הגיעה הצעה מחברה יזמית, כיצד תדעו לבחון, מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים יזם?
ותק וניסיון: ישנם יזמים, שיכולים לקדם את התוכנית במהירות וביעילות. יזמים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים.
חשוב גם לבדוק ביצוע של בניינים או עבודות קודמות או עבודות בביצוע של היזם שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.
ביטחונות למימון הפרויקט: במסגרת חיזוק, רוב היזמים נוטים לממן באופן עצמאי את הפרויקט, ולכן עמידתו הכלכלית של היזם חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.
במסגרת תמ"א הריסה ובניה, מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע היזם. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה, מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד היזם, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד היזם.
בנוסף, חשוב לוודא כיצד היזם מבטיח את תשלום שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים מרגע פינוי הדירות הקיימות עד לקבלת הדירה החדשה- ערבות השכירות אמורה להיות ערבות אוטונומית; האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.
יש לברר מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות: מומלץ לקבל את מספר החברה (ח.פ. של החברה) היזמית שמבקשת ליזום את הפרויקט. לעיתים ישנם מקרים ששם החברה המציעה דומה לשם חברה מוכר וידוע, אולם כאשר באים לבדוק לפי מספר החברה מגלים שאין קשר בין החברות או בעלי המניות.
במקרים אחרים, אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים בשם חברה, שלאחר בדיקה מסתבר, שהן אינן רשומות ברשם החברות.
יש לבחון האם החברה היא פרטית או ציבורית: יש לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת – אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.
יש לבחון אם לחברה היזמית יש קבלן ביצוע או שמא בכוונתה לבצע מכרז קבלנים: חשוב לוודא שהיזם יהיה מחויב להעסיק קבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, שיהיה רשום בהתאחדות הקבלנים, בעל סיווג מתאים, עם ניסיון בבנייה בהיקף הפרויקט המבוקש.
שימו לב: רצוי ליצור תחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של היזם לטובתכם. רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת.
כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם. לרוב אותם הסכמי בלעדיות או "נון שופ" כפי שמכונים, הם חד צדדים לטובת היזם.
מהם השיקולים המרכזיים בבחירת יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן לבחון את אופי וטיב החברות המציעות.
כאמור, פרויקט התחדשות עירונית הוא מהמורכבים שקיימים בעולם הנדל"ן.
מפת האינטרסים כוללת לא מעט גורמים בעלי אינטרס שונה:
העירייה – מעוניינת בפרויקטים של מתחמים, במסגרת פינוי בינוי שיכללו לרוב יחידות מסחריות ומשרדים, הם אינם מעוניינים להכפיל את מספר יחידות הדיור מבלי שהיזם יבנה עבורם בתי ספר, גני ילדים ותשתיות חדשות לרבות כבישים ובכך ממעטות לאשר פרויקטים בודדים, בנוסף מרבית ראשי הערים במרכז נוקטים בדרך של צמצום והגבלה של הרחבות לדירות הדיירים למקסימום תוספת של 12 מ"ר בלבד.
היזם – חייב לדאוג שיהיה לו רווח יזמי מהפרויקט שינוע בין 18%-20%, אחרת לא יקבל ליווי מהבנק המלווה, מגבלה זו של דרישת העיריה ודרישת הבנק לרווח הצפוי, מגבילה את היזם לספק לדיירים את אותה התוספת שהם מצפים לה.
כאילו לא די בכל האמור, הרי שפרויקטים אלו, מורכבים מפינוי של דיירים מדירותיהם, או במקרים של חיזוק, בדיירים שעתידים להתגורר בתוך אתר בניה במשך זמן הבניה.
בחירה שגויה של יזם, עשויה לעכב בשנים ארוכות את התחלת הבנייה, ובמקרים קשים אף לסתום כליל את הגולל על הפרויקט.
לכן, כאשר בעלים מבקשים לאתר או להתקשר עם יזם, ישנה חשיבות בבחירת היזם, בהתאם לסוג הפרויקט.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
הערבויות, מנגנוני ההגנה, חלוקת ההוצאות וסמכויות נציגות הדיירים הם שיקבעו אם פרויקט ההתחדשות יהפוך להזדמנות גדולה, או לסיכון יקר. כך תדעו מה חייב להופיע בהסכם לפני שחותמים
הדירה החדשה היא רק חלק מהסיפור: האותיות הקטנות בהסכם עלולות להגביל אתכם במשך שנים, לייקר את העסקה ואף למנוע מכם למכור את הדירה כשתזדקקו לכך
עד כה, דיירים בני 70 ומעלה נדרשו לבחור את מסלול התמורה כבר בשלבים מוקדמים של הפרויקט: לעיתים עוד לפני שהתוכניות התגבשו ולוחות הזמנים הפכו לברורים
פערים בפרשנות גודל הדירות משליכים על היקף התמורה ועלולים לעכב את קידום הפרויקט
"בעת השכרת דירה הנמצאת במתחם פינוי-בינוי, יש חשיבות קריטית לעיגון מנגנון 'גב אל גב' בהסכם השכירות"
בית משפט השלום בתל אביב דחה תביעה נגד דיירים ברח עולי הגרדום בתל אביב שסירבו לחתום על הסכם תמ”א 38 עם יזם, וחייב את החברה התובעת בהוצאות מוגדלות
תוכנית ברחוב צביה לובטקין מבקשת להגדיל את מספר הדירות מ-96 ל-240, מחירי הדירות וערכי הקרקע הנמוכים יחסית באזור משפיעים על מודל הכדאיות של הפרויקט
במסגרת הפרויקט בראשל"צ בשכונת רמז הוותיקה ייהרסו ארבעה בניינים במקומם ייבנה פרויקט חדש עם 81 יחידות דיור
גבעתיים זכתה בציון המושלם: 6 מתוך 6 – בזכות תחבורה ציבורית, מסחר, תרבות, פנאי וספורט הפועלים בשבת
11,165 תלמידות ותלמידים יפתחו את שנת הלימודים תשפ"ז בגבעתיים. גבעתיים היא הרשות היחידה בגוש דן שזכתה בפרס החינוך הארצי של משרד החינוך לשנת תשפ"ו
עיריית רמת גן יוצאת לראשונה מזה שנים למכירת מגרש בבעלותה במתחם הבורסה. על הקרקע, המשתרעת על כ־800 מ"ר ברחוב היצירה, פועל כיום חניון
החלטת הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית עוסקת בפערים בין דירות התמורה בשני בניינים במתחם ברחוב לוי אשכול. נקבע כי הבדל של שתי קומות והיעדר נוף מהווים שינוי שאינו זניח, וכי היה על היזם ליידע את בעלי הדירות באופן ברור ומפורש
האירועים המרכזיים בשבוע הקרוב בגבעתיים, ימים ראשון עד שבת
24 דירות ישנות בשכונת בבלי מפנות את מקומן לכ-56 דירות חדשות בשני בניינים בני 8 קומות
הערבויות, מנגנוני ההגנה, חלוקת ההוצאות וסמכויות נציגות הדיירים הם שיקבעו אם פרויקט ההתחדשות יהפוך להזדמנות גדולה, או לסיכון יקר. כך תדעו מה חייב להופיע בהסכם לפני שחותמים
כ-70% מבעלי הזכויות כבר חתמו: המתחם משתרע על כ־4.6 דונם וכולל כיום 73 דירות ושבע חנויות. התוכנית צפויה לכלול לפחות 175 דירות, לצד שטחי מסחר
הבניין הישן ברחוב קריניצי 53, שנבנה בשנות ה־50 וכלל 12 דירות, נהרס. במקומו צפוי להיבנות בניין בן תשע קומות ובו 28 דירות
לנדו, שכיהן בשנתיים האחרונות כסגן מנהל בית הספר ולפני כן כחבר בצוות החינוכי, יכהן כמנהל בית הספר במהלך שנת השבתון של דן שגיב
בעלי דירות בנכסים שנפגעו מטילים ונמצאים במתחמים שהוכרזו לשיקום יוכלו לקבל את השומות שערך השמאי הממשלתי הראשי, ולבחור בחלופת ה-Buyout – קבלת תמורה כספית עבור זכויותיהם, במקום להמתין להקמת דירה חדשה במסגרת פרויקט השיקום.
״כשאנו עומדים בפינת רחוב ספיר ברמת גן, על התפר, שבין שטחי אוניברסיטת בר-אילן, שיבא ורמת אפעל, המפגש עם השלט אינו רק פרק בהיסטוריה. הוא שיעור חשוב בתכנון עירוני ובזיכרון מרחבי״
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
