14/06/2024
14/06/2024
יום שישי, 14 ביוני 2024

האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

שתפו

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות בפנים.

בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.

מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?

ברוב המקרים, היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות ו/או מותאמות לאופי ולניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי. כך לדוגמא בבניין שהתבקשתי לייצג קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם.

כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו, מאיזה גודל בדיוק מהנסח טאבו או מהמדידה של הדירה. הרבה נעלמים.

מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט פינוי בינוי בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120 מ"ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו, בפועל שקיבלה את התוכניות של הדירה שלה לאחר שהתקבל ההיתר, היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ"ר כאשר היום לפי מדידה יש לה 88 מ"ר.

כלומר, כל מה שהיזם הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ"ר בלבד כאשר הוא עצמו קיבל 120 דירות!

על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו"ד מומחה שידע להיעזר באנשי מקצוע נוספים כמו אדריכל.

התמונה להמחשה בלבד

כאשר אני בודקת את ההצעה אני מבקשת לדעת מה ניתוח הזכויות של המגרש, כלומר כמה מטרים אוכל לבנות בסך הכל אם המבנה הקיים נהרס ו/או כמה דירות ניתן לבנות. בנוסף, צריכה להיעשות בדיקה אדריכלית מקיפה, של תוכניות בניין העיר ויש ללמוד את האפשרויות העומדות בפני הדיירים במיוחד לאור העובדה שלאחרונה מתגבשות תוכניות תכנוניות בבת ים. תוכניות מיוחדות שיגדירו ויסמנו בעיר את האיזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ"א 38 הריסה ובניה או חיזוק וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.

בדיקה נוספת שאני עורכת היא מול אדריכל על מנת לבדוק את הגדלים של הדירות הקיימות לפי ההיתר הקיים ולא לפי נסח הטאבו. זאת לאור הסיבה שנסחי הטאבו לא כוללים את שטחי המרפסות שבזמנו סופחו לדירות. משני הנתונים הללו אני יודעת בדיוק כמה ניתן להוסיף לכל דירה.

זאת הבחינה הנכונה והאמיתית.

כמו כן אני בוחנת את נסח הטאבו של אותו בניין. הבדיקה חייבת להיות יסודית ועו"ד מטעם הדיירים צריך להבין מהו מצבו של הבניין, האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות האם קיימת הפקעה של השטח שהעירייה הפקיעה מזמן וכדומה.

כאשר מגיע יזם להגיש הצעה לאחר שבדקתי ובחנתי אותה ואני רואה שההצעה ראויה נכונה ואמיתית, אני בודקת את החברה לפי דוחות של דן אנד ברדסטריט, שם בדוח אני מקבלת את כל הנתונים האמיתיים על החברה, דרגת סיכון, האם חזרו לה שיקים, האם הגישו נגדה תביעות, מה המצב הכלכלי וכמה פרויקטים בפועל היא בונה.

יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, עלולים לנצל את כוחם על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות.

עו"ד מטעם הדיירים ואנשי המקצוע שעובדים איתו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן מבלי "ברכת העיריה לפרויקט" ולא ניתן יהיה לקבל היתר בניה והפרויקט ידחה.

בתום אותה בדיקה בעלי הדירות יידעו בדיוק מהם זכויותיהם ומהן האפשרויות אותן ניתן לדרוש מהיזמים במסגרת הפרויקט. כך שיוכלו להציע הצעה מושכת ומעשית לבעלי הדירות.

ההבדלים בתמורות של בעלי הדירות יכולים להיות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנת הדיירים של זכויותיהם כמו גם הבנה של תחום המיסוי הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. הסיוע של הצוות המקצועי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב

צוות מקצועי מנוסה ומיומן יגדיל את סיכוייכם לקבל את התמורה הגבוהה ואת ההצעה הטובה ביותר. הוא גם בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום.

כאשר נעזרים בעו"ד אובייקטיבי המייצג את הדיירים, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים

במקרים שהחתימו אתכם ללא עו"ד – דעו לכם שההסכם עליו חתמתם אינו תקף לאור החוק שנכנס לתוקף באפריל שנה שעברה בשם חוק המארגנים, שאמור להגן על בעלי דירות במקרה כזה.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
08/17/2021

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי?

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? חילוקי דעות הם דבר בלתי נמנע בין זוגות, והדבר כלל אינו מעיד על שיבוש בקשר או על בעיה
12/12/2022

שמלות כלה קלות להשגה

למה שמלות כלה עולות כל כך הרבה? בדיוק לשם כך הוקם “סטודיו הדס” לזכרה של הדס בן שושן. “אנחנו מאמינות שאפשר להיות הכלה שתמיד חלמת להיות במחיר המתאים לכל אחת, מבלי להוציא הרבה כסף ומבלי להעמיס על הסביבה, שהרי לאחר החתונה השמלה חוזרת אלינו לסטודיו ומוכנה לשמח כלה נוספת”
03/22/2022

אם חוויתם אחד מהגורמים המצויינים מטה, בואו להיבדק!

הקורונה עדיין פה… האם היא גרמה לכם נזק? לא בדיוק מה שרציתם "לראות"… תקופת הקורונה מאוד מאתגרת עבורנו בכלל ועבור העיניים שלנו בפרט. המגפה העולמית השפיעה על אורח החיים שלנו וכמובן גם על העיניים. עטיית […]
02/03/2024

אייפון 15-השווינו מחירים, מהזול עד היקר

סדרת אייפון 15 החדשה שכבר נמכרת בישראל כוללת ארבעה דגמים כבר כאן. אז זו בדיוק הסיבה שערכנו השוואת מחירים
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

ספר סחלב

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

זמר זמר לך! 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי"

חדשות העיר גבעתיים פלוס זמר זמר לך 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי" שתפו אירוע סיכום תכנית זמר עברי בהדרכת סטודנטים מבית הספר למוזיקה "רימון"'. האירוע התקיים בתיאטרון גבעתיים. תכנית זמר עברי פעלה השנה

קראו עוד»
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
יזמות ושווק נדל"ן // נטע עדני

צבי בצל הגבעה

"בית הספירלה מוקף במרפסות ללא קירוי וכל הדירות פונות לחצר פנימית. ומולו מבנה נוסף בתכנונו, בית דובינר, הקרוי כאמור בפי כל 'בית המשושים'.[…] הוא תוכנן ללא חלל מדרגות. קהילה בתוך מבנה או מבנה לקהילה"

קראו עוד»
החיים הטובים

חג השבועות

חגיגות גדולות לא יהיו כאן השנה ובכל זאת אם חשקה נפשכם בעוגת גבינה משובחת או במאפה מיוחד לחג, קבלו כמה אפשרויות טעימות במיוחד,
בר פנזור

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן