט ללא התנגדויות וללא קשיים.

10 הדיברות לבעלים שרוצים להרוויח בעצמם את הרווח היזמי:

1. הכל נופל וקם על זהות עורך הדין שהבעלים אמורים לבחור. עורך דין מומחה בתחום, שידע לבצע עבורם את ניהול הפרויקט וילווה אותם משפטית בכל שלב שיידרש. ידע להנחות אותם באיזה אופן לפעול (כבעלים פרטי או כחברה) ינהל את החברה היזמית מטעמם מול כל אנשי המקצוע שיזדקקו להם.

2. אדריכל מומחה – הבעלים יבחרו אדריכל שיבדוק מול העריה בדיקת התכנות שיכין סקיצה וניתוח זכויות, כך שהבעלים יוכלו לדעת כמה דירות חדשות יתקבלו בבניין החדש.

3. בנוסף שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין שיערוך מעין דוח אפס, שיציג את כל הוצאות הפרויקט והכנסות ממכירת הדירות החדשות.

4. לאחר קבלת התוצאות של אנשי המקצוע – אמורה להתקבל החלטה על ידי כל הבעלים, אם לצאת לדרך וכמה העלות הנדרשת עד להיתר. (העלות הנדרשת מהבעלים לכל הבדיקות הנ"ל (שמאי +אדריכל), נעה בין 30 אלף עד 50 אלף ₪ בתוספת מע"מ).

5. עוה"ד אמור להכין מסמכים מתאימים בין הבעלים עצמם; בין אנשי המקצוע; לבנות את העסקה באופן שישקף את הציפיות מהבדיקות.

6. לאחר חתימת הבעלים – אדריכל מכין ומגיש את הבקשה להיתר.

7. עם קבלת היתר – עוה"ד אמור להשיג מימון עבור הבעלים ולהכין את המסמכים הנדרשים להחתמת הבעלים, באמצעות בנק מלווה או קרן אשר מתמחה במימון פרויקטים מסוג זה, כך שהעלות לבעלים תהיה מינימלית.

8. לאחר השגת המימון, עוה"ד אמור למנות בהסכמת הבעלים חברת פיקוח שתפקח על הבניה ותערוך מכרז קבלנים בהתאם.

9. עם סיום הבניה עוה"ד אמור למכור את הדירות העודפות וחלק את העודף בין הבעלים.

10. עוה"ד יחייב את הקבלן המבצע באחריות בדק ולליקויים מול הבעלים החדשים- הקונים.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס' מספר 91

כתבות נוספות של המומחית
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
07/26/2022

מסיבת תה בבוסטון

MIT האוניברסיטה הטכנולוגית המובילה בעולם הטבה מסיבת תה בבוסטון ד"ר נגה רוזנפרב נובמבר 2019 שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב print שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter טיול לבוסטון בירת מדינת מסצ’וסטס […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
מגזין רמת גן פלוס

מגזין רמת גן פלוס 144

נפרדים מאיש הרוח, האמנות והספרות יאיר גרבוז. חוגגים עם ספר הפנטזיה המרתק "המטאור – שישה בעקבות אחת" ונחשפים לספרו של מוטי אקסמיט 'מפלג תשאול' ונכיר את עמרי בן ארי מהטניס השולחן

קראו עוד»
מגזין גבעתיים פלוס

מגזין גבעתיים פלוס 144

חגיגות חודש הספר העברי ואת חודש הגאווה והגיליון שלפניכם צובע את העיר בצבעים עזים של מילים, סיפורים ויצירה מקומית.
אנו נפרדים מאיש הרוח, האמנות והספרות יאיר גרבוז שהותיר חותם בלתי נשכח. אנו חוגגים את הדור הבא של הספרות המקומית עם ספר הפנטזיה המרתק "המטאור – שישה בעקבות אחת" ונחשפים אל מאחורי הקלעים של חדרי החקירות בספרו החדש והדוקומנטרי של מוטי אקסמיט, 'מפלג תשאול'.
לצד החגיגה הספרותית, נתמלא גאווה בתלמידי סחל"ב הבוגרים שהורידו את חזון הבינה המלאכותית אל השטח ופיתחו אפליקציות חכמות עבור קניון גבעתיים, ונכיר את עמרי בן ארי, שבונה בהתמדה את דור העתיד של טניס השולחן.

קראו עוד»
כתבות השער

שישה בעקבות אחת

לאחר מסע כתיבה ארוך, מרתק ומשותף, עשרים תלמידי קורס הכתיבה "כאן מגשימים חלומות!" בשכבת ה' מציגים את ספרם החדש והמסקרן שנכתב בהנחיית ד"ר נגה רוזנפרב. הפעם, העלילה עוברת בין יקומים: 'המטאור – שישה בעקבות אחת'

קראו עוד»
חדשות הנדל"ן דן

רמת גן: שלושה מתחמי פינוי-בינוי יהפכו למגדלים עם כ-950 דירות חדשות

שלוש תוכניות פינוי-בינוי בשכונות הראשונים, נחלת גנים והבילויים הופקדו בוועדה המחוזית. התוכניות כוללות כ-950 דירות חדשות, שטחי ציבור ומסחר, וממוקמות בסמוך לקווי הרכבת הקלה וצירי תחבורה מרכזיים

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

דור של מצוינות: בני ובנות הנוער של גבעתיים ממשיכים לקטוף הישגים

עיריית גבעתיים השלימה השנה את פרסום שיבוצי הילדים לגני הילדים העירוניים בשלב מוקדם. העיר מציגה מדיניות שיבוצים חדשה ופורצת דרך, שמציבה במרכז את היציבות הרגשית של הילדים ואת החוסן המשפחתי והקהילתי

קראו עוד»
חדשות הנדל"ן דן

שכר הדירה ממשיך לטפס: תל אביב בראש, גבעתיים, קרית אונו ורמת גן סוגרות את הפער

נתוני הלמ"ס ונתוני שוק השכירות מצביעים על המשך עליית מחירים בגוש דן. שכר הדירה לשוכרים חדשים זינק ב־6.8% בשנה האחרונה, בעוד שהביקושים הגבוהים והתחדשות עירונית בהיקפים גדולים ממשיכים להפעיל לחץ על השוק.

קראו עוד»
חדשות העיר רמת גן פלוס

כמה דוחות הפיקו מצלמות האכיפה ברמת גן? דוח מבקר המדינה חושף נתונים וליקויים

בשנת 2024 הופקו באמצעות מצלמות האכיפה בעיר 36,192 דוחות בהיקף של כ־14.3 מיליון שקל. לצד זאת נמצאו ליקויים בתיעוד מחיקת אירועים והסיבות למחיקתם, בשקיפות כלפי הציבור ובשמירה על פרטיות עוברי הדרך

קראו עוד»
חדשות הנדל"ן דן

המערב הפרוע של הפיננסים: מי מפקח על יועצי המשכנתאות?

מחירי הדירות בגבעתיים, רמת גן ותל אביב גבוהים, ומשפחות רבות נוטלות משכנתאות של מיליוני שקלים כדי לרכוש דירה. דווקא התחום שנוגע להתחייבות הכלכלית הגדולה ביותר בחייהן, פועל כמעט ללא הסדרה. מי משלם את המחיר? הציבור

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן