13/04/2024
13/04/2024
שבת, 13 באפריל 2024

מהם הקריטריונים לבדיקת החברה היזמית

חלק 1

28/11/2022

הגיעה הצעה מחברה יזמית, כיצד תדעו לבחון, מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים יזם?

ותק וניסיון: ישנם יזמים, שיכולים לקדם את התוכנית במהירות וביעילות. יזמים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים.

חשוב גם לבדוק ביצוע של בניינים או עבודות קודמות או עבודות בביצוע של היזם שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.

ביטחונות למימון הפרויקט: במסגרת חיזוק, רוב היזמים נוטים לממן באופן עצמאי את הפרויקט, ולכן עמידתו הכלכלית של היזם חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.

במסגרת תמ"א הריסה ובניה, מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע היזם. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה, מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד היזם, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד היזם.

בנוסף, חשוב לוודא כיצד היזם מבטיח את תשלום שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים מרגע פינוי הדירות הקיימות עד לקבלת הדירה החדשה- ערבות השכירות אמורה להיות ערבות אוטונומית; האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.

יש לברר מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות: מומלץ לקבל את מספר החברה (ח.פ. של החברה) היזמית שמבקשת ליזום את הפרויקט. לעיתים ישנם מקרים ששם החברה המציעה דומה לשם חברה מוכר וידוע, אולם כאשר באים לבדוק לפי מספר החברה מגלים שאין קשר בין החברות או בעלי המניות.

במקרים אחרים, אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים בשם חברה, שלאחר בדיקה מסתבר, שהן אינן רשומות ברשם החברות.

יש לבחון האם החברה היא פרטית או ציבורית: יש לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת – אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.

יש לבחון אם לחברה היזמית יש קבלן ביצוע או שמא בכוונתה לבצע מכרז קבלנים: חשוב לוודא שהיזם יהיה מחויב להעסיק קבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, שיהיה רשום בהתאחדות הקבלנים, בעל סיווג מתאים, עם ניסיון בבנייה בהיקף הפרויקט המבוקש.

שימו לב: רצוי ליצור תחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של היזם לטובתכם. רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת.

כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם. לרוב אותם הסכמי בלעדיות או "נון שופ" כפי שמכונים, הם חד צדדים לטובת היזם.

מהם השיקולים המרכזיים בבחירת יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן לבחון את אופי וטיב החברות המציעות.

כאמור, פרויקט התחדשות עירונית הוא מהמורכבים שקיימים בעולם הנדל"ן.

התחדשות עירונית

מפת האינטרסים כוללת לא מעט גורמים בעלי אינטרס שונה:

העירייה – מעוניינת בפרויקטים של מתחמים, במסגרת פינוי בינוי שיכללו לרוב יחידות מסחריות ומשרדים, הם אינם מעוניינים להכפיל את מספר יחידות הדיור מבלי שהיזם יבנה עבורם בתי ספר, גני ילדים ותשתיות חדשות לרבות כבישים ובכך ממעטות לאשר פרויקטים בודדים, בנוסף מרבית ראשי הערים במרכז נוקטים בדרך של צמצום והגבלה של הרחבות לדירות הדיירים למקסימום תוספת של 12 מ"ר בלבד.

היזם – חייב לדאוג שיהיה לו רווח יזמי מהפרויקט שינוע בין 18%-20%, אחרת לא יקבל ליווי מהבנק המלווה, מגבלה זו של דרישת העיריה ודרישת הבנק לרווח הצפוי, מגבילה את היזם לספק לדיירים את אותה התוספת שהם מצפים לה.

כאילו לא די בכל האמור, הרי שפרויקטים אלו, מורכבים מפינוי של דיירים מדירותיהם, או במקרים של חיזוק, בדיירים שעתידים להתגורר בתוך אתר בניה במשך זמן הבניה. 

בחירה שגויה של יזם, עשויה לעכב בשנים ארוכות את התחלת הבנייה, ובמקרים קשים אף לסתום כליל את הגולל על הפרויקט.

לכן, כאשר בעלים מבקשים לאתר או להתקשר עם יזם, ישנה חשיבות בבחירת היזם, בהתאם לסוג הפרויקט.

הקליקו כאן למעבר לחלק 2 של הכתבה

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.

קראו עוד »

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות

קראו עוד »
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
11/05/2022

"אני 'תופרת' לכל מתאמנת את מה שמתאים לגזרתה, מידותיה, צרכיה ורצונותיה!"

מאמנת הכושר ענבר חן – PEACH מפעל לחיטוב ישבנים
06/19/2020

המדריך לבחירת משקפיים בהתאם למבנה הפנים

המדריך לבחירת משקפיים איך בוחרים את המשקפיים בהתאם למבנה הפנים שלכם ולמה? מחקרים רפואיים מובילים בעולם הוכיחו כי התאמה לא נכונה של מסגרת משקפיים עלולה לגרום נזק עתידי לעין. כאשר אנו בוחרים משקפים חשוב מאוד […]
03/15/2022

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם

מכינים משלוח מנות לפורים? הנה הפתרון עבורכם סטארטאפ ישראלי המאפשר לשלוח משלוחי מנות מתוקים ומלאים בכל טוב תוך שעה, והמשלוח חינם! שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter  לאור הצלחתה […]
02/25/2023

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש

בא לשכונה בר אנטריקוט חדש, ביפרנה - ביף אנד ברד Beefrena - Beef & Bread, בחרנו שני כריכים וחיכינו לאוכל. רעבים… שורה תחתונה: אל תישארו רעבים, בואו להתפנק!
אל תפספסו הכתבות האהובות
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן