27/05/2024
27/05/2024
יום שני, 27 במאי 2024
אודי A3 SPORTBACK טבעת אליפות
01/14/2021
ניהול נדל"ן בזמן המגיפה – החורף מגיע
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ"א 38 גם בבניין שלכם

פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ"א 38 יתמוסס

/// מאת עו"ד רוית סיני
ל א ח ר ו נ ה פרסם משרד הפנים תזכיר חוק (תיקון 128 לחוק התכנון והבניה) המציג את הכיוון התוכנן להחליף את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן תמ"א 38)
כזכור, תכנית התמ"א 38 מתוכננת להסתיים בתחילת אוקטובר 2022, ובהתאם להמלצתה של המועצה הארצית לממשלה עבור חלופה לתמ"א 38, מוצע לאפשר להרחיב את הסמכויות של הועדות המקומית לאשר את התוכניות על כל המשתמע מכך.

אחד היתרונות העיקריים של תוכנית תמ"א 38 הוא העובדה שלא חל היטל השבחה על התוספת של הזכויות במסגרת תוכנית התמא ויש פטור יעודי במסגרת התחדשות עירונית בנוגע לחיובי מס השבח לבעלי הדירות במסגרת העסקה מול היזם. לעיתים רבות, פטור ממס השבח ומהיטל ההשבחה – יוצר היתכנות כלכלית, שלא תתקיים, אם לא תהיה תוכנית תמ"א 38 בתוקף.
יתרון נוסף, לתוכנית התמ"א הוא הקלות שבה ניתן לקבל את זכויות התמ"א ככל שהבניין הוא משותף ונבנה לפני 1980, אזי ככל הנראה יהיו לאותו בניין זכויות במסגרת תמ"א- אולם, אחרי שתסתיים תוכנית התמ"א לא תהיה יותר אפשרות מוקנית וברורה להוציא היתרי בנייה מכוח חוק התמ"א. עפ"י התזכיר, בעלי נכסים שירצו להוסיף זכויות בנייה לשם חיזוקו של המבנה הקיים, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יחויבו באישור התוכניות בוועדה המקומית.

בעקבות החשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ"א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.

המעבר לטיפול ברמה המוניציפלית עשוי להביא לסרבול הליכי ההתחדשות העירונית ואפילו לביטולם. התזכיר גם מבקש לסיים את הליך בקשת ה"הקלות" שלמעשה נועד לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת
הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם. אוקטובר 2022 מתקרב ובמציאות של הליכי התכנון מדובר על עוד זמן קצר. מודל להתקדמות בתמ"א 38 בשל המצב הנתון, פרק הזמן הקצוב עד לשינוי חוק התמ"א הקיים והחשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ"א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.
המודל המדובר מחבר את הידע והניסיון הרב שצברתי בכל הקשור לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית ואת המציאות הייחודית שנוצרה כעת לפני פקיעת חוק התמ"א.
המודל שבו אני עובדת, מסייע לבעלי הדירות לקדם פרויקטים בדחיפות ולהיכנס לצינורות התכנון ברשויות המקומיות כמה שיותר מהר על מנת לעמוד בלוחות הזמנים.
בעלי דירות כבר הפנימו ומודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות במסגרת התחדשות עירונית בלי שיאלצו להוציא מכיסם דבר. זו בוודאות האופציה המועדפת עבורם.
כעו"ד שמלווה פרויקטים מסוג זה משנת 2011 , אוכל לומר שלקח שנים ארוכות להבהיר לדיירים את זכויותיהם ולהביא אותם למצב שהיישום אפשרי ומתקדם. אולם, כעת, רגע לפני מימוש הם נתקלים במחסום חדש, סיום חוק התמ"א. העובדה שיש לבניין הצעה מיזם, בהנחה שהיא הצעה מחושבת ומעודכנת, היא מחושבת לפי פטור מהיטל השבחה על זכויות התמא וכן על פטור ממס שבח מצד הדיירים- ככל שתסתיים תקופת התמ"א –לא תמצאו הצעות אלו יותר כי הפרויקט לא יהיה כלכלי לאותו יזם.
לכן, אני קוראת לכל מי שיש לו זכויות בבניין להזדרז ולהתחיל כבר עכשיו את התהליך.
התהליך של אירגון הדיירים, הסכמתם למנות חברי נציגות, הסכמתם לעו"ד אשר ייצג אותם, הסכמתם ליזם הנבחר ולנוסח הסכם התמ"א וכן לנוסח המפרט הטכני – לוקח זמן.
עו"ד לא מנוסה או לא מספיק אסרטיבי עלול לעכב לדיירים את התהליך המתבקש כך שתיווצר חוסר הסכמה ו/או אי-וודאות שעלולים להוביל לכך שבסופו של דבר, לא ניתן יהיה לבנות עבורכם בניין ו/או דירות חדשות באותן תנאים של היום.

עו"ד רוית סיני

להלן מספר עצות איך לא לעכב ולהתעכב:
אני מציעה לא להסתכל על בניינים אחרים, מה הם קיבלו וכמה. לכל בניין יש את ניתוח הזכויות שלו והעובדה שניתן לבניין ממול היתר זה אומר שאותו בניין ניצל את הזכויות שניתנו לפני שנים ואינן רלבנטיות יותר.
לדוגמא בניין ברחוב המעלות 6 בגבעתיים נבנה מחדש על סמך היתר מ 2015- . בפרויקט הזה הצלחתי להשיג לכל דייר תוספת על הקיים של 25 מ"ר ובנוסף מרפסת שמש של 12 מ"ר. הבניין היום מאוכלס. אז היזם קיבל פי 3 דירות מהדירות הקיימות, משום שאז היחס היה.1:3
היום, עיריית גבעתיים לא מאפשרת יחס כזה אלא צמצמה את יחס הדירות החדש לפי 1:2.4 כלומר על כל דירה קיימת היזם מקבל 2.4 דירות ולא 3 דירות כפי שהיה לפני 5 שנים, ולכן בהתאם לא ניתן לקבל תוספת כמו שפעם ניתן היה לקבל. והעובדה שניתן לדיירים בבניין ממול תוספת של 25 מ"ר וכעת מציעים לדיירים תוספת של 5 מ"ר בלבד – זה אומר שהעיריה לא מאשרת זכויות היום כפי שאישרה לפני 5 שנים ואותן זכויות לא רלבנטיות יותר.
אני חוזרת ומזכירה לכל התושבים לנצל את ההזדמנות הזו בהקדם, ולקבל את ההטבה הכי משמעותית שהמדינה נותנת לכם. לא להתעסק בקטנות כגון: אם יהיה מחסן, או לא יהיה מחסן, לא מספיק לנו להעלות קומה אחת כי אני רוצה להעלות שתי קומות.
בהתייחסות לעובדות, זה בהחלט זניח ומסתכם בכ 15,000- ₪ כך שגם אם לא יהיה מחסן או עוד קומה, תוכלו לכל הפחות להרוויח את ההשבחה של מיליון ₪, שהיא כמובן פטורה מתשלום מס!

  • כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


05/22/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
06/22/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
03/15/2023

עקרון השוויון בין הדיירים במסגרת התחדשות עירונית

כעו"ד שמייצגת דיירים, חשוב לדעת שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות באותו יחס למה שיש להם היום. אחרת זה יפר את עקרון השוויוניות


נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן