31/05/2024
31/05/2024
יום שישי, 31 במאי 2024
"טומי רול בר" במרכז רמת גן
11/18/2020
איך להגדיל את הנטו? בלי לשנות מקום עבודה..
11/22/2020

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ"א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה

עורכת הדין רוית סיני

באזורינו, ההחלטה על הריסת בניינים ישנים או לחילופין חיזוק ושיפוץ יסודות המבנים, שנבנו לפני 1980, נבעה מתוך צורך אזרחי ובטיחותי אמיתי.
מתוך צורך זה נולדה בשנת 2005 תוכנית התמ"א. רק לפני שבוע היתה רעידת אדמה חזקה ביוון שאמורה להדאיג גם אותנו.
אחרי הכל, אנו ממוקמים באזור השבר הסורי אפריקאי, הידוע בפעילות סיסמית אינטנסיבית, הבאה לידי ביטוי ברעידת אדמה קטלנית אחת לפחות כל 100 שנה. במציאות הנוכחית, שרק
במטרופולין גוש דן חיים מעל 2 מיליון תושבים, בבניינים ישנים שדורשים חיזוק או הריסה, מספר ההרוגים והנפגעים עלול להגיע לרבבות והנזק הכלכלי עלול אפילו למוטט את המשק הישראלי. אולם, כעת, צורך זה להגן על התושבים מפני רעידות אדמה, נשכח ככל הנראה, גם בכנסת וגם ברשויות המקומיות אשר מתנגדות לה ומעדיפות מתחמים של 3-4 דונם ולא בניין בודד אחד.
מדיניות זו של ראשי הערים, לצמצם תוכנית התמ"א ולגבש מדיניות תכנונית של מתחמים שכוללים מספר של בניינים, אינה מובילה לתוצאה הרצויה, שכן היכולת לארגן מספר רב של בעלי דירות, להסכים לפרויקט, כמעט בלתי אפשרית. לכן, חשוב מאוד לנצל את הזכויות שעדיין קיימות לאותם בניינים שזכו לקבל את זכויות התמ"א.
כתבה זו תנסה לסייע לאותם בעלי דירות להצליח להגיע לתוצאה רצויה בזמן המוגבל שקיים ותבהיר כיצד ניתן להתגבר על הקשיים בדרך למטרה.
ראשית, משבר הקורונה גרם לירידה של 25% מהפרויקטים שמקבלים מימון בנקאי, מה שמשקף את רמת הסיכון הנוכחית בענף. בנוסף, אנו נתקלים בלא מעט יזמים שלא מצליחים לסיים
פרויקטים, עקב קושי תזרימי והעדר נגישות למקורות מימון. שנית, המצב מקשה על העבודה התקינה ומעכב עבודות בניה, החופשה שנכפתה על העיריות מקשה לקדם הליכי תכנון ורישוי מול הרשויות, כל אלה ועוד מחייבים הערכות נכונה מצד בעלי דירות.
השלב הראשון לקידום פרויקט תמ”א, הוא לבדוק מול עו”ד מנוסה את הזכויות שמגיעות לאותו בניין. עו”ד בקיע ידע לסייע מול הרשויות ויבהיר לדיירים מה ניתן לבנות וכמה.
בשלב השני אמורה להיות הסכמה של בעלי הדירות על התמורה (שהיא פועל יוצא מהבדיקה מול העיריה).
בשלב השלישי יש לפנות או לבחון הצעות מיזמים רק על בסיס בדיקה וניתוח זכויות מאדריכל מנוסה ובקיע באותה עיר שבו נמצא הבניין.
כאמור, לא מעט הצעות מצד יזמים לא תואמות את המדיניות של העיריה ורק לאחר שנחתם הסכם והבקשה להיתר מוגשת – העיריה דוחה את הבקשה ומחייבת את היזם להפחית מטרים ו/או את מספר הדירות המבוקש, מה שגורר עיכובים ברוב המקרים – ביטולים מצד הדיירים של הפרויקט.
בשלב הבא, יש להכין הסכם שיגן על בעלי הדירות מפני כל הסכנות שעלולות להגרם ליזם
עקב המצב הכלכלי. הסכם שיודע לכלול ולהבטיח לדיירים בטחון כלכלי הוא במצב נתון זה- עיקר העיקרים.
דוגמא להבטחת הדיירים במסגרת ההסכם הוא סעיף שיגן ויאפשר לדיירים לקבל את ההיתר לידם, במידה והיזם לא מקבל ליווי בנקאי מבלי לפצות את אותו יזם. או סעיף שמקנה דיירים
עוד ערבות בנקאית )מלבד הערבויות הקבועות( למימון ייצוג בבית משפט למקרה שהיזם יקלע לקשיים כלכלים במהלך הפרויקט.
בחינת זהות היזם טרם התקשרות מול דיירים כאמור היא השלב הקריטי, ויש לבחון את הניסיון והותק שלו מול בניינים שביצע, יש לבחון את מצבו הפיננסי באמצעות דוחות כספים וכאמור את הסכמתו לתנאי ההסכם שמגנים על הדיירים מפני קריסתו.
לאור העובדה שלא נותר זמן רב לסיום חייה של התמ”א – ואין מקום לטעויות – חשוב מאוד לבחור עו”ד שידע לנהל ולסייע לדיירים להגיע לקו הסיום בהצלחה ובבטחון.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


05/27/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
06/22/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
03/15/2023

עקרון השוויון בין הדיירים במסגרת התחדשות עירונית

כעו"ד שמייצגת דיירים, חשוב לדעת שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות באותו יחס למה שיש להם היום. אחרת זה יפר את עקרון השוויוניות


נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן