fbpx

האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

שתפו

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו? השאלות בפנים.

בשוק ההתחדשות העירונית קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות עירונית. על מנת להפוך לפרויקט מצליח, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם ראוי ואמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה ביותר.

מה צריך לדעת כאשר בודקים הצעות מיזמים?

ברוב המקרים, היזמים שולחים הצעות כלליות שאינן מדויקות ו/או מותאמות לאופי ולניתוח הזכויות של הבניין הרלוונטי. כך לדוגמא בבניין שהתבקשתי לייצג קיבלתי הצעה מיזם שהבטיח לדיירים לקבל 25% תוספת לדירתם.

כמובן שלא ברור מהו אותו אחוז ומה הוא מסמן או מסמל. האם זאת תוספת ברוטו או נטו, מאיזה גודל בדיוק מהנסח טאבו או מהמדידה של הדירה. הרבה נעלמים.

מי שאינו מצטייד בעורך דין מומחה שייצג אותו עלול לטעות ולהסיק מסקנות שבסופו של יום לא יהיו אמיתיות. כך קרה לאביבה בפרויקט פינוי בינוי בבת ים. בהסכם הבטיח לה היזם דירה לא פחות מ-120 מ”ר אולם בסוגריים רשם שהשטח הוא ברוטו, בפועל שקיבלה את התוכניות של הדירה שלה לאחר שהתקבל ההיתר, היא גילתה ששטח הדירה שלה נטו הוא למעשה רק 91 מ”ר כאשר היום לפי מדידה יש לה 88 מ”ר.

כלומר, כל מה שהיזם הוסיף לה ולדיירים היו 4 מ”ר בלבד כאשר הוא עצמו קיבל 120 דירות!

על מנת לא ליפול ולא להאמין לכל דבר שהיזמים מבקשים להעביר במסגרת ההצעה, יש לבחון את ההצעה מול עו”ד מומחה שידע להיעזר באנשי מקצוע נוספים כמו אדריכל.

התמונה להמחשה בלבד

כאשר אני בודקת את ההצעה אני מבקשת לדעת מה ניתוח הזכויות של המגרש, כלומר כמה מטרים אוכל לבנות בסך הכל אם המבנה הקיים נהרס ו/או כמה דירות ניתן לבנות. בנוסף, צריכה להיעשות בדיקה אדריכלית מקיפה, של תוכניות בניין העיר ויש ללמוד את האפשרויות העומדות בפני הדיירים במיוחד לאור העובדה שלאחרונה מתגבשות תוכניות תכנוניות בבת ים. תוכניות מיוחדות שיגדירו ויסמנו בעיר את האיזורים לפיהם ניתן יהיה לממש את זכויות תמ”א 38 הריסה ובניה או חיזוק וכן תגדיר מגרשים שמיועדים לפינוי בינוי.

בדיקה נוספת שאני עורכת היא מול אדריכל על מנת לבדוק את הגדלים של הדירות הקיימות לפי ההיתר הקיים ולא לפי נסח הטאבו. זאת לאור הסיבה שנסחי הטאבו לא כוללים את שטחי המרפסות שבזמנו סופחו לדירות. משני הנתונים הללו אני יודעת בדיוק כמה ניתן להוסיף לכל דירה.

זאת הבחינה הנכונה והאמיתית.

כמו כן אני בוחנת את נסח הטאבו של אותו בניין. הבדיקה חייבת להיות יסודית ועו”ד מטעם הדיירים צריך להבין מהו מצבו של הבניין, האם יש בו עברות בנייה, האם נסגרו מרפסות, האם קיימים שעבודים, האם הגג שייך לאחד או יותר מבעלי הדירות האם קיימת הפקעה של השטח שהעירייה הפקיעה מזמן וכדומה.

כאשר מגיע יזם להגיש הצעה לאחר שבדקתי ובחנתי אותה ואני רואה שההצעה ראויה נכונה ואמיתית, אני בודקת את החברה לפי דוחות של דן אנד ברדסטריט, שם בדוח אני מקבלת את כל הנתונים האמיתיים על החברה, דרגת סיכון, האם חזרו לה שיקים, האם הגישו נגדה תביעות, מה המצב הכלכלי וכמה פרויקטים בפועל היא בונה.

יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, עלולים לנצל את כוחם על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות.

עו”ד מטעם הדיירים ואנשי המקצוע שעובדים איתו, צריכים להיות בקיאים בחוקים ובתוכניות העירייה, שכן מבלי “ברכת העיריה לפרויקט” ולא ניתן יהיה לקבל היתר בניה והפרויקט ידחה.

בתום אותה בדיקה בעלי הדירות יידעו בדיוק מהם זכויותיהם ומהן האפשרויות אותן ניתן לדרוש מהיזמים במסגרת הפרויקט. כך שיוכלו להציע הצעה מושכת ומעשית לבעלי הדירות.

ההבדלים בתמורות של בעלי הדירות יכולים להיות בשווי מאות אלפי שקלים. הבנת הדיירים של זכויותיהם כמו גם הבנה של תחום המיסוי הוא הסטנדרט אותו עליכם לחפש. הסיוע של הצוות המקצועי, יכול להיות מתורגם לתמורות בשווי רב

צוות מקצועי מנוסה ומיומן יגדיל את סיכוייכם לקבל את התמורה הגבוהה ואת ההצעה הטובה ביותר. הוא גם בשבע עיניים על איזה חוזה מתבקשים הדיירים לחתום.

כאשר נעזרים בעו”ד אובייקטיבי המייצג את הדיירים, שיש ברשותו את הידע והניסיון להעריך את ההצעות לדיירים – אפשר לדעת שמקבלים את ההצעה שהיא באמת הכי טובה בתנאים הקיימים

במקרים שהחתימו אתכם ללא עו”ד – דעו לכם שההסכם עליו חתמתם אינו תקף לאור החוק שנכנס לתוקף באפריל שנה שעברה בשם חוק המארגנים, שאמור להגן על בעלי דירות במקרה כזה.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס‘ מספר 91

כתבות נוספות של המומחית

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.

קראו עוד »

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו”ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו

קראו עוד »

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

“הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים”

קראו עוד »

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב

קראו עוד »
No more posts to show
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
08/17/2021

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי?

מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? מתי מומלץ להגיע לייעוץ זוגי? חילוקי דעות הם דבר בלתי נמנע בין זוגות, והדבר כלל אינו מעיד על שיבוש בקשר או על בעיה
08/08/2021

רוצים לראות יותר טוב מ-6/6?

קיראו עד הסוף! בדיקת עיניים על ידי האופטומטריסט הכי מקצועי בעולם ללא המכשור הכי מתקדם שקיים לא תניב תוצאה והתאמה מושלמת לשמירה על בריאות עיניכם. חברות מובילות בתחום הראייה, עדשות ומכשור רפואי בעולם ביצעו מחקרים […]
10/01/2021

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה

עשרת הדיברות לזוגיות בריאה בעשור האחרון מצאתי את עצמי במסע עצמי מרתק, בו למדתי את עשרת הדיברות הפרטיות שלי, אשמח לחלוק אותן אתכם מאחר ולי הן שינו את החיים אביגדור יזדי הנה עיקרי הדברים:  1. […]
08/11/2021

ביסקוטי – חוויה קולינרית שלא שוכחים

החיים הטובים ביסקוטי – חוויה קולינרית שלא שוכחים שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter בביסקוטי הופכים את האירוע שלכם לבלתי נשכח. בזכות ליווי אישי ומקצועי, אנחנו פה כדי […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדר החדשות

כוכבי המרכז: תשעה נגנים מרמת גן וארבעה מגבעתיים בקונצרטי הקיץ של הפילהרמונית הצעירה

חדשות העיר רמת גן פלוס כוכבי המרכז: תשעה נגנים מרמת גן וארבעה מגבעתיים בקונצרטי הקיץ של הפילהרמונית הצעירה שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter הפילהרמונית הישראלית הצעירה  בקונצרטי

קראו עוד»
כתבות השער

החלום מעבר ליער

חלמתם פעם לכתוב ספר ולהוציא אותו לאור? במרכז המחוננים והמצטיינים סחל”ב בגבעתיים יגשימו לכם את החלום!

קראו עוד»
כתבות השער

30 שנה לשיא השיאים

רוגל נחום הוא מגדולי האתלטים שצמחו בישראל. 30 שנה הוא מחזיק בשיא בקפיצה משולשת (17.20 מ’) ולא נראה שיש איום באופק ● יותר משהוא בחר באתלטיקה, נדמה שהיא בחרה בו ●

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

על יתרון המקומיות שמעתם?

מאת: אדם גורל על יתרון המקומיות שמעתם? שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter שיתוף ב print לאחרונה שמתי לב לתופעה מעניינת, מתווכים לא מקומיים, מתל אביב, פתח תקווה

קראו עוד»
המומחית רוית סיני

האם ניתן לשפר את הצעות היזמים?

כדי להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, חשוב לדעת כיצד לבחור יזם אמין שיציע את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את הפרויקט באופן בטוח כולל בניה איכותית. רוצים לדעת מה לשאול אותו?

קראו עוד»
החיים הטובים

חקלאות העתיד אצלכם בבית!

HyGreens מזמינה אתכם לקחת חלק בחקלאות העתיד ולגדל את הירקות שלכם בעצמכם בעזרת מערכות הידרופוניות מעוצבות ומותאמות אישית – כל מה שצריך כדי לחיות אורח חיים בריא ואקולוגי, מבלי להתאמץ ומבלי לצאת מהבית.

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

אירועי שבוע הגאווה 2022 בגבעתיים נפתחו באירועים מרשימים

חדשות העיר גבעתיים פלוס ארועי שבוע הגאווה 2022 בגבעתיים בהשתתפות תושבים רבים מלכות הדראג סלין לה דיווין קריסטינה פוקס וקימברלי סוואן שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter אירוע

קראו עוד»
כתבות השער

‘שירה היא מיצוי החיים’

זרקאור ‘שירה היא מיצוי החיים’ שיחה עם המשורר ואיש החינוך רון גרא נעמי לבנון-קשת שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter RG מאחוריו של המשורר ואיש החינוך רון גרא (74)

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן