
המדריך להוספת הממ"ד עכשיו
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
הגיעה הצעה מחברה יזמית, כיצד תדעו לבחון, מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים יזם?
ותק וניסיון: ישנם יזמים, שיכולים לקדם את התוכנית במהירות וביעילות. יזמים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים.
חשוב גם לבדוק ביצוע של בניינים או עבודות קודמות או עבודות בביצוע של היזם שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות, ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ומאיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה.
ביטחונות למימון הפרויקט: במסגרת חיזוק, רוב היזמים נוטים לממן באופן עצמאי את הפרויקט, ולכן עמידתו הכלכלית של היזם חשובה ביותר. שימו לב: דרישת ערבויות ביצוע הכרחית.
במסגרת תמ"א הריסה ובניה, מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע היזם. חובה לדרוש, למשל, ערבות חוק מכר, במסגרתה הבנק המלווה, מתחייב לשלם לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד היזם, במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד היזם.
בנוסף, חשוב לוודא כיצד היזם מבטיח את תשלום שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים מרגע פינוי הדירות הקיימות עד לקבלת הדירה החדשה- ערבות השכירות אמורה להיות ערבות אוטונומית; האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים; וכן מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה.
יש לברר מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות: מומלץ לקבל את מספר החברה (ח.פ. של החברה) היזמית שמבקשת ליזום את הפרויקט. לעיתים ישנם מקרים ששם החברה המציעה דומה לשם חברה מוכר וידוע, אולם כאשר באים לבדוק לפי מספר החברה מגלים שאין קשר בין החברות או בעלי המניות.
במקרים אחרים, אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים בשם חברה, שלאחר בדיקה מסתבר, שהן אינן רשומות ברשם החברות.
יש לבחון האם החברה היא פרטית או ציבורית: יש לבדוק אם היזם מתכוון לבצע את הפרויקט בשיתוף חברה קבלנית/יזמית נוספת – אם כן, כדאי לוודא שיתוף פעולה מצד החברה השנייה.
יש לבחון אם לחברה היזמית יש קבלן ביצוע או שמא בכוונתה לבצע מכרז קבלנים: חשוב לוודא שהיזם יהיה מחויב להעסיק קבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, שיהיה רשום בהתאחדות הקבלנים, בעל סיווג מתאים, עם ניסיון בבנייה בהיקף הפרויקט המבוקש.
שימו לב: רצוי ליצור תחרות בין המציעים, על מנת למקסם את ההצעה של היזם לטובתכם. רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת.
כמו כן, מומלץ שלא לחתום על הסכם בלעדיות עם יזם שהגיש הצעה כללית (הסכם הבלעדיות מונע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים), לפני שמתייעצים עם איש מקצוע מטעמכם. לרוב אותם הסכמי בלעדיות או "נון שופ" כפי שמכונים, הם חד צדדים לטובת היזם.
מהם השיקולים המרכזיים בבחירת יזם בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן לבחון את אופי וטיב החברות המציעות.
כאמור, פרויקט התחדשות עירונית הוא מהמורכבים שקיימים בעולם הנדל"ן.
מפת האינטרסים כוללת לא מעט גורמים בעלי אינטרס שונה:
העירייה – מעוניינת בפרויקטים של מתחמים, במסגרת פינוי בינוי שיכללו לרוב יחידות מסחריות ומשרדים, הם אינם מעוניינים להכפיל את מספר יחידות הדיור מבלי שהיזם יבנה עבורם בתי ספר, גני ילדים ותשתיות חדשות לרבות כבישים ובכך ממעטות לאשר פרויקטים בודדים, בנוסף מרבית ראשי הערים במרכז נוקטים בדרך של צמצום והגבלה של הרחבות לדירות הדיירים למקסימום תוספת של 12 מ"ר בלבד.
היזם – חייב לדאוג שיהיה לו רווח יזמי מהפרויקט שינוע בין 18%-20%, אחרת לא יקבל ליווי מהבנק המלווה, מגבלה זו של דרישת העיריה ודרישת הבנק לרווח הצפוי, מגבילה את היזם לספק לדיירים את אותה התוספת שהם מצפים לה.
כאילו לא די בכל האמור, הרי שפרויקטים אלו, מורכבים מפינוי של דיירים מדירותיהם, או במקרים של חיזוק, בדיירים שעתידים להתגורר בתוך אתר בניה במשך זמן הבניה.
בחירה שגויה של יזם, עשויה לעכב בשנים ארוכות את התחלת הבנייה, ובמקרים קשים אף לסתום כליל את הגולל על הפרויקט.
לכן, כאשר בעלים מבקשים לאתר או להתקשר עם יזם, ישנה חשיבות בבחירת היזם, בהתאם לסוג הפרויקט.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
לאחר ניתוח המצב המורכב בישראל, שר הפנים החליט סופית שהבחירות לרשויות המקומיות יתקיימו כמתוכנן ב-30 בינואר 2024
סדרת אייפון 15 החדשה שכבר נמכרת בישראל כוללת ארבעה דגמים כבר כאן. אז זו בדיוק הסיבה שערכנו השוואת מחירים
"היום זה נראה רחוק אבל התקווה היא כי בתום הלחימה ועם השבת הביטחון לעוטף עזה/עוטף ישראל, ניתן יהיה לשקם את קיבוץ כפר עזה ולחזור ולגור בו ולחדש את חיי הקהילה לצד הזיכרון של אלו שאינם עוד"
המלחמה גרמה לטרגדיה גדולה וקולקטיבית.
הרבה משפחות עם ילדים בחרו לטוס לכל מיני יעדים בחו"ל בשביל לשנות אווירה, ואיך כל זה מתחבר לדירת נופש?
"הרכב נוח מאד למרחקים ארוכים, ובזכות המפרט העשיר שלו מקבלים ערך מוסף לרכישתו. ישנה תחושה כי מתקבלת תמורה מלאה עבור כל שקל ברכב שבנוי היטב, בטוח, נראה טוב מאד ומהנה לנהיגה"
לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
פורד פיתחה את הברונקו כמתחרה ישיר למותג המפורסם, ג'יפ. חמישה דורות של הברונקו נמכרו משנת 1966, וזה שלפנינו כאן, נציג הדור השישי
בימי חודשי אלול ותשרי, ירושלים קוראת לנו להתעורר מן העבר לקראת עתיד של שנה חדשה
שעתנו היפה: מתגייסים, מתנדבים, ותורמים
בעוד מדינת ישראל מתקשה לספק מענה, הציבור הישראלי מתגלה במלוא תפארתו. תושבי גבעתיים מתגייסים בהמוניהם למאמץ המלחמתי
הזמרת והיוצרת הצעירה ליאן כוזהינוף, מההבטחות הגדולות של הפופ האמוציונלי והישראלי פורצת בימים אלו עם להיט ים-תיכוני עוצמתי, הנוגע בכולנו בתקופה קשה זו,
חברות תעופה בודדות ממשיכות לטוס לישראל. במקביל חברות התעופה הישראליות: אל על, ישראייר וארקיע העלו מחירים בצורה משמעותית
עפ״י הוראת השעה ניתן להקים ממ"ד ללא צורך בהיתר בניה בבתים עד שני קומות
אם אתם רוצים לראות את שירי האהבה שכתב המשורר שאול טשרניחובסקי לאהובתו, את ציוריה הנאיביים של לאה גולדברג או את הכרטיסים ללוויה של ביאליק, יש לי הצעה עבורכם הכוללת ביקור בכספת בה שמורים ניירות הערך של הספרות העברית
אצלנו בישראל אין ממש עונות מעבר, אבל השלכת בפארק היא יפה. אפשר להנות מהתמונות שצילם אהוד מנקוטה
כיתות כוננות מאובזרות בנשקים, כוח מאומן ומאורגן באחריות המשטרה כדי שיוכל להגן על העורף האזרחי
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!