•  פוליסת ביטוח התאמת תנאי הפוליסה לתנאי הביטוח של בעלי הדירות. על היזם לספק כיסוי ביטוחי לבעלי הדירות, כדי להגן עליהם מאחריות משפטית ופלילית בשורה של תרחישים כגון: סיכונים הכרוכים בעבודות באתר בנייה – תאונות עבודה, תקלות בבנייה המעכבות את מימוש הפרויקט ונזקים העלולים להיגרם למבנים סמוכים בזמן הביצוע.
• מכתב החרגה זהו מסמך שמעביר הבנק המלווה לבעלי הדירות, במסגרתו הוא מצהיר באופן רשמי כי דירתם החדשה מוחרגת מהשעבוד לבנק. באופן הזה בעלי הדירות יש את השקט והביטחון כי דירות התמורה שיקבלו בסיום הפרויקט נקיות מכל שעבוד.   

את הודעת הפינוי על היזם לשלוח לבעלי הדירות 120-90 יום לפני התאריך המיועד להריסה, כדי לאפשר להם זמן התארגנות ראוי הן לעזיבה והן לאיתור מגורים חלופיים. אני מחייבת את היזם לשלם על תקופת השכירות מהרגע שנמצאה דירה אלטרנטיבית, גם אם זה קרה יום אחרי הודעת הפינוי. לצערי, אני עדיין נתקלת בהסכמים שנחתמים על ידי דיירים, שבהם היזם לא מאשר לדייר לקבל מיידית את שכה"ד גם אם מצא דירה חלופית מיד, אלא רק חודשיים מיום הודעת הפינוי.

בנוסף יש לציין בהסכם שהיזם מתחייב לשאת בהוצאות הכרוכות בפינוי: הובלה, אריזה, אחסון, פירוק והרכבה, ואפילו מנוף.

לסיכום קבלת היתר הוא שלב מרכזי המעיד על התקדמות הפרויקט. כדי שתהליך הפינוי והיציאה לשכירות יתבצע תוך התחשבות מקסימלית בבעלי הדירות ושמירה על האינטרסים שלהם, יש שרשרת של אירועים שחובה לעגן בהסכם המשפטי. לכן יש חשיבות גדולה לעורך דין שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית לעומק, ומסוגל לנסח הסכם מקיף ופרטני שמגן על בעלי הדירות לכל אורך הדרך ולמצליח להשיג זאת עבורם".

האם ניתן למכור את דירות התמורה לפני השלמת הפרויקט?

"בפני בעלי הדירות ניצבת הזכות למכור את דירותיהם החדשות בכל שלב במסגרת הפרויקט, גם כשפרויקט נמצא בתנועה ולא הגיע לקו הסיום. כמי שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית שנים ארוכות, אני יכולה להעיד שיזמים לא ממש רוצים לתת אישור למהלך כזה מסיבות שונות ואני רואה הסכמים שבהם היזם מתנה את מכירת הדירות הקיימות בלא מעט תנאים מקדימים שחלים על הדייר המוכר.

בפרויקטים בהם אני מייצגת את בעלי הדירות, אני מכניסה סעיף בהסכם המאפשר להם למכור את הדירות בכל שלב – בכפוף לחתימה של הרוכש על עסקת ההתחדשות העירונית, ובכפוף לכך שאם ישנן עלויות מיסוי נוספות לדירה, המוכר או הרוכש המיועד יישאו בתשלום והוא לא יגולגל ליזם.

אם אתם מעוניינים למכור את דירות התמורה ולמקסם את העסקה, כדאי לשקול שלא לבצע את המהלך בין החלטת הוועדה על אישור הבקשה להיתר לבין הוצאת ההיתר בפועל. הסיבה: בעל הדירה יידרש לשאת בתשלום היטל ההשבחה (ולא היזם), עניין שנע סביב סכומים של מאות אלפי שקלים".