האם הכל כלול? חלק 1
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות בפנים.
בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.
מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?
ברוב המקרים, היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות ו/או מותאמות לאופי ולניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי. כך לדוגמא בבניין שהתבקשתי לייצג קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם.
כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו, מאיזה גודל בדיוק מהנסח טאבו או מהמדידה של הדירה. הרבה נעלמים.
מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט פינוי בינוי בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120 מ"ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו, בפועל שקיבלה את התוכניות של הדירה שלה לאחר שהתקבל ההיתר, היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ"ר כאשר היום לפי מדידה יש לה 88 מ"ר.
כלומר, כל מה שהיזם הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ"ר בלבד כאשר הוא עצמו קיבל 120 דירות!
על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו"ד מומחה שידע להיעזר באנשי מקצוע נוספים כמו אדריכל.
בדיקה נוספת שאני עורכת היא מול אדריכל על מנת לבדוק את הגדלים של הדירות הקיימות לפי ההיתר הקיים ולא לפי נסח הטאבו. זאת לאור הסיבה שנסחי הטאבו לא כוללים את שטחי המרפסות שבזמנו סופחו לדירות. משני הנתונים הללו אני יודעת בדיוק כמה ניתן להוסיף לכל דירה.
זאת הבחינה הנכונה והאמיתית.
כמו כן אני בוחנת את נסח הטאבו של אותו בניין. הבדיקה חייבת להיות יסודית ועו"ד מטעם הדיירים צריך להבין מהו מצבו של הבניין, האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות האם קיימת הפקעה של השטח שהעירייה הפקיעה מזמן וכדומה.
כאשר מגיע יזם להגיש הצעה לאחר שבדקתי ובחנתי אותה ואני רואה שההצעה ראויה נכונה ואמיתית, אני בודקת את החברה לפי דוחות של דן אנד ברדסטריט, שם בדוח אני מקבלת את כל הנתונים האמיתיים על החברה, דרגת סיכון, האם חזרו לה שיקים, האם הגישו נגדה תביעות, מה המצב הכלכלי וכמה פרויקטים בפועל היא בונה.
יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, עלולים לנצל את כוחם על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות.
עו"ד מטעם הדיירים ואנשי המקצוע שעובדים איתו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן מבלי "ברכת העיריה לפרויקט" ולא ניתן יהיה לקבל היתר בניה והפרויקט ידחה.
בתום אותה בדיקה בעלי הדירות יידעו בדיוק מהם זכויותיהם ומהן האפשרויות אותן ניתן לדרוש מהיזמים במסגרת הפרויקט. כך שיוכלו להציע הצעה מושכת ומעשית לבעלי הדירות.
ההבדלים בתמורות של בעלי הדירות יכולים להיות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנת הדיירים של זכויותיהם כמו גם הבנה של תחום המיסוי הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. הסיוע של הצוות המקצועי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב
צוות מקצועי מנוסה ומיומן יגדיל את סיכוייכם לקבל את התמורה הגבוהה ואת ההצעה הטובה ביותר. הוא גם בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום.
כאשר נעזרים בעו"ד אובייקטיבי המייצג את הדיירים, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים
במקרים שהחתימו אתכם ללא עו"ד – דעו לכם שההסכם עליו חתמתם אינו תקף לאור החוק שנכנס לתוקף באפריל שנה שעברה בשם חוק המארגנים, שאמור להגן על בעלי דירות במקרה כזה.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
חברי הנהלת סניף ״צוות״ גבעתיים (ארגון גימלאי צה״ל) מפגשים עם פצועי המלחמה וקרובי משפחותיהם, בביה״ח ״שיבא״ תל השומר.
"מרגש אותי שתוך פחות משנה ושבעה שירים מקוריים אני מצליחה להיות חלק מפס קול ישראלי כזה חשוב" מספרת ליאן כוזהינוף
"אנשים רואים בנאדם מתהלך ברחובות כשכולו קורן. מה יש לך?" מבחן דרכים לאבארט NUVOLARI
קובי משעל הוא מוזיקאי, מלחין ומעבד, ומנהל מוזיקלי של הרכבים קוליים ואינסטרומנטליים
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
כפי שמסתמן מהנתונים, התושבים לא מאמינים לממשלת ישראל. האם במצב הזה מחירי הדירות ימשיכו לזנק?
רכב חשמלי חדש מהניילון? האם הוא אכן חדש?
כאן נולדתי, כאן ביתי וכאן אבנה את הקריירה שלי בשתי ידי" ראיון בפרספקטיבה הנכונה עם השחקן והזמר עומר דץ ד"ר נגה רוזנפרב צילום: אור דנון 18/3/2020 נפגשנו לראיון ב'מתוקה' בקניון גבעתיים כי עומר מת על
יגאל אונא מגן הסייבר הבכיר במדינה, כראש מערך הסייבר הלאומי ● מכהן כנשיא בית הספר ללימודי סייבר
מפה לאוזן
סקר אזני ההמן הנבחרות פורים 2024. את המאכל האהוב תוכלו למצוא השנה בבצקים צבעוניים ובמילויים חדשים ומסקרנים
הטבה מיוחדת של שתי נסיעות חינם לכל משתמש ביום הבחירות המקומיות, יום שלישי 27/02/24
סקודה סקאלה, המשפחתית הקטנה נחתה בישראל לאחר מתיחת פנים
הסכם קואליציוני נחתם בין סיעת הבית שלנו בגבעתיים בראשותו של מושיק גולדשטיין לבין סיעת גבעתיים שלנו בראשות ראש העירייה רן קוניק.
ההסכם נחתם בין יש עתיד-מר"צ וגבעתיים שלנו בראשותו של רן קוניק. ההסכם מעניק לראש העיריה רוב במועצה
בצל המלחמה סיכום הבחירות ברמת גן. חג הפורים הגיע ואי אפשר לשמוח כאשר החטופים עדיין נמצאים בידי חמאס, כאשר חיילינו נלחמים בעזה ורבים כל כך פצועים בגוף ובנפש, כאשר תושבי הדרום והצפון מנותקים מחייהם.
בכל מגזין, אני משתדלת לחפש נקודות של אור ושל תקווה ולשתף אתכם בהן. הפעם, בגיליון הזה תוכלו לקרוא על נבחרת ההומור – הקומיקאים הנפלאים שגם בצל המלחמה מנסים להעלות חיוך, על המוזיקאי קובי משעל והכוכבת ליאן קוזהינוף, וכמו מדי שנה – סקר אוזני ההמן שעושה עבורנו בר פנזור.
בשורות טובות,
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!