fbpx
אודי A3 SPORTBACK טבעת אליפות
ינואר 14, 2021
ניהול נדל”ן בזמן המגיפה – החורף מגיע
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם

פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס

/// מאת עו”ד רוית סיני
ל א ח ר ו נ ה פרסם משרד הפנים תזכיר חוק (תיקון 128 לחוק התכנון והבניה) המציג את הכיוון התוכנן להחליף את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן תמ"א 38)
כזכור, תכנית התמ"א 38 מתוכננת להסתיים בתחילת אוקטובר 2022, ובהתאם להמלצתה של המועצה הארצית לממשלה עבור חלופה לתמ"א 38, מוצע לאפשר להרחיב את הסמכויות של הועדות המקומית לאשר את התוכניות על כל המשתמע מכך.

אחד היתרונות העיקריים של תוכנית תמ”א 38 הוא העובדה שלא חל היטל השבחה על התוספת של הזכויות במסגרת תוכנית התמא ויש פטור יעודי במסגרת התחדשות עירונית בנוגע לחיובי מס השבח לבעלי הדירות במסגרת העסקה מול היזם. לעיתים רבות, פטור ממס השבח ומהיטל ההשבחה – יוצר היתכנות כלכלית, שלא תתקיים, אם לא תהיה תוכנית תמ”א 38 בתוקף.
יתרון נוסף, לתוכנית התמ”א הוא הקלות שבה ניתן לקבל את זכויות התמ”א ככל שהבניין הוא משותף ונבנה לפני 1980, אזי ככל הנראה יהיו לאותו בניין זכויות במסגרת תמ”א- אולם, אחרי שתסתיים תוכנית התמ”א לא תהיה יותר אפשרות מוקנית וברורה להוציא היתרי בנייה מכוח חוק התמ”א. עפ”י התזכיר, בעלי נכסים שירצו להוסיף זכויות בנייה לשם חיזוקו של המבנה הקיים, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יחויבו באישור התוכניות בוועדה המקומית.

בעקבות החשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ”א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.

המעבר לטיפול ברמה המוניציפלית עשוי להביא לסרבול הליכי ההתחדשות העירונית ואפילו לביטולם. התזכיר גם מבקש לסיים את הליך בקשת ה”הקלות” שלמעשה נועד לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת
הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם. אוקטובר 2022 מתקרב ובמציאות של הליכי התכנון מדובר על עוד זמן קצר. מודל להתקדמות בתמ”א 38 בשל המצב הנתון, פרק הזמן הקצוב עד לשינוי חוק התמ”א הקיים והחשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ”א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.
המודל המדובר מחבר את הידע והניסיון הרב שצברתי בכל הקשור לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית ואת המציאות הייחודית שנוצרה כעת לפני פקיעת חוק התמ”א.
המודל שבו אני עובדת, מסייע לבעלי הדירות לקדם פרויקטים בדחיפות ולהיכנס לצינורות התכנון ברשויות המקומיות כמה שיותר מהר על מנת לעמוד בלוחות הזמנים.
בעלי דירות כבר הפנימו ומודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות במסגרת התחדשות עירונית בלי שיאלצו להוציא מכיסם דבר. זו בוודאות האופציה המועדפת עבורם.
כעו”ד שמלווה פרויקטים מסוג זה משנת 2011 , אוכל לומר שלקח שנים ארוכות להבהיר לדיירים את זכויותיהם ולהביא אותם למצב שהיישום אפשרי ומתקדם. אולם, כעת, רגע לפני מימוש הם נתקלים במחסום חדש, סיום חוק התמ”א. העובדה שיש לבניין הצעה מיזם, בהנחה שהיא הצעה מחושבת ומעודכנת, היא מחושבת לפי פטור מהיטל השבחה על זכויות התמא וכן על פטור ממס שבח מצד הדיירים- ככל שתסתיים תקופת התמ”א –לא תמצאו הצעות אלו יותר כי הפרויקט לא יהיה כלכלי לאותו יזם.
לכן, אני קוראת לכל מי שיש לו זכויות בבניין להזדרז ולהתחיל כבר עכשיו את התהליך.
התהליך של אירגון הדיירים, הסכמתם למנות חברי נציגות, הסכמתם לעו”ד אשר ייצג אותם, הסכמתם ליזם הנבחר ולנוסח הסכם התמ”א וכן לנוסח המפרט הטכני – לוקח זמן.
עו”ד לא מנוסה או לא מספיק אסרטיבי עלול לעכב לדיירים את התהליך המתבקש כך שתיווצר חוסר הסכמה ו/או אי-וודאות שעלולים להוביל לכך שבסופו של דבר, לא ניתן יהיה לבנות עבורכם בניין ו/או דירות חדשות באותן תנאים של היום.

עו”ד רוית סיני

להלן מספר עצות איך לא לעכב ולהתעכב:
אני מציעה לא להסתכל על בניינים אחרים, מה הם קיבלו וכמה. לכל בניין יש את ניתוח הזכויות שלו והעובדה שניתן לבניין ממול היתר זה אומר שאותו בניין ניצל את הזכויות שניתנו לפני שנים ואינן רלבנטיות יותר.
לדוגמא בניין ברחוב המעלות 6 בגבעתיים נבנה מחדש על סמך היתר מ 2015- . בפרויקט הזה הצלחתי להשיג לכל דייר תוספת על הקיים של 25 מ”ר ובנוסף מרפסת שמש של 12 מ”ר. הבניין היום מאוכלס. אז היזם קיבל פי 3 דירות מהדירות הקיימות, משום שאז היחס היה.1:3
היום, עיריית גבעתיים לא מאפשרת יחס כזה אלא צמצמה את יחס הדירות החדש לפי 1:2.4 כלומר על כל דירה קיימת היזם מקבל 2.4 דירות ולא 3 דירות כפי שהיה לפני 5 שנים, ולכן בהתאם לא ניתן לקבל תוספת כמו שפעם ניתן היה לקבל. והעובדה שניתן לדיירים בבניין ממול תוספת של 25 מ”ר וכעת מציעים לדיירים תוספת של 5 מ”ר בלבד – זה אומר שהעיריה לא מאשרת זכויות היום כפי שאישרה לפני 5 שנים ואותן זכויות לא רלבנטיות יותר.
אני חוזרת ומזכירה לכל התושבים לנצל את ההזדמנות הזו בהקדם, ולקבל את ההטבה הכי משמעותית שהמדינה נותנת לכם. לא להתעסק בקטנות כגון: אם יהיה מחסן, או לא יהיה מחסן, לא מספיק לנו להעלות קומה אחת כי אני רוצה להעלות שתי קומות.
בהתייחסות לעובדות, זה בהחלט זניח ומסתכם בכ 15,000- ₪ כך שגם אם לא יהיה מחסן או עוד קומה, תוכלו לכל הפחות להרוויח את ההשבחה של מיליון ₪, שהיא כמובן פטורה מתשלום מס!

  • כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s’Dun 100
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


ספטמבר 1, 2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
אוגוסט 11, 2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
יולי 16, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יוני 15, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
פברואר 15, 2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה עורכת […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה עורכת הדין רוית סיני החברה היזמית ש. גזית ייזום […]
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו עורכת הדין רוית סיני הסקר […]
אוגוסט 28, 2020

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

  בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים […]
אוגוסט 12, 2020

הכנסת בדרך להטלת פצצה: חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית

הכנסת בדרך להטלת פצצה חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית עורכת הדין רוית סיני הכנסת החלה לעגן בחקיקה הליך של “פרה-רולינג”, לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות להתחדשות עירונית. אם אתם מתכננים לחזק את הבניין שלכם […]
יוני 11, 2020

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים”

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים“ עורכת הדין רוית סיני בצל משבר הקורונה טבעי שתשומת-הלב התקשורתית והציבורית מופנית אל מערכת הבריאות ואל שוק התעסוקה. ההשלכות המיידיות של […]
יוני 9, 2020

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה עורכת הדין רוית סיני ימי משבר הקורונה הכניסו את המשק לקיפאון. מתוך רצון למנוע את התפשטות הווירוס, משרדי הממשלה פרסמו הנחיות, הוראות וצווים לשעת חירום המגבילים את […]
מאי 2, 2020

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה?

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה? המצב הנוכחי וקצב התקדמות התהליכים יגרום לעיכובים בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית. עורכת הדין רוית סיני נגיף הקורונה וכניסת המשק למצב קיפאון הוא אתגר אמיתי לכל תחום ההתחדשות […]


זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן