מאיזה שלב מתחיל היצוג ועד מתי הוא ניתן?

הייצוג אמור להיות עד שנתיים מקבלת המפתח של הדירות החדשות הואיל ועוה״ד הדיירים אמור להחזיק ערבות רישום לטובת הדיירים למקרה שעוה״ד היזם לא רשם את הדירות החדשות של הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.

מהם הפעולות שעו״ד הדיירים מתחייב אליהן?

כגון: ניהול מו״מ / עריכת מכרז, החתמות הדיירים, החזקת הערבויות בנאמנויות, בדיקת הסכמי התקשרות ופיקוח מול אנשי המקצוע מטעם הבעלים (שמאי, מפקח וכדומה).

האם הוא מתכוון לייצג את הדיירים בהליכים משפטיים?

זו הנקודה הכי חשובה – האם הליווי כולל גם ליווי משפטי ללא תשלום במסגרת הליכים משפטים שיזדקקו הדיירים מול היזם. אם לא, יש לברר כיצד הדיירים אמורים להיות מוגנים מפני תביעות, שכן זהו חלק קריטי ומהותי לדיירים.

בכל 15 שנות ניסיוני בתחום, נתקלתי כמעט בכל המצבים האפשריים ולצערי ישנן הפרות מצד היזם שאין עליהן מחלוקת ואין לדיירים הגנה מפני זה לדוגמא – אי תשלום שכ״ט ליועצים מטעם הבעלים, אי עמידה בזמנים, אי עמידה בתמורות וכו'.

בעניין זה ברור שהדיירים ישלמו על כך מכיסם – אלא אם כן עוה״ד מתחייב לייצג את הבעלים ללא תשלום מצידם.

כיצד מתכוון עוה״ד לנהל את הפרויקט?

את הסוגייה הזו יש לברר ולהבהיר בהסכם בין עוה״ד לדיירים – לפני שחותמים עליו.

האם הוא עובד עם מארגנים חיצונים לצורך החתמה ? אם כן יש לברר מי אותם מארגנים ולבדוק שאין להם ניגוד עניינים והם לא פועלים מטעם יזם ספציפי.

האם עוה״ד המיועד בדק ובחן את ההתכנות של הפרויקט?

האם הוא ערך בדיקות כלשהן מול העיריה והוא יודע מה ניתן לקבל במקום הקיים?

נתון זה חשוב, לאור העובדה שאם מדובר במתחם שכולל עוד בניינים מלבד הדיירים המעוניינים – עליו להסביר לדיירים, כי הפרויקט לא יוכל להתקדם בלעדיהם.

האם עוה״ד עובד עם צוות יועצים שיכולים לתת ייעוץ לדיירים לפני שנחתם הסכם מול יזם?

שאלה זו היא קריטית למקרה שמדובר בטענה של בניין/דייר שיש לו שוני שמצדיק תמורה נוספת

או דיירים שטוענים שמגיע להם יותר.

האם אחרי שנבחר עוה״ד הוא מתנהל רק עם הנציגות או מכיר את כלל הבעלים ושומר על קשר מול כלל הבעלים?

אחת הבעיות הנפוצות שעולות כי עוה״ד מנהל את כל הפרויקט עם 3-4 בעלים ושאר הבעלים מנותקים לגמרי לא מעודכנים ולא מעורבים בשום צורה ואופן מה שמקנה לעוה״ד והנציגות כח מסוכן שיתבטא בהסכם – לבסוף זה מגיע על חשבון כלל הדיירים, שלפתע רואים בהסכם סעיף שמקנה לנציגות סמכות להחליט מי יקבל מחסנים ככל ואין לכולם.

האם מצויין בהסכם התקשרות או במסמך אחר בטרם ניתנת לו הסמכות לייצג, מהם אבני היסוד של ההסכם המשפטי מהן התמורות הצפויות?

הסכם משפטי שנחתם בין יזם לדיירים הוא שלב ראשון בתהליך התנעת הפרויקט. אחרי חתימתם של רוב הבעלים במתחם (67% מכל בניין/חלקה) על ההסכם המשפטי, היזם אמור להגיש את התוכניות הראשוניות לעירייה.

עד לחתימת ההסכם עלולות לחלוף לא מעט שנים ו/או הפרויקט עלול לא להתקדם. אם מדובר בעורך דין מנוסה וותיק, שמכיר את כל הבעיות מול הדיירים ויודע לפתור אותן מראש, התהליך עד לחתימה עשוי להיות מהיר וקל יחסית אפילו תוך חצי שנה בלב