fbpx
כיצד הפכה גבעתיים לעיר הכי מבוקשת
01/15/2021
ניהול נדל”ן בזמן המגיפה – החורף מגיע
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם

פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס

/// מאת עו”ד רוית סיני
ל א ח ר ו נ ה פרסם משרד הפנים תזכיר חוק (תיקון 128 לחוק התכנון והבניה) המציג את הכיוון התוכנן להחליף את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (להלן תמ"א 38)
כזכור, תכנית התמ"א 38 מתוכננת להסתיים בתחילת אוקטובר 2022, ובהתאם להמלצתה של המועצה הארצית לממשלה עבור חלופה לתמ"א 38, מוצע לאפשר להרחיב את הסמכויות של הועדות המקומית לאשר את התוכניות על כל המשתמע מכך.

אחד היתרונות העיקריים של תוכנית תמ”א 38 הוא העובדה שלא חל היטל השבחה על התוספת של הזכויות במסגרת תוכנית התמא ויש פטור יעודי במסגרת התחדשות עירונית בנוגע לחיובי מס השבח לבעלי הדירות במסגרת העסקה מול היזם. לעיתים רבות, פטור ממס השבח ומהיטל ההשבחה – יוצר היתכנות כלכלית, שלא תתקיים, אם לא תהיה תוכנית תמ”א 38 בתוקף.
יתרון נוסף, לתוכנית התמ”א הוא הקלות שבה ניתן לקבל את זכויות התמ”א ככל שהבניין הוא משותף ונבנה לפני 1980, אזי ככל הנראה יהיו לאותו בניין זכויות במסגרת תמ”א- אולם, אחרי שתסתיים תוכנית התמ”א לא תהיה יותר אפשרות מוקנית וברורה להוציא היתרי בנייה מכוח חוק התמ”א. עפ”י התזכיר, בעלי נכסים שירצו להוסיף זכויות בנייה לשם חיזוקו של המבנה הקיים, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יחויבו באישור התוכניות בוועדה המקומית.

בעקבות החשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ”א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.

המעבר לטיפול ברמה המוניציפלית עשוי להביא לסרבול הליכי ההתחדשות העירונית ואפילו לביטולם. התזכיר גם מבקש לסיים את הליך בקשת ה”הקלות” שלמעשה נועד לאפשר גמישות בשלב הרישוי במקרים חריגים בהם קיימת
הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התוכנית. בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון שחלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם. אוקטובר 2022 מתקרב ובמציאות של הליכי התכנון מדובר על עוד זמן קצר. מודל להתקדמות בתמ”א 38 בשל המצב הנתון, פרק הזמן הקצוב עד לשינוי חוק התמ”א הקיים והחשש מביטול היתרונות הרבים לבעלי הדירות, פיתחתי מודל מיוחד איך כדאי להתקדם נכון בפרויקטי התמ”א תוך דגש על עמידה בלוחות הזמנים למימוש התוכנית.
המודל המדובר מחבר את הידע והניסיון הרב שצברתי בכל הקשור לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית ואת המציאות הייחודית שנוצרה כעת לפני פקיעת חוק התמ”א.
המודל שבו אני עובדת, מסייע לבעלי הדירות לקדם פרויקטים בדחיפות ולהיכנס לצינורות התכנון ברשויות המקומיות כמה שיותר מהר על מנת לעמוד בלוחות הזמנים.
בעלי דירות כבר הפנימו ומודעים לעובדה שביכולתם לקבל דירות חדשות או דירות מחודשות במסגרת התחדשות עירונית בלי שיאלצו להוציא מכיסם דבר. זו בוודאות האופציה המועדפת עבורם.
כעו”ד שמלווה פרויקטים מסוג זה משנת 2011 , אוכל לומר שלקח שנים ארוכות להבהיר לדיירים את זכויותיהם ולהביא אותם למצב שהיישום אפשרי ומתקדם. אולם, כעת, רגע לפני מימוש הם נתקלים במחסום חדש, סיום חוק התמ”א. העובדה שיש לבניין הצעה מיזם, בהנחה שהיא הצעה מחושבת ומעודכנת, היא מחושבת לפי פטור מהיטל השבחה על זכויות התמא וכן על פטור ממס שבח מצד הדיירים- ככל שתסתיים תקופת התמ”א –לא תמצאו הצעות אלו יותר כי הפרויקט לא יהיה כלכלי לאותו יזם.
לכן, אני קוראת לכל מי שיש לו זכויות בבניין להזדרז ולהתחיל כבר עכשיו את התהליך.
התהליך של אירגון הדיירים, הסכמתם למנות חברי נציגות, הסכמתם לעו”ד אשר ייצג אותם, הסכמתם ליזם הנבחר ולנוסח הסכם התמ”א וכן לנוסח המפרט הטכני – לוקח זמן.
עו”ד לא מנוסה או לא מספיק אסרטיבי עלול לעכב לדיירים את התהליך המתבקש כך שתיווצר חוסר הסכמה ו/או אי-וודאות שעלולים להוביל לכך שבסופו של דבר, לא ניתן יהיה לבנות עבורכם בניין ו/או דירות חדשות באותן תנאים של היום.

עו”ד רוית סיני

להלן מספר עצות איך לא לעכב ולהתעכב:
אני מציעה לא להסתכל על בניינים אחרים, מה הם קיבלו וכמה. לכל בניין יש את ניתוח הזכויות שלו והעובדה שניתן לבניין ממול היתר זה אומר שאותו בניין ניצל את הזכויות שניתנו לפני שנים ואינן רלבנטיות יותר.
לדוגמא בניין ברחוב המעלות 6 בגבעתיים נבנה מחדש על סמך היתר מ 2015- . בפרויקט הזה הצלחתי להשיג לכל דייר תוספת על הקיים של 25 מ”ר ובנוסף מרפסת שמש של 12 מ”ר. הבניין היום מאוכלס. אז היזם קיבל פי 3 דירות מהדירות הקיימות, משום שאז היחס היה.1:3
היום, עיריית גבעתיים לא מאפשרת יחס כזה אלא צמצמה את יחס הדירות החדש לפי 1:2.4 כלומר על כל דירה קיימת היזם מקבל 2.4 דירות ולא 3 דירות כפי שהיה לפני 5 שנים, ולכן בהתאם לא ניתן לקבל תוספת כמו שפעם ניתן היה לקבל. והעובדה שניתן לדיירים בבניין ממול תוספת של 25 מ”ר וכעת מציעים לדיירים תוספת של 5 מ”ר בלבד – זה אומר שהעיריה לא מאשרת זכויות היום כפי שאישרה לפני 5 שנים ואותן זכויות לא רלבנטיות יותר.
אני חוזרת ומזכירה לכל התושבים לנצל את ההזדמנות הזו בהקדם, ולקבל את ההטבה הכי משמעותית שהמדינה נותנת לכם. לא להתעסק בקטנות כגון: אם יהיה מחסן, או לא יהיה מחסן, לא מספיק לנו להעלות קומה אחת כי אני רוצה להעלות שתי קומות.
בהתייחסות לעובדות, זה בהחלט זניח ומסתכם בכ 15,000- ₪ כך שגם אם לא יהיה מחסן או עוד קומה, תוכלו לכל הפחות להרוויח את ההשבחה של מיליון ₪, שהיא כמובן פטורה מתשלום מס!

  • כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s’Dun 100
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.


05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
06/15/2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
05/19/2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
04/16/2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
03/22/2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
02/15/2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]


נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן