הגנה משפטית לדיירים במיוחד בתקופת משבר

עורך דין מנוסה מכיר את התקנות והחידושים, יודע היכן נמצאים המוקשים שצריך לנטרל ומהן הבעיות העלולות לצוץ תוך כדי תנועה. בהתאם לכך, הוא גם מייצר פתרונות כחלק מההסכם המשפטי. אני מכניסה בכל חוזה סעיף ערבות להוצאות משפטיות, למקרה שיתגלו חילוקי דעות בין בעלי הדירות והיזמים. את הסעיף הזה יזמתי מתוך הכרת השטח, הוא לא קבוע בחוק ובפסיקה, ותכליתו לייצר ראש שקט לדיירים.

כאשר עורך הדין הוא מטעם בעלי דירות בלבד ולא נמצא בכובע כפול, כלומר מייצג גם דיירים וגם יזמים, נמנע הסיכון של ניגוד עניינים. כשבעלי הדירות יודעים שעורך הדין נמצא תמיד בצד שלהם, באופן טבעי גוברים האמון גם שלהם בתהליך והמוטיבציה להתקדם.

כשאני מכינה חוזה משפטי אני מבטיחה לבעלי הדירות אותם אני מייצגת, בכל נקודת זמן אפס סיכון ואפס הוצאות. זו האחריות שלי. עורך דין שלא מספק את השירות הזה, מועל בתפקידו. חד וחלק.

האתגר הוא להגן על הבעלים על רקע המלחמה המתמשכת ואי הוודאות בשוק הנדל"ן המורכבות הכרוכה במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, מתעצמת עוד יותר בתקופה הנוכחית – תקופה המאופיינת בהרבה חוסר ודאות, ובחששות לקריסת חברות יזמיות וגניזת פרויקטים. כשפונים אליי בעלי דירות, הדבר הראשון שאני עושה הוא לברר האם יש בכלל היתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין או במתחם המגורים שלהם. אני נמצאת באינטראקציה מול גורמי המקצוע ברשויות המקומיות ולא מעט פעמים, כבר בשלב הזה מבינה שהסיכוי הוא אפסי. אם אין אפשרות להתניע פרויקט, אסור לתת לבעלי הדירות לחיות באשליות.

שקיפות ותיאום ציפיות – המפתח להצלחת הפרויקט

אם קיימת היתכנות, אני משלבת אדריכל שינתח לעומק את הפוטנציאל של הפרויקט ויספק את כל הנתונים המקצועיים. את הדוח שהוא מפיק עבורי, אני מציגה בפני בעלי הדירות – וזאת כחלק מתיאום ציפיות מקיף. חשוב לי להדגיש: אני מקפידה להתנהל מול כלל הבעלים ולא מול הנציגות. באופן הזה, נוצר תהליך שקוף ופומבי, ונמנע מצב שאינפורמציה חשובה נופלת בין הכיסאות בשל תיווך לקוי או אינטרסים צרים של אנשי הנציגות. כדי לייצר ערוץ קשר רציף, אני גם פותחת לבעלי הדירות קבוצת ווטסאפ ייעודית. בנוסף, באתר שלי מוזמנים בעלי הדירות לראות בזמן אמת כל פרט שקשור לפרויקט: מאנשי המקצוע המעורבים בו ועד המפרט הטכני.

בכל פרויקט התחדשות עירונית בו קיבלתי את המנדט מטעם בעלי הדירות, אני מנסחת מכרז יזמים: הסכם ברור וחד משמעי, שמאגד את כלל הנושאים הקשורים במיזם – ובהם כמובן התמורות לבעלי הדירות, לוחות הזמנים להתקדמות ומנגנון הערבויות.

בכל מכרז אני מקפידה על 5 קריטריונים מרכזיים לבחירת היזם:

1. הוותק והניסיון של היזם בתחום ההתחדשות העירונית – ובדגש על כמות והיקף הפרויקטים שהשלים. אין הרי מה להשוות בין יזמים שהובילו פרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי בבניין המאכלס 8 או 10 בעלי דירות, ליזמים שאמונים על פינוי-בינוי במתחמים גדולים עם עשרות ומאות בעלי דירות.
2. האיתנות והחוסן הפיננסי של היזמים.
3. קבלת פידבקים מבעלי הדירות באותם פרויקטים שהשלים היזם, באשר ליעילות התהליך וטיב שיתוף הפעולה.
4. המהימנות של היזם – עליו לעדכן במידה ומתנהלים נגדו הליכים מנהליים ומשפטיים – פשיטת רגל, כינוס נכסים פירוק או הקפאה.
5. ההסכם המשפטי המחייב את היזמים הזוכים לעמוד בכל סעיפיו.

כמי שחיה את תחום ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, אני יכולה לומר שהקריטריונים הללו הם המתכון לעריכת מכרז אובייקטיבי ומקצועי, שיביא למימוש הפרויקט בהתאם לתנאים שלנו ולטובת ציבור הדיירים".